Zagrzeb wprowadza maksymalną stawkę podatku od nieruchomości. Czy zachęci to do wynajmu długoterminowego? - Ivan Kovačić dla Forbes Chorwacja

Od 2027 roku Zagrzeb podniesie podatek od nieruchomości z 5 do 8 euro za metr kwadratowy, osiągając maksymalną stawkę dozwoloną przez prawo. Decyzja ta rodzi pytanie, czy wyższe obciążenie podatkowe mogłoby zachęcić właścicieli pustych mieszkań do wynajmu i zwiększyć podaż mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy.

W rozmowie z Forbes Croatia, Ivan Kovačić , dyrektor zarządzający Remington Real Estate, wyłącznej spółki zależnej Christie's International Real Estate w Chorwacji, omawia konsekwencje tej decyzji. Jego analiza koncentruje się na rzeczywistych skutkach finansowych podatku, decyzjach podejmowanych przez właścicieli nieruchomości oraz znaczeniu odpowiedzialnego zarządzania przychodami przeznaczonymi na rozwój miast.

Co tak naprawdę oznacza podwyżka podatków dla właścicieli nieruchomości?

Podwyżka podatku od nieruchomości o 60% może wydawać się znacząca, ale rzeczywiste liczby przedstawiają inny obraz.

W przypadku mieszkania o powierzchni 80 m² podlegającego opodatkowaniu roczne zobowiązanie podatkowe wzrośnie z 400 do 640 euro. Oznacza to wzrost o 240 euro rocznie, czyli o 20 euro miesięcznie.

W przypadku apartamentu o wartości rynkowej 300 000 euro dodatkowy koszt jest stosunkowo niewielki w porównaniu z wartością nieruchomości. Należy pamiętać, że podatek jest obliczany na podstawie powierzchni użytkowej nieruchomości, a nie jej wartości rynkowej.

„Podwyżka podatku o 60% może wydawać się na pierwszy rzut oka znacząca, ale przekładając ją na konkretne kwoty, mówimy o dodatkowych 20 euro miesięcznie za mieszkanie o powierzchni 80 metrów kwadratowych. Trudno oczekiwać, że taki koszt znacząco zmieni decyzję właściciela, który już zdecydował się na pozostawienie swojej nieruchomości pustej. Jeśli chcemy zachęcić do zmian na rynku, musimy wziąć pod uwagę rzeczywisty wpływ finansowy zmian podatkowych, a nie skupiać się wyłącznie na stawce podatkowej” – podkreśla Kovačić.

Miasto Zagrzeb

Czy wyższe podatki od nieruchomości mogą zwiększyć podaż mieszkań na wynajem?

Właściciel, który zdecydował się pozostawić nieruchomość pustą, stracił już potencjalne dochody z wynajmu. Skoro te dochody nie były wystarczające, aby zmienić jego decyzję, trudno oczekiwać, że dodatkowe 20 euro miesięcznie będzie miało decydujący wpływ.

Mieszkanie wynajmowane jako stałe miejsce zamieszkania przez co najmniej dziesięć miesięcy w roku podatkowym jest zwolnione z podatku od nieruchomości. W powyższym przykładzie właściciel mógłby zatem uniknąć całego rocznego zobowiązania podatkowego w wysokości 640 euro.

Decyzja o wynajmie nieruchomości wiąże się jednak z innymi czynnikami. Ryzyko braku płatności, koszty utrzymania, dostępność nieruchomości i osobiste plany właściciela mogą mieć większe znaczenie niż samo obciążenie podatkowe.

Podwyżka podatku może zatem wpłynąć na właścicieli, którzy już rozważają wynajem długoterminowy, ale jest mało prawdopodobne, aby sama w sobie znacząco zwiększyła podaż mieszkań lub doprowadziła do obniżenia cen sprzedaży nieruchomości.

Przykłady austriackie ilustrują inne podejście

Porównanie z miastami austriackimi pokazuje, o ile wyższe może być obciążenie podatkowe w przypadku pustych nieruchomości.

W Salzburgu roczna opłata za mieszkanie o powierzchni 80 m², które pozostaje puste przez cały rok, wynosi 1000 euro, a w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości wzrasta do 2000 euro. W Innsbrucku roczna opłata za standardowe, istniejące mieszkanie o tej samej powierzchni w centralnej dzielnicy katastralnej wynosi około 4378 euro.

Są to określone podatki od nieruchomości pozostających pustymi przez dłuższy czas, podlegające pewnym zwolnieniom, dlatego też różnią się od systemu podatków od nieruchomości w Zagrzebiu.

„Patrząc na przykłady z miast austriackich, widzimy, że obciążenie podatkowe pustych nieruchomości może być kilkukrotnie wyższe niż w Zagrzebiu. Nie oznacza to, że takie modele powinny być automatycznie stosowane, ale pokazuje, jak ważne jest dostosowanie środków podatkowych do celów, które chcemy osiągnąć. Jeśli celem jest zwiększenie podaży mieszkań dostępnych pod wynajem długoterminowy, kluczowe pytanie brzmi, czy obecny podatek jest wystarczająco wysoki, aby rzeczywiście wpłynąć na decyzje właścicieli nieruchomości ” – wyjaśnia Kovačić.

Podatek od nieruchomości i finansowanie rozwoju miast

Decyzja Zagrzebia rodzi również pytanie o sposób finansowania rozwoju i utrzymania miasta w perspektywie długoterminowej.

Podatek dochodowy jest ważnym źródłem dochodów samorządów, a nowe inwestycje generują jednorazowe opłaty za infrastrukturę komunalną. Jednocześnie istniejąca infrastruktura wymaga stałej konserwacji, na którą naliczane są już opłaty komunalne.

Tam, gdzie miasto w dużym stopniu opiera się na dotacjach infrastrukturalnych, nowe inwestycje generują natychmiastowe dochody. Z kolei korzyści z modernizacji istniejących ulic, parków i innych przestrzeni publicznych nie są tak szybko uwzględniane w budżecie miasta.

Bardziej stabilne roczne przychody mogłyby pomóc złagodzić tę presję i umożliwić przeznaczenie większych środków z nowych inwestycji na infrastrukturę, której te projekty faktycznie potrzebują.

Jakość środowiska miejskiego wpływa na wartość nieruchomości

Park Maksimira

Wartość nieruchomości zależy nie tylko od jej wielkości, lokalizacji czy jakości wykonania. Jej bezpośrednie otoczenie również znacząco wpływa na jej atrakcyjność.

Dobrze utrzymane parki, dobrej jakości drogi, promenady i funkcjonalne przestrzenie publiczne mają wpływ na codzienną jakość życia, a pośrednio także na wartość nieruchomości.

„Wartość nieruchomości zależy nie tylko od jej wielkości, lokalizacji i jakości wykonania, ale także od otoczenia, w którym się znajduje. Zadbane parki, wysokiej jakości infrastruktura transportowa i funkcjonalne przestrzenie publiczne bezpośrednio wpływają na jakość życia, a pośrednio na wartość nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby mieszkańcy widzieli namacalne rezultaty wyższych podatków. Same wyższe podatki nie oznaczają lepszego miasta ani wyższej wartości nieruchomości, jeśli dochody z nich nie są zarządzane w sposób odpowiedzialny i transparentny” – podkreśla Kovačić.

Wyższe wpływy z podatków nie gwarantują zatem automatycznie lepszego środowiska miejskiego. Liczy się to, jak wykorzystywane są zebrane środki i czy przynoszą one widoczne korzyści w codziennym życiu mieszkańców.

Czy Zagrzeb będzie przykładem dla innych miast?

Podwyższając stawkę podatku od nieruchomości, Zagrzeb dołącza do niewielkiej grupy chorwackich miast i gmin stosujących maksymalną stawkę dozwoloną przez prawo.

Według danych z 2026 r. ok. 2% jednostek samorządu terytorialnego stosuje stawkę maksymalną na całym swoim terenie, natomiast 22,5% utrzymuje stawkę minimalną w wysokości 0,60 euro za metr kwadratowy.

Pozostaje pytanie, czy inne miasta pójdą w ślady Zagrzebia i czy dodatkowe dochody przełożą się na widoczną poprawę jakości środowiska miejskiego.

Rzeczywisty wpływ podatku na rynek nieruchomości będzie trzeba ocenić na podstawie zmian w podaży domów przeznaczonych na wynajem długoterminowy, cenach wynajmu i cenach sprzedaży nieruchomości.

Decyzja Zagrzebia rodzi zatem dwa powiązane, ale odrębne pytania: w jakim stopniu podatki mogą wpływać na decyzje właścicieli nieruchomości i czy wyższe dochody mogą przyczynić się do lepszego rozwoju obszarów miejskich?

Jak podsumowano w oryginalnym artykule, pobieranie większych podatków i rozwiązywanie części problemów mieszkaniowych to nie to samo.

Przeczytaj cały artykuł pod poniższym linkiem: Forbes Chorwacja .