Uvnitř nejexkluzivnějšího chorvatského trhu nemovitostí: Ivan Kovačić pro Dom & Dizajn

Luxus je jedním z nejčastěji používaných pojmů na dnešním trhu s nemovitostmi. Bazén, velkorysé rozměry a atraktivně navržený interiér však samy o sobě nevytvářejí výjimečný domov. Skutečná hodnota se projeví pouze tehdy, když lokalita, architektura, soukromí a životní styl tvoří ucelený celek.

Toto bylo ústřední téma nedávného článku publikovaného v Domu i Dizajnu , rubrice věnované bydlení a designu deníku Jutarnji list . Specialisté na luxusní nemovitosti zkoumali, co skutečně odlišuje nejlepší chorvatské vily od širšího trhu.

Mezi vystoupeními byl i Ivan Kovačić , zakladatel a výkonný ředitel společnosti Remington Real Estate, exkluzivní chorvatské pobočky Christie's International Real Estate. Jeho pohled nabízí jasný vhled do toho, jak jsou výjimečné nemovitosti posuzovány, rozvíjeny a prezentovány na rozvíjejícím se chorvatském trhu s luxusními nemovitostmi.

Poloha jako základ trvalé hodnoty

Podle Kovačiće se termín „luxus“ používá tak široce, že již neposkytuje smysluplné rozlišení. Téměř každý nově postavený dům s bazénem je popisován jako luxusní, bez ohledu na jeho polohu, architektonickou kvalitu nebo dlouhodobou hodnotu.

Trh však uplatňuje mnohem přísnější kritéria.

„Vila v nejvyšší luxusní kategorii není jen velký dům s bazénem. Je to kompletní produkt, v němž je pečlivě sladěna poloha, architektura, dispozice, soukromí, vybavení a povrchové úpravy. Koncept a poloha jsou dva klíčové základy, na kterých je postavena hodnota luxusní nemovitosti.“

Mnoho prvků spojených s luxusem lze začlenit během výstavby nebo přidat později. Wellness zóna, letní kuchyně, interiér na míru nebo pečlivě upravená zahrada, to vše může nemovitost vylepšit. Vzácnou lokalitu však nelze znovu vytvořit.

Soukromí, výjimečný výhled, rozlehlý pozemek a přirozené propojení s okolní krajinou nelze jen tak navrhnout ani znovu vytvořit jinde. Právě tato vzácnost dává těm nejlepším nemovitostem jejich trvalou hodnotu.

Kovačić proto rozlišuje mezi širší destinací a specifickou mikrolokací. Rozpoznaná destinace generuje zájem, ale její hodnotu v konečném důsledku určuje její přesná poloha.

„Ne každá lokalita má tržní potenciál pro luxusní produkt. Pokud je destinace správná, mikrolokace se stává rozhodující.“

Orientace, přístup, bezprostřední okolí, výhledy a kvalita sousední zástavby, to vše má významný vliv na zážitek z bydlení a budoucí tržní postavení nemovitosti.

Pochopení chorvatského trhu s luxusními nemovitostmi

Chorvatský trh má svou vlastní cenovou strukturu, formovanou velikostí země, omezenou nabídkou kvalitních pobřežních lokalit a značnými rozdíly mezi jednotlivými destinacemi.

Kovačić zdůrazňuje, že luxus není univerzální kategorií a že cenové prahy závisí na trhu, na kterém se nemovitost nachází.

„Je důležité rozlišovat mezi prémiovým, luxusním a superluxusním segmentem. Vily s cenou mezi 300 000 a 800 000 eury jsou považovány za prémiové, ty s cenou mezi 2 a 3 miliony eur spadají do luxusního segmentu, zatímco vše nad touto hodnotou patří do kategorie superluxusních. Tyto prahové hodnoty platí pro chorvatský trh, protože na jiných trzích se čísla liší.“

Prémiový segment zahrnuje dobře vybavené vily v dobrých lokalitách. Je to také nejširší část trhu, která se v chorvatských nabídkách nemovitostí běžně prezentuje jako luxusní.

Luxusní segment se jasněji definuje mezi 2 a 3 miliony eur. Na této úrovni kupující očekávají, že se nemovitost bude odlišovat svou polohou, architektonickým konceptem, kvalitou výstavby a celkovou úrovní provedení.

Nemovitosti v hodnotě nad 3 miliony eur spadají do kategorie superluxusních nemovitostí. Zde se stávají nezbytnými vzácnost, soukromí a výjimečné prostředí. Tyto prahové hodnoty jsou specifické pro Chorvatsko a na zavedenějších evropských a globálních trzích by byly podstatně vyšší.

Kromě svého veřejně dostupného portfolia působí Remington Real Estate také v diskrétním segmentu mimo trh. Společnost zastupuje vybrané panství, vily a historické nemovitosti v hodnotě přibližně 10 až 20 milionů eur.

Tyto nemovitosti nejsou veřejně inzerovány. Jsou představeny velmi omezenému okruhu potenciálních kupců až poté, co se prokáže vážnost jejich zájmu, finanční způsobilost a soulad s nemovitostí.

V tomto segmentu tvoří diskrétnost, důkladná příprava a vysoce individuální přístup základ úspěšného zastoupení.

Nemovitost k bydlení, ne jen investiční produkt

Motivace kupujících se také vyvinula. V nejvyšší cenové kategorii jsou nákupní rozhodnutí stále více řízena osobním užíváním spíše než očekávaným příjmem z pronájmu.

„Kupující, kteří utrácejí několik milionů eur, tak obvykle nečiní primárně kvůli výnosům z pronájmu. Chtějí vlastní bydlení pro delší pobyty, relaxaci, rodinný život a středomořský životní styl.“

Na této úrovni si kupující nejen vybírají nemovitost. Vybírají si, jak chtějí žít. Architektura, soukromí, kvalita provedení a vztah mezi domem a jeho krajinou musí fungovat jako jeden soudržný celek.

Život za hranicemi nemovitosti je stejně důležitý, včetně dostupnosti, přístavů, gastronomie, vysoce kvalitních služeb a vybavení, které udržuje destinaci atraktivní i po letní sezóně.

Kupující jsou také více zohledňováni než v letech s největší aktivitou pandemie. Stále disponují kapitálem na pořízení výjimečných nemovitostí, ale pečlivěji porovnávají destinace a s větším důrazem posuzují vztah mezi cenou a kvalitou.

„Během pandemie koronaviru byla poptávka mimořádně silná a objemy transakcí vyšší. V posledních dvou až třech letech jsme zaznamenali určitou míru zmírnění v prémiových a luxusních segmentech trhu. Kupující stále disponují kapitálem, ale jsou opatrnější, selektivnější a kritičtější při posuzování vztahu mezi cenou, kvalitou a destinací.“

Objemy transakcí se sice od vrcholu trhu zmírnily, ale vysoce kvalitní nemovitosti na správných místech a za realistické požadované ceny i nadále přitahují velký zájem.

Co určuje hodnotu nemovitosti nad 2 miliony eur?

Nedávné transakce ukazují, že největší zájem je vyhrazen pro domy, které kombinují několik základních vlastností. Patří mezi ně prvotřídní poloha s výhledem na pobřeží nebo moře, promyšlená architektura, vynikající kvalita výstavby, skutečné soukromí a venkovní prostory určené k užívání po většinu roku.

Dvě vily nedávno prodané prostřednictvím společnosti Remington tento přístup ilustrují.

Vila na Crikvenické riviéře

Tato dvoupatrová vila se nacházela v klidné části Crikvenické riviéry. Nabízela 393 metrů čtverečních vnitřního prostoru, 411 metrů čtverečních teras a bazén o rozloze 48 metrů čtverečních.

Jeho hodnota nevycházela z jediné vlastnosti. Byla formována vztahem mezi soukromím, blízkostí moře a velkorysými venkovními obytnými plochami. Tyto vlastnosti dohromady pevně pozicionovaly rezidenci v luxusním segmentu a přispěly k úspěšnému prodeji.

Moderní vila na Opatijské riviéře

Druhým příkladem byla vila o čtyřech podlažích propojených vnitřním výtahem. Zahrnovala vnitřní i venkovní bazény, 283 metrů čtverečních vnitřního prostoru a 335 metrů čtverečních teras.

Rozhodující byly její poloha na Opatijské riviéře, celoroční dostupnost a pečlivě zvolená specifikace. Nemovitost demonstrovala, jak architektura, vybavení a lokalita mohou spolupracovat a vytvořit tak kompletní rezidenční zážitek.

Remington v současnosti představuje také rezidenci na Opatijské riviéře, která se nachází na pozemku o rozloze 1 435 metrů čtverečních. Dům se rozkládá na třech podlažích a nabízí 389 metrů čtverečních vnitřního prostoru a dalších 140 metrů čtverečních krytých teras. Jeho charakter definují panoramatické výhledy na moře a naprosté soukromí.

Nabízený na základě ceny stanovené na základě žádosti odráží to, co Kovačić popisuje jako kompletní produkt. Jeho jednotlivé funkce nebyly přidány izolovaně. Byly koncipovány tak, aby se vzájemně doplňovaly.

Diskrétnost jako nedílná součást služby

V nejvyšší třídě trhu není diskrétnost pouze otázkou profesionální etikety. Často je to smluvní a obchodní požadavek.

„Diskréce je jedním z nejdůležitějších prvků mimotržního segmentu a velmi často se řídí smlouvou.“

Tento přístup také formuje způsob, jakým jsou nemovitosti prezentovány a prohlíženy. V závislosti na lokalitě a harmonogramu klienta se k vybraným rezidencím lze dostat lodí, jachtou, soukromým letadlem nebo vrtulníkem.

„Čím úspěšnější a bohatší jsou klienti, tím více si obvykle cení práce, která byla provedena na vysoké úrovni, s důkladnou přípravou, diskrétností, přesnými informacemi a schopností ušetřit jim čas.“

„Někdy to znamená diskrétní individuální prohlídky. Jindy to znamená návštěvu míst lodí, jachtou, letadlem nebo vrtulníkem. Zvenčí se to může zdát extravagantní, ale pro tuto klientelu je to často prostě praktický způsob, jak využít čas a učinit rozhodnutí.“

Jakožto exkluzivní chorvatská pobočka Christie's International Real Estate je Remington napojen na mezinárodní síť zahrnující více než 50 zemí, se 110 kancelářemi a přibližně 10 000 agenty. Tento dosah umožňuje, aby pečlivě vybrané chorvatské nemovitosti byly představeny přímo relevantním kupujícím na klíčových globálních trzích.

Cílem není maximální viditelnost. Jde o pečlivě cílené oslovení správného publika a zároveň ochranu zájmů a soukromí obou stran.

Další krok k rozvinutému trhu s luxusními nemovitostmi

Chorvatsko disponuje mnoha přírodními kvalitami, které mezinárodní kupci vyhledávají. Jeho pobřeží, ostrovy, historická města a dostupnost ze střední Evropy vytvářejí silný základ. Přesto země stále rozvíjí úroveň plánování a služeb očekávanou v zavedených luxusních destinacích.

„Chorvatsko se stále potýká se skutečným přechodem z kvalitního středního segmentu do segmentu skutečného luxusu. Tato úroveň trhu vyžaduje zcela odlišný způsob uvažování o nemovitostech, prostoru, architektuře a tvorbě hodnoty. Máme relativně malý počet developerů specializujících se na skutečně luxusní produkty. Další výzvou je neochota zapojit specializované konzultanty během fází konceptu, tržního umístění a optimalizace produktu. V důsledku toho má Chorvatsko v současné době jen omezený počet skutečně seriózních luxusních nemovitostí.“

Výzva sahá za hranice jednotlivých vil. Soubor atraktivních soukromých domů sám o sobě nevytváří luxusní destinaci. To vyžaduje promyšlené územní plánování, infrastrukturu, pohostinnost, kulturu a veřejnou vybavenost, které podporují život po celý rok.

„Luxusní destinace nevzniká náhodou, ani se nevynořuje ze souhrnu jednotlivých parcel. Vyvíjí se z širší vize prostoru, infrastruktury, architektury, veřejného vybavení a životního stylu, který se snaží vytvořit. Chorvatsko se musí odklonit od modelu, v němž se prostor často rozvíjí jako série nesouvisejících rezidenčních projektů. Pokud stavíme pouze byty a vily, bez parků, promenád, dětských hřišť, cyklostezek, dopravní infrastruktury, sportovních zařízení, pohostinství a kultury, pak nevytváříme destinaci. Vytváříme ubytovnu.“

Tato otázka je relevantní podél celého pobřeží Jaderského moře, od Dubrovníku po Istrii. Zahraniční kupující jen zřídka porovnávají jednotlivé nemovitosti izolovaně. Posuzují také širší destinaci, její dostupnost, nabídku služeb, kulturní život a dlouhodobý charakter.

Chorvatsko má nouzi o výjimečné pobřežní lokality. Jeho další příležitostí je vytvoření pečlivě plánovaných, celoročně dostupných destinací, které se kvalitou vyrovnají těm nejlepším rezidencím v zemi.

Z Dubrovníku do Opatije: geografie luxusu v Chorvatsku

Několik oblastí i nadále vede chorvatský trh s luxusními nemovitostmi, přičemž každá z nich přitahuje specifické mezinárodní publikum.

Dubrovník a ostrovy Hvar a Brač zůstávají mezi mezinárodně nejznámějšími destinacemi Chorvatska. Jejich silná identita a omezená nabídka lákají kupce z široké škály globálních trhů.

Pobřežní oblast mezi Splitem a Šibenikem i nadále generuje poptávku po nemovitostech u vody a s výhledem na moře. Obzvláště žádané jsou lokality nabízející soukromí a pohodlný přístup k zavedeným přístavům a letištím.

Opatijská riviéra a severní Kvarner jsou pro středoevropské kupce obzvláště atraktivní. Jejich celoroční charakter, architektonické dědictví a blízkost Slovinska, Rakouska, Itálie a jižního Německa je odlišují od sezónnějších přímořských destinací.

Rovinj a nejžádanější mikrolokace podél istrijského pobřeží zůstávají mezi nejvyhledávanějšími oblastmi v zemi. Region spojuje vytříbenou gastronomickou scénu, silné mezinárodní uznání a zavedenou poptávku ze strany kupujících v Itálii, Rakousku, Slovinsku a německy mluvících trzích.

Pro Remington zůstává Opatijská riviéra obzvláště důležitým trhem. Její hodnota spočívá v propracované kombinaci lokality, architektury a životního stylu. Je to také trh, kde znalost místních podmínek, důvěryhodné vztahy a přístup k diskrétním příležitostem hrají větší roli než počet veřejně inzerovaných nemovitostí.

Na této úrovni má odbornost větší hodnotu než objem. Preciznost je důležitější než široká viditelnost. Především musí výjimečná nemovitost nabízet něco, co nelze snadno najít nebo znovu vytvořit jinde.

Pokud si chcete přečíst celý rozhovor, klikněte na následující odkaz: Jutarnji list.