Nový chorvatský zákon o realitním makléřství: co vlastně mění a co ne - Ivan Kovačić pro Forbes Croatia

Nový chorvatský zákon o realitním zprostředkování zavádí důležité změny v regulaci zprostředkovatelských služeb, provizí realitních kanceláří a zastupování kupujících. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení veřejnosti nová legislativa neruší provize kupujících ani zásadně nemění fungování chorvatského trhu s nemovitostmi. Místo toho zavádí větší transparentnost zprostředkovatelských smluv, jasnější pravidla pro poplatky realitních kanceláří a přísnější profesní standardy pro licencované realitní makléře.

Podle Ivana Kovačiće , majitele společnosti Remington Real Estate Croatia, exkluzivní pobočky Christie's International Real Estate v Chorvatsku, by zákon neměl být vnímán jako revoluce, ale jako důležitý krok k transparentnějšímu a profesionálnějšímu trhu s nemovitostmi. Největším zdrojem zmatku podle něj nebyla samotná legislativa, ale způsob, jakým byla komunikována veřejnosti.

Po celé měsíce se v médiích objevovaly zprávy o tom, že kupující již nebudou platit provize realitní kanceláři a že takzvaný model „dvojité provize“ zmizí. Ve skutečnosti nový zákon rozlišuje mezi prohlídkou nemovitosti a najmutím profesionálního zastoupení kupujícího. Kupující, kteří pouze reagují na nabídku, již nemohou být za prohlídku účtováni, zatímco ti, kteří se rozhodnou najmout si realitního makléře pro profesionální poradenství, vyjednávání a podporu při transakci, mohou i nadále platit zprostředkovatelský poplatek.

Problém byl ve zprávě

Pojem „dvojitá provize“ zkresluje, jak stávající model ve skutečnosti fungoval. Ve standardní praxi se nejednalo o ujednání, kdy by se stejná služba fakturovala dvakrát. Jednalo se o model, v němž jak prodávající, tak kupující mohli využívat určité makléřské služby a odpovídajícím způsobem přispívat k celkovému poplatku. Tento model by mohl být transparentnější a lépe strukturovaný – ale jeho formulování jako něčeho inherentně nečestného nebo nezákonného přesně nepopisuje, co se na trhu dělo.

Stejně důležitý je rozdíl, kterému se věnovala příliš malá pozornost: podle nového zákona kupující jednoduše nepřestávají platit provizi. Kupující, který si najme makléře a využije jeho profesionálních služeb, může být stále účtován poplatek. Co se mění, je to, že kupující, který pouze reaguje na nabídku a chce si nemovitost prohlédnout – aniž by si sám najal jakékoli zprostředkovatelské služby – za takovou prohlídku nemůže být účtován. Jde o smysluplnou nuanci, na kterou veřejná debata do značné míry zapomněla.

Prohlídka nemovitosti není totéž co profesionální zastoupení

Toto rozlišení poukazuje na hlubší problém . Umožnit kupujícímu prohlédnout si nabízenou nemovitost je jedna věc. Aktivně prohledávat trh jeho jménem, poskytovat mu poradenství, analyzovat dokumentaci, identifikovat právní a finanční rizika, podporovat jednání a koordinovat transakci s právníky, bankami, notáři a dalšími stranami – to je něco úplně jiného a má to skutečnou a prokazatelnou hodnotu.

Otázkou, která stojí za to si položit, je, zda veřejné znění zákona povede některé kupující k závěru, že odborná podpora již není nutná – a zda je to neochrání více, než méně. Koupě nemovitosti patří mezi největší finanční rozhodnutí, která většina lidí kdy učiní. Kupující, který postupuje bez odborného poradenství, může v krátkodobém horizontu ušetřit na poplatku, ale může se také dostat do značné míry rizik: nejasná dokumentace vlastnictví, nezveřejněná věcná břemena, chybějící povolení, nesprávně odhadnutá tržní hodnota nebo špatně sjednaná konečná cena.

Správný výklad nového zákona nespočívá v tom, že kupující již nepotřebují agentury. Správný výklad nového zákona spočívá v tom, že kupující by nikdy neměli být nuceni platit za službu, o kterou si nepožádali – ale měli by mít vždy možnost najmout si profesionální podporu, pokud chtějí bezpečnější a informovanější transakci.

Komise nezmizí. Restrukturalizuje se.

Jedna z podstatných změn zákona se týká způsobu, jakým jsou zprostředkovatelské poplatky prezentovány a smluvně uzavírány. Odteď budou muset zprostředkovatelé transparentně vykazovat celkovou zprostředkovatelskou provizi za transakci, která se obvykle sjednává s prodávajícím. Kupující platí pouze tehdy, pokud si zprostředkovatelskou službu konkrétně smluvně sjednali a využili ji sami.

V praxi to odvádí odvětví od modelu, kde byly poplatky sjednávány s každou stranou samostatně, k modelu, kde jsou celkové náklady na profesionální zprostředkování formálněji a viditelněji strukturovány. Transparentnost se zvyšuje – ale ekonomická realita se nemění. Hodnotu profesionálního zprostředkování v konečném důsledku určuje trh: složitost transakce, rozsah služeb, úroveň odpovědnosti. Žádný legislativní vzorec to nezmění.

Co zákon napraví

Kromě struktury poplatků obsahuje nová legislativa i významná vylepšení, která si zaslouží uznání. Povinný etický kodex přesouvá profesionální chování z interní záležitosti odvětví do formálního právního rámce – což je významný krok k profesionalizaci, kterou trh již dlouho potřebuje. Povinné pojištění odpovědnosti pro makléře bylo posíleno a pravidla týkající se inzerce nemovitostí byla zpřísněna, včetně zákazu inzerce nemovitostí bez řádného smluvního mandátu.

Poslední bod je závažnější, než by se mohlo zdát. Chorvatský trh po léta toleroval praxi, kdy byly nemovitosti inzerovány bez jasného povolení, bez kontrolovaných informací a často bez skutečné odpovědnosti vůči kterékoli ze stran. Pokud se novému zákonu podaří tuto situaci napravit – spolu s přísnějšími etickými standardy a jasnější strukturou poplatků – bude to skutečný příspěvek k fungování trhu.

Nová pravidla, větší přehlednost

Nový zákon by neměl být oslavován ani jako vítězství nad makléřským průmyslem, ani odmítán jako útok na funkční model. Pravda, jak to formuluje Kovačić, je složitější, než je kterýkoli z táborů ochoten připustit.

Tato legislativa z velké části představuje skutečný krok k transparentnějšímu, lépe regulovanému a profesionálněji strukturovanému trhu. Zároveň některá její ustanovení budou vyžadovat zásadní úpravy – zejména pokud jde o to, jak se poplatky dělí, smluvně uzavírají a sdělují klientům. Nejdůležitější nyní je, aby se diskuse přesunula z politické arény zpět do profesionální. Provize nezmizí proto, že se změní způsob jejich uzavírání. Profesionální služby si zachovávají svou hodnotu bez ohledu na to, jak jsou označovány. A trh bude muset najít udržitelný model, v němž budou vztahy jasnější, klienti lépe informovaní a služby budou poctivě smluvně uzavírány a spravedlivě poskytovány.

To není obhajoba starých postupů. Je to nezbytná podmínka pro vybudování něčeho lepšího.

Pokud si chcete přečíst celý rozhovor, klikněte na následující odkaz: Forbes Chorvatsko