Mit o kontinuiranom rastu: Zašto neke nekretnine na obali ostaju na tržištu godinama bez prilagodbe cijena

U javnom prostoru i dalje dominira narativ o kontinuiranom rastu cijena na hrvatskoj obali. No istodobno, na terenu je sve vidljiviji drugačiji fenomen: dio nekretnina, osobito u second home segmentu, zadržava se na tržištu dvije, tri, pa i više godina bez ozbiljnije prilagodbe cijene.

U pojedinim mikrolokacijama razlika između traženih i realiziranih cijena prelazi dvoznamenkaste postotke. Ipak, korekcije dolaze sporo i selektivno. To otvara legitimno pitanje: određuje li tržište cijenu ili je određuje strpljenje prodavatelja?

Na dijelu obale danas ne svjedočimo klasičnoj tržišnoj korekciji, nego produženoj fazi cjenovne rigidnosti.

Cijena kao uvjerenje

U segmentu nekretnina za odmor duboko je ukorijenjena pretpostavka da sama investicija generira rast vrijednosti. Argument da “uloženo mora biti vraćeno uz dobit” često nadilazi realnu procjenu tržišne apsorpcije.

No tržište ne validira iznos uloženog kapitala, već usklađenost proizvoda s potražnjom. U razdoblju snažnog rasta razlike su bile manje vidljive jer je tržište apsorbiralo i projekte koji nisu bili optimalno pozicionirani. U fazi stabilizacije razlika postaje očita.

Kada nekretnina stoji na tržištu godinama bez prilagodbe cijene, to nije znak snage tržišta. To je znak da cijena više ne funkcionira kao tržišni signal.

Fiskalni okvir koji amortizira pritisak

Relativno povoljan porezni tretman kratkoročnog turističkog najma omogućuje vlasnicima generiranje prihoda bez potrebe za prodajom. Nekretnina može paralelno biti u funkciji najma i oglašena na tržištu.

Takav model smanjuje likvidnosni pritisak koji bi u drugim okolnostima doveo do brže prilagodbe cijene. Rezultat je tržište s velikim brojem formalno aktivnih, ali ograničeno motiviranih prodavatelja.

Tržište tako izgleda stabilno, ali ta stabilnost dijelom proizlazi iz tolerancije nelikvidnosti, a ne iz stvarne ravnoteže ponude i potražnje.

Nedostatak jasnih referenci

Dodatni problem predstavlja ograničena transparentnost realiziranih transakcija. Oglašene cijene često postaju referenca, iako ne odražavaju postignutu vrijednost.

Bez jasnih i dostupnih podataka, cijena lako postaje projekcija očekivanja, a ne potvrđeni rezultat tržišne provjere.

U takvom okruženju tržište sporije ispravlja pogrešne procjene, a razdoblja stagnacije produžuju se.

Kapitalna disciplina

Za razliku od tržišta na kojima dominiraju institucionalni developeri s bankarskim financiranjem i definiranim rokovima izlaska, u Hrvatskoj značajan dio second home ponude dolazi od investitora bez izraženog kreditnog pritiska.

Kada ne postoji vremenski rok ni financijska obveza koja zahtijeva realizaciju, prilagodba cijene postaje pitanje odluke, a ne nužnosti.

Takva struktura smanjuje kapitalnu disciplinu i usporava tržišne korekcije.

Što to znači

Sve navedeno ne znači da je tržište u krizi. No znači da narativ o linearnom rastu ne odražava u potpunosti realnost.

Zrelo tržište nije ono u kojem cijene stalno rastu, nego ono u kojem se vrijednost potvrđuje transakcijom.

Dok god oglašena cijena ostaje deklaracija, a ne rezultat provjere u transakciji, raskorak između percepcije i tržišne vrijednosti ostat će prisutan.

Tržište postaje stabilno tek kada cijena ponovno postane signal a ne uvjerenje.

Autor: Ivan Kovačić
Remington nekretnine