Záhřeb zavádí maximální sazbu daně z nemovitostí: Podpoří to dlouhodobé pronájmy? - Ivan Kovačić pro Forbes Croatia

Od roku 2027 Záhřeb zvýší daň z nemovitosti z 5 eur na 8 eur za metr čtvereční, čímž dosáhne maximální zákonem povolené sazby. Toto rozhodnutí vyvolává otázku, zda by vyšší daňové zatížení mohlo motivovat majitele neobsazených bytů k pronájmu a zvýšit nabídku domů k dlouhodobému pronájmu.

V rozhovoru pro Forbes Croatia hovoří Ivan Kovačić , výkonný ředitel společnosti Remington Real Estate, exkluzivní pobočky Christie's International Real Estate v Chorvatsku, o důsledcích tohoto rozhodnutí. Jeho analýza se zaměřuje na skutečný finanční dopad daně, rozhodnutí vlastníků nemovitostí a důležitost zodpovědného hospodaření s příjmy určenými na rozvoj měst.

Co zvýšení daní skutečně znamená pro majitele nemovitostí?

Šedesátiprocentní zvýšení sazby daně z nemovitostí se může zdát podstatné, ale skutečná čísla ukazují jiný obraz.

U zdanitelného bytu o rozloze 80 m² se roční daňová povinnost zvýší ze 400 EUR na 640 EUR. To představuje nárůst o 240 EUR ročně, neboli 20 EUR měsíčně.

U bytu s tržní hodnotou 300 000 EUR jsou dodatečné náklady v porovnání s hodnotou nemovitosti relativně nízké. Je důležité si uvědomit, že daň se vypočítává na základě podlahové plochy nemovitosti, nikoli na základě její tržní hodnoty.

„Zvýšení daně o 60 % se na první pohled může zdát významné, ale když to převedeme do skutečných čísel, mluvíme o dalších 20 eurech měsíčně za byt o rozloze 80 metrů čtverečních. Je těžké očekávat, že takový náklad podstatně změní rozhodnutí majitele, který se již rozhodl ponechat svou nemovitost prázdnou. Chceme-li podpořit změny na trhu, musíme zvážit skutečný finanční dopad daňových opatření, spíše než se zaměřovat pouze na daňovou sazbu,“ zdůrazňuje Kovačić.

Město Záhřeb

Mohly by vyšší daně z nemovitostí zvýšit nabídku nájemních bytů?

Majitel, který se rozhodl nechat nemovitost prázdnou, se již vzdal potenciálního příjmu z pronájmu. Pokud by tento příjem nestačil ke změně jeho rozhodnutí, je těžké očekávat, že dalších 20 eur měsíčně bude mít rozhodující vliv.

Byt pronajímaný k trvalému bydlení po dobu nejméně deseti měsíců během zdaňovacího období je osvobozen od daně z nemovitosti. Ve výše uvedeném příkladu by se tak majitel mohl vyhnout celé roční daňové povinnosti ve výši 640 EUR.

Rozhodnutí o pronájmu nemovitosti však zahrnuje i další faktory. Riziko nezaplacení, náklady na údržbu, dostupnost nemovitosti a osobní plány majitele mohou mít větší váhu než samotná daňová zátěž.

Zvýšení daně proto může ovlivnit majitele, kteří již zvažují dlouhodobé pronájmy, ale je nepravděpodobné, že by samo o sobě výrazně zvýšilo nabídku bydlení nebo vedlo k nižším prodejním cenám nemovitostí.

Rakouské příklady ilustrují odlišný přístup

Srovnání s rakouskými městy ukazuje, o kolik vyšší může být daňové zatížení volných nemovitostí.

V Salcburku činí roční poplatek za byt o rozloze 80 m², který zůstává po celý rok neobsazen, 1 000 EUR a u nově postavených nemovitostí se zvyšuje na 2 000 EUR. V Innsbrucku činí roční poplatek za standardní stávající byt stejné velikosti v centrálním katastrálním obvodu přibližně 4 378 EUR.

Jedná se o specifické poplatky z nemovitostí ponechaných delší dobu prázdných, s určitými výjimkami, a proto se liší od záhřebského systému daně z nemovitostí.

„Když se podíváme na příklady z rakouských měst, vidíme, že daňové zatížení neobsazených nemovitostí může být několikanásobně vyšší než v Záhřebu. To neznamená, že by takové modely měly být automaticky přijímány, ale ukazuje to, jak důležité je sladit daňová opatření s cíli, kterých chceme dosáhnout. Pokud je cílem zvýšit nabídku domů k dlouhodobému pronájmu, klíčovou otázkou je, zda je stávající daň dostatečně vysoká, aby skutečně ovlivnila rozhodování majitelů nemovitostí, “ vysvětluje Kovačić.

Daň z nemovitosti a financování rozvoje měst

Rozhodnutí Záhřebu také vyvolává otázku, jak dlouhodobě financovat rozvoj a údržbu měst.

Daň z příjmu je důležitým zdrojem příjmů místních samospráv, zatímco nová výstavba generuje jednorázové příspěvky na obecní infrastrukturu. Zároveň stávající infrastruktura vyžaduje průběžnou údržbu, za kterou jsou již zavedeny obecní poplatky za služby.

Tam, kde se město silně spoléhá na příspěvky na infrastrukturu, nová výstavba generuje okamžité příjmy. Naproti tomu se výhody zlepšení stávajících ulic, parků a dalších veřejných prostranství neprojevují v městském rozpočtu tak rychle.

Stabilnější roční příjmy by mohly pomoci zmírnit tento tlak a umožnit, aby příspěvky z nových developerských projektů byly více zaměřeny na infrastrukturu, kterou tyto projekty skutečně potřebují.

Kvalita městského prostředí ovlivňuje hodnotu nemovitostí

Park Maksimir

Hodnota nemovitosti závisí nejen na její velikosti, lokalitě nebo kvalitě výstavby. K její atraktivitě významně přispívá i její bezprostřední okolí.

Dobře udržované parky, kvalitní silnice, promenády a funkční veřejná prostranství ovlivňují každodenní kvalitu života a nepřímo i hodnotu nemovitostí.

„Hodnotu nemovitosti určuje nejen její velikost, umístění a kvalita výstavby, ale také prostředí, ve kterém se nachází. Dobře udržované parky, kvalitní dopravní infrastruktura a funkční veřejná prostranství přímo ovlivňují kvalitu života a nepřímo ovlivňují i hodnotu nemovitostí. Proto je důležité, aby obyvatelé viděli hmatatelné výsledky vyšších daňových odvodů. Vyšší daně samy o sobě neznamenají lepší město ani hodnotnější nemovitosti, pokud nejsou vybrané příjmy spravovány zodpovědně a transparentně,“ zdůrazňuje Kovačić.

Vyšší daňové příjmy proto automaticky nezaručují lepší městské prostředí. Důležité je, jak jsou vybrané finanční prostředky použity a zda přinášejí viditelné zlepšení každodenního života obyvatel.

Bude Záhřeb příkladem pro ostatní města?

Zvýšením sazby daně z nemovitostí se Záhřeb připojuje k malé skupině chorvatských měst a obcí, které uplatňují maximální sazbu povolenou zákonem.

Podle údajů za rok 2026 uplatňují zákonem stanovené maximum na celém svém území přibližně 2 % místních samosprávných jednotek, zatímco 22,5 % si zachovává minimální sazbu 0,60 eura za metr čtvereční.

Zda budou další města následovat příklad Záhřebu a zda dodatečné příjmy přinesou viditelné zlepšení kvality městského prostředí, se teprve uvidí.

Skutečný dopad daně na trh s nemovitostmi bude nutné posoudit na základě změn v nabídce nemovitostí k dlouhodobému pronájmu, cenách pronájmů a prodejních cen nemovitostí.

Rozhodnutí Záhřebu proto vyvolává dvě související, ale odlišné otázky: do jaké míry může zdanění ovlivnit rozhodnutí vlastníků nemovitostí a mohou vyšší příjmy přispět k lepšímu rozvoji měst?

Jak uzavírá původní článek, výběr většího množství daňových příjmů a řešení části bytového problému není totéž.

Celý článek si můžete přečíst na následujícím odkazu: Forbes Chorvatsko .