Miliony turystów czy zamożni nowi mieszkańcy: Co tworzy długoterminową wartość dla Chorwacji? – Ivan Kovačić dla Večernji list

Przyjazdy turystów, nowe miejsca noclegowe i rosnące ceny nieruchomości są często postrzegane jako wyznaczniki sukcesu na chorwackim wybrzeżu. Jednak długoterminowa wartość destynacji zależy również od tego, co dzieje się poza sezonem turystycznym: od ludzi, którzy tam mieszkają, usług, z których korzystają, oraz codziennego życia, które nadaje danemu miejscu jego tożsamość.

W rozmowie z magazynem Večernji List, Ivan Kovačić , właściciel Remington Real Estate, wyłącznej filii Christie's International Real Estate w Chorwacji, analizuje relacje między turystyką, mieszkalnictwem i rozwojem. Jego perspektywa stawia ważne pytanie o wartość, jaką mogą wnieść zamożni ludzie, decydując się na osiedlenie się w Chorwacji.

Sednem tej dyskusji jest to, jak Chorwacja wykorzystuje ograniczoną przestrzeń wzdłuż swojego wybrzeża. Każda nowa nieruchomość służy jakiemuś celowi, ale wpływa również na okolicę, lokalną gospodarkę i przyszły charakter tego miejsca.

Wartość, która trwa po zakupie

Kovačić opisuje bogatą parę z Londynu, która chce podzielić swoją emeryturę między Wielką Brytanię a Chorwację. Planują zakup nieruchomości wartej kilka milionów euro i uczynić Chorwację swoim głównym miejscem zamieszkania.

Ich zainteresowanie wykracza daleko poza okazjonalne wakacje. Chcą spędzić tu większość roku, korzystając z bogactwa, które zgromadzili przez całe życie. Jednak, jak wyjaśnia Kovačić, zakup nieruchomości sam w sobie nie daje obywatelom brytyjskim ani amerykańskim prawa do długoterminowego pobytu.

„Innymi słowy, Chorwacja podchodzi raczej ostrożnie do osób, które chcą tu przyjechać, założyć tu dom i wydać znaczną ilość prywatnego majątku”.

Jednocześnie powstaje wiele domów i mieszkań przeznaczonych pod krótkoterminowy wynajem wakacyjny. Kovačić uważa ten kontrast za powód do ponownego rozważenia priorytetów rozwoju.

Kupujący, który spędza większość roku w Chorwacji, stopniowo staje się częścią lokalnego życia. Ma własnego lekarza, korzysta z usług lokalnych firm, odwiedza restauracje i buduje relacje z ludźmi wokół siebie.

Ich wkład ekonomiczny utrzymuje się długo po sfinalizowaniu transakcji nieruchomości. Dla lokalnej społeczności trwałość tej obecności i ciągłość wydatków są szczególnie cenne.

Styl życia będący sercem atrakcyjności danego miejsca

Volosko - Opatija Riviera

Atrakcyjność śródziemnomorskich destynacji kształtuje również życie toczące się między budynkami. Poranna kawa nad brzegiem morza, lokalny sklepik, rybak wracający do portu i sąsiedzi, którzy się znają, tworzą atmosferę tego miejsca.

Tych cech nie da się zastąpić nową fasadą ani innym udogodnieniem w obrębie prywatnej posesji. Wynikają one z codziennych nawyków i relacji budowanych przez lata.

Kovačić ostrzega, że intensywny rozwój turystyki może stopniowo podważać fundamenty atrakcyjności danego miejsca.

Problem pojawia się, gdy turystyka odnosi tak wielki sukces, że zaczyna niszczyć codzienne życie za kulisami. W tym momencie sukces turystyki zaczyna podważać jej własny produkt.

Wskazuje na Południowy Tyrol jako przykład miejsca, które zachowało związek między turystyką a lokalnym życiem. Jego atrakcyjność wynika również z podejścia do natury, jedzenia, ziemi i architektury. Mieszkańcy pielęgnują swoje tradycje i źródła utrzymania, a turyści mają możliwość doświadczenia tego stylu życia.

Związek z chorwackim wybrzeżem jest oczywisty. Autentyczność destynacji zależy od tego, ile miejsca pozostaje na codzienne życie jej mieszkańców.

Co się dzieje, gdy dzielnica zmienia swoje przeznaczenie

Zdaniem Kovačicia, główny problem pojawia się w momencie, gdy w danej dzielnicy lub części miasta dominującą funkcją staje się zakwaterowanie turystów.

Dom, który kiedyś mieścił jedną rodzinę, staje się wynajmem wakacyjnym dla dziesięciu lub dwunastu gości. Co kilka dni zmieniają się lokatorzy, samochody i schematy aktywności. Stali mieszkańcy żyją w otoczeniu coraz bardziej ukształtowanym przez tymczasowych gości.

Konsekwencje wykraczają poza hałas. Relacje sąsiedzkie, struktura lokalnych usług i udogodnienia dostępne przez cały rok zaczynają się zmieniać.

„Miasto może mieć odrestaurowane fasady, pełne restauracje i rekordowe ceny nieruchomości, jednocześnie stając się coraz bardziej puste. Nie fizycznie, ale społecznie”.

Ta obserwacja umieszcza rosnące wartości nieruchomości w szerszym kontekście. Cena za metr kwadratowy odsłania tylko część obrazu. Jakość miejsca jako domu zależy również od stałych mieszkańców, dostępu do codziennych udogodnień i ciągłości społeczności.

To właśnie te cechy kształtują doświadczenia tych, którzy chcą pozostać.

Cel nieruchomości kształtuje jej rozwój

Współczesny ośrodek wypoczynkowy z zapierającymi dech w piersiach widokami na Adriatyk – Crikvenica

Rozróżnienie między domem a nieruchomością przeznaczoną na cele turystyczne zaczyna się już na etapie planowania. Jego przyszłe przeznaczenie wpływa na układ, dobór materiałów, udogodnienia i relację z otoczeniem.

Kupując dom, starannie rozważamy, jak sprawdzi się on w życiu codziennym. Architektura, izolacja, jakość wykonania, prywatność i integracja z otoczeniem – to wszystko ma znaczenie.

Kupując dom do zamieszkania, kupujący bierze pod uwagę architekturę, jakość materiałów, izolację, funkcjonalność, dopasowanie do otoczenia i każdy detal. W przypadku produktu turystycznego kryteria są inne. Priorytetem są liczba miejsc noclegowych, basen, atrakcyjne zdjęcia, obłożenie i zwrot z inwestycji.

Kovačić podkreśla, że turystyczne przeznaczenie nieruchomości nie oznacza automatycznie gorszej jakości konstrukcji. Różne cele komercyjne wpływają jednak na priorytety i kompromisy w trakcie realizacji projektu.

Efekt kumulacji jest szczególnie istotny. Kiedy duża liczba nieruchomości w tej samej okolicy jest budowana pod wynajem krótkoterminowy, charakter całego obszaru stopniowo się zmienia.

Indywidualna decyzja dotycząca rozwoju staje się zatem częścią znacznie szerszej transformacji.

Ziemia jako zasób skończony

W rozmowie z Večernji list, Kovačić rozważa również europejskie podejście do zarządzania domami wakacyjnymi i wynajmem krótkoterminowym. Wymienia Tyrol, Szwajcarię i Francję jako miejsca, w których stosuje się różne środki w celu ochrony funkcji mieszkaniowej swoich społeczności.

Dla Chorwacji liczy się podstawowa zasada. Sposób użytkowania nieruchomości ma wpływ na jej otoczenie, a dostępność gruntów wymaga długoterminowego planowania.

„Ziemia nie jest zasobem nieograniczonym. Ważne jest, czy dom służy jako mieszkanie, miejsce do okazjonalnego pobytu, czy nieruchomość stale wykorzystywana w celach turystycznych”.

Rozwiązania muszą uwzględniać lokalne uwarunkowania. Istria, Opatija i Hvar mają różne potrzeby, modele osadnictwa i poziom aktywności turystycznej.

Kovačić podkreśla zatem znaczenie przemyślanego zarządzania, zwłaszcza w miejscach, w których turystyka znacząco zmieniła warunki codziennego życia.

Stworzenie większej przestrzeni dla osób, które chcą tu mieszkać

Oprócz bardziej ostrożnego zarządzania presją turystyczną Kovačić widzi szansę na przyciągnięcie większej liczby osób, które chcą się w Chorwacji osiedlić.

Zamożna rodzina spędzająca tu większość roku może wspierać lokalne usługi i w dłuższej perspektywie przyczyniać się do rozwoju gospodarki. Ich obecność chroni również mieszkalny charakter nieruchomości i pozwala na budowanie trwałych relacji ze społecznością.

„Nie oznacza to wyboru między mieszkańcami a turystami. Chodzi jednak o decyzję, jaką równowagę chcemy osiągnąć między nimi”.

Takie podejście wymaga szerszego rozumienia wartości. Oprócz dochodów z pobytów turystycznych, ważne jest uwzględnienie ciągłości wydatków, wykorzystania infrastruktury i wpływu na życie w okolicy.

W przypadku rynku nieruchomości oznacza to zwracanie większej uwagi na to, jaki styl życia umożliwia dana inwestycja i w jaki sposób przyczynia się ona do rozwoju okolicznych miejsc docelowych.

Przyszłość wybrzeża zaczyna się od zachowania jego tożsamości

Wzdłuż chorwackiego wybrzeża przyroda, architektura i lokalne życie łączą się w wyjątkowy sposób. Nieprzemijający urok tych miejsc zależy od utrzymania tej relacji w miarę postępującego rozwoju.

Kovačić ostrzega, że wzrost liczby miejsc noclegowych dla turystów i wzrost cen nieruchomości mogą wiązać się z degradacją codziennego życia. Przyszłe decyzje muszą zatem uwzględniać również jakość społeczności, które pomagają kształtować.

„Największym atutem regionu Morza Śródziemnego nie są nieruchomości, lecz styl życia, którego nie możemy utracić”.

Ugruntowana, lokalna infrastruktura, sąsiedzkie relacje i całoroczna aktywność zapewniają nieruchomościom szerszy zasięg. To właśnie te cechy zachęcają ludzi do odwiedzenia danego miejsca i ostatecznie do wyboru go na swój dom.

Następnym krokiem dla chorwackiego wybrzeża jest rozwój, który uzna to powiązanie i nada mu wyraźne miejsce w planowaniu przestrzennym.

Przeczytaj cały artykuł w Večernji list .