Znotraj najbolj ekskluzivnega nepremičninskega trga na Hrvaškem: Ivan Kovačić za Dom & Dizajn

Luksuz je eden najpogosteje uporabljenih izrazov na današnjem nepremičninskem trgu. Vendar pa bazen, velikodušne dimenzije in privlačno oblikovana notranjost sami po sebi ne ustvarijo izjemnega doma. Prava vrednost se pojavi le, ko lokacija, arhitektura, zasebnost in življenjski slog tvorijo skladno celoto.

To je bila osrednja tema nedavnega članka, objavljenega v Domu i Dizajnu , rubriki za dom in oblikovanje v Jutarnjem listu . Strokovnjaki za luksuzne nepremičnine so raziskovali, kaj resnično loči najboljše hrvaške vile od širšega trga.

Med predstavljenimi je bil tudi Ivan Kovačić , ustanovitelj in izvršni direktor podjetja Remington Real Estate, ekskluzivne hrvaške podružnice Christie's International Real Estate. Njegov pogled ponuja jasen vpogled v to, kako se izjemne nepremičnine ocenjujejo, razvijajo in predstavljajo na razvijajočem se hrvaškem trgu luksuznih nepremičnin.

Lokacija kot temelj trajne vrednosti

Po Kovačićevih besedah se izraz »luksuz« danes uporablja tako pogosto, da ne ponuja več smiselne razlike. Skoraj vsaka novogradnja z bazenom je opisana kot luksuzna, ne glede na lokacijo, arhitekturno kakovost ali dolgoročno vrednost.

Vendar pa trg uporablja veliko bolj natančna merila.

»Vila najvišje luksuzne kategorije ni zgolj velika hiša z bazenom. Je celovit izdelek, v katerem so lokacija, arhitektura, razporeditev, zasebnost, udobje in zaključna obdelava skrbno usklajeni. Koncept in lokacija sta dva ključna temelja, na katerih temelji vrednost luksuzne nepremičnine.«

Številne elemente, povezane z razkošjem, je mogoče vključiti med gradnjo ali dodati pozneje. Wellness, poletna kuhinja, notranjost po meri ali skrbno urejen vrt lahko polepšajo nepremičnino. Vendar pa redke lokacije ni mogoče poustvariti.

Zasebnosti, izjemnega razgleda, obsežne parcele in naravne povezave z okoliško pokrajino ni mogoče preprosto zasnovati ali poustvariti drugje. Prav ta redkost daje najboljšim nepremičninam njihovo trajno vrednost.

Kovačić torej razlikuje med širšo destinacijo in specifično mikrolokacijo. Prepoznana destinacija vzbuja zanimanje, vendar natančna lokacija nepremičnine na koncu določa njeno vrednost.

»Vsaka lokacija nima tržnega potenciala za luksuzni izdelek. Če je destinacija prava, postane mikrolokacija odločilna.«

Orientacija, dostop, neposredna okolica, razgledi in kakovost sosednje gradnje pomembno vplivajo na bivalno izkušnjo in prihodnji tržni položaj nepremičnine.

Razumevanje hrvaškega trga luksuznih nepremičnin

Hrvaški trg ima svojo cenovno strukturo, ki jo oblikujejo velikost države, omejena ponudba visokokakovostnih obalnih lokacij in precejšnje razlike med posameznimi destinacijami.

Kovačić poudarja, da luksuz ni univerzalna kategorija in da so cenovni pragovi odvisni od trga, na katerem se nepremičnina nahaja.

»Pomembno je razlikovati med premium, luksuznim in superluksuznim segmentom. Vile s ceno med 300.000 in 800.000 evri veljajo za premium, tiste s ceno med 2 in 3 milijoni evrov spadajo v luksuzni segment, vse nad tem pa spada v kategorijo superluksuznih. Ti pragovi veljajo za hrvaški trg, saj so številke na drugih trgih drugačne.«

Premium segment vključuje dobro opremljene vile na dobrih lokacijah. Je tudi najširši del trga, ki se v hrvaških oglasih za nepremičnine običajno predstavlja kot luksuzni.

Luksuzni segment postane jasneje opredeljen med 2 in 3 milijoni evrov. Na tej ravni kupci pričakujejo, da se bo nepremičnina razlikovala po lokaciji, arhitekturni zasnovi, kakovosti gradnje in splošnem standardu izvedbe.

Nepremičnine, vredne nad 3 milijone evrov, spadajo v kategorijo super luksuznih nepremičnin. Tukaj postanejo redkost, zasebnost in izjemno okolje bistvenega pomena. Ti pragovi so specifični za Hrvaško in bi bili na bolj uveljavljenih evropskih in svetovnih trgih precej višji.

Poleg javno dostopnega portfelja Remington Real Estate posluje tudi v diskretnem segmentu zunaj trga. Podjetje zastopa izbrana posestva, vile in zgodovinske nepremičnine, katerih vrednost se običajno giblje med približno 10 in 20 milijoni evrov.

Te nepremičnine niso javno oglaševane. Predstavljene so zelo omejenemu krogu potencialnih kupcev šele potem, ko se ugotovi resnost njihovega zanimanja, finančna sposobnost in skladnost z nepremičnino.

V tem segmentu diskretnost, temeljita priprava in zelo individualen pristop tvorijo temelj uspešnega zastopanja.

Nepremičnina za bivanje, ne le naložbeni produkt

Tudi motivacija kupcev se je spremenila. V najvišjem cenovnem razredu trga so nakupne odločitve vse bolj odvisne od osebne uporabe in ne od pričakovanega dohodka od najemnine.

»Kupci, ki namenijo več milijonov evrov, tega običajno ne počnejo predvsem zaradi dobička od najemnin. Želijo si lastno stanovanje za daljše bivanje, sprostitev, družinsko življenje in mediteranski življenjski slog.«

Na tej ravni kupci ne izbirajo le nepremičnine. Izbirajo, kako želijo živeti. Arhitektura, zasebnost, kakovost izvedbe in odnos med hišo in njeno okolico morajo delovati kot ena koherentna celota.

Življenje zunaj meja posesti je prav tako pomembno, vključno z dostopnostjo, marinami, gastronomijo, visokokakovostnimi storitvami in ugodnostmi, ki ohranjajo privlačnost destinacije tudi po poletni sezoni.

Kupci so prav tako bolj upoštevani kot v najbolj aktivnih letih pandemije. Še vedno imajo kapital za nakup izjemnih nepremičnin, vendar bolj natančno primerjajo destinacije in z večjim naglasom ocenjujejo razmerje med ceno in kakovostjo.

»Med pandemijo koronavirusa je bilo povpraševanje izjemno močno, obseg transakcij pa večji. V zadnjih dveh do treh letih smo v premium in luksuznem segmentu trga opazili določeno stopnjo umirjenosti. Kupci imajo še vedno kapital, vendar so bolj previdni, bolj selektivni in bolj kritični pri ocenjevanju razmerja med ceno, kakovostjo in destinacijo.«

Obseg transakcij se je morda umiril od vrhunca trga, vendar visokokakovostne nepremičnine na pravih lokacijah in po realnih zahtevanih cenah še vedno pritegujejo veliko zanimanje.

Kaj določa vrednost nepremičnine nad 2 milijona evrov?

Nedavne transakcije kažejo, da je največje zanimanje rezervirano za hiše, ki združujejo več bistvenih lastnosti. Te vključujejo odlično lego ob obali ali morju, premišljeno arhitekturo, odlično kakovost gradnje, pristno zasebnost in zunanje prostore, zasnovane za uporabo večji del leta.

Ta pristop ponazarjata dve vili, ki sta bili nedavno prodani prek Remingtona.

Vila na Crikveniški rivieri

Ta dvonadstropna vila se je nahajala v mirnem delu Crikveniške riviere. Ponujala je 393 kvadratnih metrov notranjega prostora, 411 kvadratnih metrov teras in 48 kvadratnih metrov velik bazen.

Njegova vrednost ni izhajala iz ene same značilnosti. Oblikovala jo je povezava med zasebnostjo, bližino morja in prostornimi zunanjimi bivalnimi površinami. Skupaj so te lastnosti rezidenco trdno umestile v luksuzni segment in prispevale k uspešni prodaji.

Sodobna vila na Opatijski rivieri

Drugi primer je bila vila, razporejena v štirih nadstropjih, povezanih z notranjim dvigalom. Vključevala je notranji in zunanji bazen, 283 kvadratnih metrov notranjega prostora in 335 kvadratnih metrov teras.

Odločilni so bili njena lega na Opatijski rivieri, celoletna dostopnost in skrbno izbrane specifikacije. Nepremičnina je pokazala, kako lahko arhitektura, ugodnosti in lokacija skupaj ustvarijo celovito bivalno izkušnjo.

Remington trenutno predstavlja tudi rezidenco na Opatijski rivieri, ki stoji na parceli velikosti 1435 kvadratnih metrov. Hiša se razprostira čez tri nadstropja in ponuja 389 kvadratnih metrov notranjega prostora ter dodatnih 140 kvadratnih metrov pokritih teras. Njen značaj določata panoramski razgled na morje in popolna zasebnost.

Ponujen po ceni, določeni na podlagi zahteve, odraža tisto, kar Kovačić opisuje kot celovit izdelek. Njegove posamezne funkcije niso bile dodane ločeno. Zasnovane so tako, da se medsebojno dopolnjujejo.

Diskretnost kot sestavni del storitve

V najvišjem cenovnem razredu diskretnost ni zgolj stvar profesionalnega bontona. Pogosto je pogodbena in komercialna zahteva.

»Diskretnost je eden najpomembnejših elementov izventržnega segmenta in jo zelo pogosto ureja pogodba.«

Ta pristop oblikuje tudi način predstavitve in ogleda nepremičnin. Glede na lokacijo in urnik stranke se lahko do izbranih rezidenc dostopa z ladjo, jahto, zasebnim letalom ali helikopterjem.

»Bolj ko so stranke uspešne in premožne, bolj cenijo delo, ki je bilo opravljeno na visoki ravni, s temeljito pripravo, diskretnostjo, natančnimi informacijami in možnostjo prihranka časa.«

»Včasih to pomeni diskretne individualne oglede. Drugič pa obisk lokacij z ladjo, jahto, letalom ali helikopterjem. Od zunaj se to morda zdi ekstravagantno, a za to klientelo je pogosto preprosto praktičen način, da izkoristijo svoj čas in se odločijo.«

Kot ekskluzivna hrvaška podružnica Christie's International Real Estate je Remington povezan z mednarodno mrežo, ki obsega več kot 50 držav, s 110 pisarnami in približno 10.000 agenti. Ta doseg omogoča, da se skrbno izbrane hrvaške nepremičnine predstavijo neposredno ustreznim kupcem na ključnih svetovnih trgih.

Cilj ni maksimalna prepoznavnost. Gre za skrbno ciljno usmerjeno izpostavljenost pravemu občinstvu, hkrati pa zaščita interesov in zasebnosti obeh strani.

Naslednji korak k zrelemu trgu luksuznih nepremičnin

Hrvaška ima številne naravne lastnosti, ki jih iščejo mednarodni kupci. Njena obala, otoki, zgodovinska mesta in dostopnost iz srednje Evrope ustvarjajo trdne temelje. Vendar država še vedno razvija raven načrtovanja in storitev, ki se pričakujejo v uveljavljenih luksuznih destinacijah.

»Hrvaška se še vedno bori za resničen prehod iz kakovostnega srednjega cenovnega razreda v pravi luksuzni segment. Ta tržni razred zahteva povsem drugačen način razmišljanja o nepremičninah, prostoru, arhitekturi in ustvarjanju vrednosti. Imamo relativno majhno število razvijalcev, specializiranih za resnično luksuzne izdelke. Nadaljnji izziv je zadržanost do najemanja specializiranih svetovalcev v fazah koncepta, tržnega pozicioniranja in optimizacije izdelkov. Posledično ima Hrvaška trenutno le omejeno število resnično resnih luksuznih nepremičnin.«

Izziv sega dlje od posameznih vil. Zbirka privlačnih zasebnih hiš sama po sebi še ne ustvarja luksuzne destinacije. To zahteva premišljeno prostorsko načrtovanje, infrastrukturo, gostoljubnost, kulturo in javne dobrine, ki podpirajo življenje skozi vse leto.

»Luksuzna destinacija ne nastane po naključju niti ne izhaja iz vsote posameznih parcel. Razvije se iz širše vizije prostora, infrastrukture, arhitekture, javnih ugodnosti in življenjskega sloga, ki si ga posameznik želi ustvariti. Hrvaška se mora odmakniti od modela, v katerem se prostor pogosto razvija kot vrsta nepovezanih stanovanjskih projektov. Če gradimo le stanovanja in vile, brez parkov, sprehajališč, otroških igrišč, kolesarskih poti, prometne infrastrukture, športnih objektov, gostinstva in kulture, potem ne ustvarjamo destinacije. Ustvarjamo spalnico.«

To vprašanje je aktualno vzdolž celotne jadranske obale, od Dubrovnika do Istre. Mednarodni kupci le redko primerjajo posamezne nepremičnine ločeno. Ocenjujejo tudi širšo destinacijo, njeno dostopnost, ponudbo storitev, kulturno življenje in dolgoročni značaj.

Hrvaški ne manjka izjemnih obalnih lokacij. Njena naslednja priložnost je v ustvarjanju skrbno načrtovanih destinacij, ki so odprte skozi vse leto in se lahko kosajo s kakovostjo najboljših rezidenc v državi.

Od Dubrovnika do Opatije: geografija luksuza na Hrvaškem

Na hrvaškem trgu luksuznih nepremičnin še vedno vodi več območij, od katerih vsako privablja posebno mednarodno občinstvo.

Dubrovnik ter otoka Hvar in Brač ostajajo med najbolj mednarodno prepoznavnimi hrvaškimi destinacijami. Njihova močna identiteta in omejena ponudba privabljata kupce s širokega spektra svetovnih trgov.

Obalno območje med Splitom in Šibenikom še naprej ustvarja povpraševanje po nepremičninah ob obali in s pogledom na morje. Posebej iskane so lokacije, ki ponujajo zasebnost in enostaven dostop do uveljavljenih marin in letališč.

Opatijska riviera in severni Kvarner sta še posebej privlačna za srednjeevropske kupce. Njihov celoletni značaj, arhitekturna dediščina in bližina Slovenije, Avstrije, Italije in južne Nemčije ju ločijo od bolj sezonskih obalnih destinacij.

Rovinj in najbolj zaželene mikrolokacije vzdolž istrske obale ostajajo med najbolj iskanimi območji v državi. Regija združuje prefinjeno gastronomsko sceno, močno mednarodno prepoznavnost in uveljavljeno povpraševanje kupcev v Italiji, Avstriji, Sloveniji in nemško govorečih trgih.

Za Remington ostaja Opatijska riviera še posebej pomemben trg. Njena vrednost je v niansirani kombinaciji lokacije, arhitekture in življenjskega sloga. Je tudi trg, na katerem so lokalno poznavanje, zaupanja vredni odnosi in dostop do diskretnih priložnosti pomembnejši od števila javno oglaševanih nepremičnin.

Na tej ravni ima strokovno znanje večjo vrednost kot obseg. Natančnost je pomembnejša od široke prepoznavnosti. Predvsem pa mora izjemna nepremičnina ponujati nekaj, česar ni mogoče zlahka najti ali poustvariti drugje.

Če želite prebrati celoten intervju, kliknite na naslednjo povezavo: Jutarnji list.