Kad more više ne prodaje sve: vrijeme istine za developere

Hrvatsko tržište nekretnina na obali ušlo je u zonu u kojoj se više ne možemo skrivati iza komfora rasta cijena i turističke potražnje. Ne radi se o prolaznom zastoju niti o tipičnoj cikličkoj korekciji, nego o strukturnoj slabosti modela razvoja prostora koja se godinama akumulirala, dok su tržišna euforija i izvanredna zarada na kratkoročnom najmu prikrivale nedostatke sustava. Danas, kada se potražnja diferencira, a interes dijela stranih kupaca usporava, postaje vidljivo koliko je obalno tržište izloženo vlastitim unutarnjim proturječnostima.

Početna točka tog lanca nije financijska ni marketinška, nego urbanistička. Urbanizam je temelj cjelokupne vrijednosti prostora i početna faza svakog ozbiljnog razvojnog ciklusa, od infrastrukture do konačnog proizvoda nekretnine. U uspješnim europskim obalnim regijama urbanizam funkcionira kao operativni okvir koji predvidivo usmjerava privatni kapital i paralelno štiti javni interes. U Hrvatskoj se prečesto tretira kao administrativna barijera ili politički kompromis, što u konačnici proizvodi prostor bez jasne razvojne logike.

Zato se danas na obali suočavamo istodobno s neusklađenom ponudom, cijenama koje su brže rasle od realne kvalitete proizvoda i infrastrukturnim deficitima koji dodatno erodiraju percepciju vrijednosti. To nisu izolirani simptomi, nego posljedice istog sustavnog promašaja: razvoja bez pripreme, bez jasne strategije i bez profesionalne industrije koja bi kontinuirano isporučivala kvalitetan proizvod.

Komasacija kao preduvjet koji sustav ne poznaje

Komasacija, odnosno okrupnjavanje i racionalno preoblikovanje zemljišta, u europskoj praksi nije tehnički detalj nego preduvjet urbanizma. Hrvatska ima zakonski okvir za komasaciju poljoprivrednog zemljišta, ali u urbanom i obalnom kontekstu taj instrument praktično ne funkcionira kao operativni alat pripreme novih razvojnih zona. Bez mogućnosti da se fragmentirano vlasništvo objedini i planski organizira, lokalne samouprave ostaju zarobljene u postojećim granicama naselja i naslijeđenoj parcelaciji, a razvoj se svodi na prilagodbu onome što je slučajno dostupno, umjesto na strateško oblikovanje prostora.

U Austriji, Njemačkoj ili Nizozemskoj komasacija je standardizirana procedura u kojoj je javni interes dovoljno snažan da prostor pripremi prije gradnje, ali istodobno dovoljno uređen da vlasnicima garantira transparentnost i pravednost procesa. Na hrvatskoj obali takav balans još nije izgrađen, pa je urbanizam prisiljen funkcionirati točkasto, kroz pojedinačne zahvate, bez stvaranja velikih, planski uređenih stambenih i mješovitih zona. Dok god se komasacija ne tretira kao ključna reforma, obala neće dobiti prostorne preduvjete za razvoj ozbiljnog tržišta.

Infrastruktura koja kasni za prostorom

Razvoj bez infrastrukturne pripreme spušta vrijednost prostora na razinu kratkoročne spekulacije. Lokalna i regionalna ulaganja u prometnu i komunalnu infrastrukturu na obali u pravilu ne prate intenzitet gradnje, pa se naselja šire na mreži koja je projektirana za prošla desetljeća. Poddimenzionirane ceste, neriješeni pristupi, ograničeni kapaciteti odvodnje i energetskih sustava nisu samo pitanje komfora, nego mjerljivi faktor tržišne vrijednosti. Kupac koji plaća premium cijenu očekuje premium funkcionalnost, a taj se jaz u Hrvatskoj sve teže ignorira.

U Francuskoj, Španjolskoj ili dijelovima Italije razvoj novih zona u pravilu je uvjetovan infrastrukturnim programima koji se realiziraju prije ili paralelno s gradnjom. U hrvatskom modelu infrastruktura često “dolazi poslije”, kao političko obećanje ili naknadna sanacija, što u praksi znači da kvaliteta prostora zaostaje za cijenom koja se naplaćuje. Time tržište postaje krhko: čim potražnja oslabi ili se promijeni struktura kupaca, visoke cijene ostaju bez uvjerljive podloge.

Turistički najam kao zamjena za profesionalni razvoj

Fenomen privatnog turističkog najma nije sam po sebi problem; on je racionalna odluka kućanstava u turističkim regijama. Problem nastaje kada porezni i regulatorni okvir najam čine toliko povoljnim i gotovo automatskim izlazom da postaje zamjena za profesionalni razvoj nekretnina. U takvom okruženju svatko može postati developer bez jasnog arhitektonskog programa, bez tržišnog koncepta i bez analize najviše i najbolje uporabe, jer se rizik prodaje amortizira očekivanim prihodima od najma. Rezultat je ponuda koja je volumenom velika, ali je kvalitativno neujednačena i često neusklađena s dugoročnim standardima tržišta.

U Portugalu ili Grčkoj, gdje je turistička logika jednako snažna, država je ipak postavila jasnije razlike između profesionalnog razvoja i privatne improvizacije te je kroz planiranje i standarde podizala kvalitetu proizvoda. Hrvatska je dopustila da amaterski model postane dominantan, a to se prelijeva i na cjenovni sloj. Vlasnici koji ostvaruju stabilan prihod od najma sve češće postavljaju prodajne cijene koje nisu rezultat kvalitete proizvoda, nego internaliziranog osjećaja da nekretnina vrijedi onoliko koliko donosi u sezoni. Tako nastaje tržište koje je osjetljivo na svako hlađenje potražnje.

Politike koje ne prate tržišne ambicije

Na ovu prostornu i tržišnu sliku nadovezuje se fiskalna i migracijska politika koja obalnu konkurentnost ne osnažuje, nego je nepotrebno sužava. Standardna stopa PDV-a od 25 posto na novogradnju, bez ciljanih korekcija za stambeni ili razvojni segment, u praksi podiže ulazne cijene projekta i smanjuje fleksibilnost profesionalnih developera. Istodobno, Hrvatska nema jasno definiran, konkurentan investicijski boravišni program za kupce izvan EU, kakav su mediteranske zemlje koristile kao alat internacionalizacije tržišta. Formalna mogućnost boravka na temelju vlasništva postoji, ali nije pretvorena u predvidiv i strateški instrument koji bi privukao novu potražnju.

Kada se tome doda spor napredak u transformaciji destinacija prema cjelogodišnjem, sadržajno bogatom i međunarodno konkurentnom modelu, obala ulazi u opasan krug. Premium cijene traže premium destinaciju, premium infrastrukturu i premium proizvod, a hrvatski sustav prečesto isporučuje prosjek uz cijenu iznad prosjeka. Posljedica je da zapadnoeuropska potražnja postupno postaje selektivnija, dok se nova tržišta ne osvajaju sustavno. To nije dramatična prognoza, nego logična posljedica nedostatka koordinirane politike prostora, turizma i poreza.

Ako želimo izbjeći da se korekcija tržišta pretvori u dugotrajnu stagnaciju, moramo krenuti od početka: operativne komasacije urbanog zemljišta, infrastrukturnog planiranja prije gradnje, profesionalizacije developmenta kroz promjenu poticaja turističkog najma te fiskalnih i migracijskih politika koje tržištu daju međunarodnu širinu. Obala je strateški resurs države, ali resurs nije vrijedan sam po sebi, nego onoliko koliko ga sustav zna oblikovati. Vrijeme je da to napokon shvatimo i djelujemo. Prostor bez vizije uvijek na kraju ispostavi najveći račun.

Autor bloga: Ivan Kovačić