Zagreb uvaja najvišjo stopnjo davka na nepremičnine: Ali bo to spodbudilo dolgoročne najeme? - Ivan Kovačić za Forbes Hrvaška

Zagreb bo od leta 2027 zvišal davek na nepremičnine s 5 evrov na 8 evrov na kvadratni meter, s čimer bo dosegel najvišjo zakonsko dovoljeno stopnjo. Odločitev odpira vprašanje, ali bi višja davčna obremenitev lahko spodbudila lastnike praznih stanovanj k oddajanju nepremičnin in povečala ponudbo stanovanj, ki so na voljo za dolgoročni najem.

Ivan Kovačić , generalni direktor podjetja Remington Real Estate, ekskluzivne podružnice Christie's International Real Estate na Hrvaškem, je v pogovoru za Forbes Croatia razpravljal o posledicah te odločitve. Njegova analiza se osredotoča na dejanski finančni vpliv davka, odločitve lastnikov nepremičnin in pomen odgovornega upravljanja prihodkov, namenjenih urbanemu razvoju.

Kaj zvišanje davkov dejansko pomeni za lastnike nepremičnin?

60-odstotno zvišanje stopnje davka na nepremičnine se morda zdi znatno, vendar dejanske številke kažejo drugačno sliko.

Za obdavčljivo stanovanje v velikosti 80 m² se bo letna davčna obveznost povečala s 400 EUR na 640 EUR. To predstavlja povečanje za 240 EUR na leto oziroma 20 EUR na mesec.

Za stanovanje s tržno vrednostjo 300.000 EUR so dodatni stroški relativno majhni v primerjavi z vrednostjo nepremičnine. Pomembno je omeniti, da se davek izračuna na podlagi površine nepremičnine in ne na podlagi njene tržne vrednosti.

»60-odstotno zvišanje davka se na prvi pogled morda zdi znatno, a ko to prevedemo v dejanske številke, govorimo o dodatnih 20 evrih na mesec za 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje. Težko je pričakovati, da bo takšen strošek bistveno spremenil odločitev lastnika, ki se je že odločil, da bo svojo nepremičnino pustil prazno. Če želimo spodbuditi spremembe na trgu, moramo upoštevati dejanski finančni vpliv davčnih ukrepov, namesto da se osredotočamo zgolj na davčno stopnjo,« poudarja Kovačić.

Mesto Zagreb

Bi lahko višji davki na nepremičnine povečali ponudbo najemnih stanovanj?

Lastnik, ki se je odločil, da bo nepremičnino pustil prazno, se je že odpovedal morebitnim prihodkom od najemnin. Če ti prihodki ne bi bili zadostni za spremembo odločitve, je težko pričakovati, da bo dodatnih 20 evrov na mesec imelo odločilen vpliv.

Stanovanje, oddano kot stalno prebivališče za najmanj deset mesecev v davčnem letu, je oproščeno davka na nepremičnine. V zgornjem primeru bi se lastnik tako lahko izognil celotni letni davčni obveznosti v višini 640 EUR.

Vendar pa odločitev o oddaji nepremičnine v najem vključuje tudi druge dejavnike. Tveganje neplačila, stroški vzdrževanja, razpoložljivost nepremičnine in osebni načrti lastnika imajo lahko večjo težo kot samo davčno breme.

Zvišanje davka bi torej lahko vplivalo na lastnike, ki že razmišljajo o dolgoročnih najemih, vendar verjetno ne bo bistveno povečalo ponudbe stanovanj ali samo po sebi povzročilo nižjih prodajnih cen nepremičnin.

Avstrijski primeri ponazarjajo drugačen pristop

Primerjava z avstrijskimi mesti kaže, koliko višja je lahko davčna obremenitev praznih nepremičnin.

V Salzburgu znaša letna dajatev za 80 m² veliko stanovanje, ki ostane prazno skozi vse leto, 1.000 EUR, za novogradnje pa se zviša na 2.000 EUR. V Innsbrucku znaša letna dajatev za standardno obstoječe stanovanje enake velikosti v osrednjem katastrskem okrožju približno 4.378 EUR.

Gre za posebne dajatve za nepremičnine, ki so dalj časa prazne, za katere veljajo določene izjeme, in se zato razlikujejo od zagrebškega sistema davka na nepremičnine.

»Ko pogledamo primere iz avstrijskih mest, lahko vidimo, da je davčna obremenitev praznih nepremičnin lahko nekajkrat višja kot v Zagrebu. To ne pomeni, da bi morali takšne modele samodejno sprejeti, vendar kaže, kako pomembno je uskladiti davčne ukrepe s cilji, ki jih želimo doseči. Če je cilj povečati ponudbo stanovanj, ki so na voljo za dolgoročni najem, je ključno vprašanje, ali je obstoječi davek dovolj visok, da resnično vpliva na odločitve lastnikov nepremičnin, « pojasnjuje Kovačić.

Davek na nepremičnine in financiranje urbanega razvoja

Zagrebška odločitev odpira tudi vprašanje, kako dolgoročno financirati razvoj in vzdrževanje mest.

Dohodnina je pomemben vir prihodkov lokalnih oblasti, medtem ko novogradnje ustvarjajo enkratne prispevke za občinsko infrastrukturo. Hkrati obstoječa infrastruktura zahteva stalno vzdrževanje, za kar so že uvedene komunalne pristojbine.

Kjer se mesto močno zanaša na prispevke k infrastrukturi, nova gradnja ustvarja takojšnje prihodke. Nasprotno pa se koristi izboljšanja obstoječih ulic, parkov in drugih javnih prostorov ne odražajo tako hitro v občinskem proračunu.

Stabilnejši letni prihodki bi lahko pomagali zmanjšati ta pritisk in omogočili, da bi se prispevki iz novih razvojnih projektov bolj usmerili v infrastrukturo, ki jo ti projekti dejansko potrebujejo.

Kakovost urbanega okolja vpliva na vrednost nepremičnin

Park Maksimir

Vrednost nepremičnine ni odvisna le od njene velikosti, lokacije ali kakovosti gradnje. K njeni privlačnosti pomembno prispeva tudi njena neposredna okolica.

Dobro vzdrževani parki, kakovostne ceste, sprehajališča in funkcionalni javni prostori vplivajo na vsakdanjo kakovost življenja in posredno na vrednost nepremičnin.

»Vrednost nepremičnine ni odvisna le od njene velikosti, lokacije in kakovosti gradnje, temveč tudi od okolja, v katerem se nahaja. Urejeni parki, kakovostna prometna infrastruktura in funkcionalni javni prostori neposredno vplivajo na kakovost življenja in posredno vplivajo na vrednost nepremičnin. Zato je pomembno, da prebivalci vidijo oprijemljive rezultate višjih davčnih prispevkov. Višji davki sami po sebi ne pomenijo boljšega mesta ali več dragocenih nepremičnin, razen če se zbrani prihodki upravljajo odgovorno in pregledno,« poudarja Kovačić.

Višji davčni prihodki torej ne zagotavljajo samodejno boljšega mestnega okolja. Pomembno je, kako se zbrana sredstva uporabljajo in ali prinašajo vidne izboljšave v vsakdanje življenje prebivalcev.

Bo Zagreb zgled drugim mestom?

Z zvišanjem stopnje davka na nepremičnine se je Zagreb pridružil majhni skupini hrvaških mest in občin, ki uporabljajo najvišjo zakonsko dovoljeno stopnjo.

Glede na podatke za leto 2026 približno 2 % enot lokalne samouprave uporablja zakonsko določeno najvišjo stopnjo na celotnem svojem ozemlju, medtem ko jih 22,5 % ohranja minimalno stopnjo 0,60 € na kvadratni meter.

Ostaja odprto vprašanje, ali bodo druga mesta sledila zgledu Zagreba in ali bodo dodatni prihodki prinesli vidne izboljšave kakovosti urbanega okolja.

Dejanski vpliv davka na nepremičninski trg bo treba oceniti na podlagi sprememb v ponudbi dolgoročnih najemnih stanovanj, najemnih cenah in prodajnih cenah nepremičnin.

Zagrebška odločitev zato sproža dve povezani, a različni vprašanji: v kolikšni meri lahko obdavčitev vpliva na odločitve lastnikov nepremičnin in ali lahko višji prihodki prispevajo k boljšemu urbanemu razvoju?

Kot zaključuje izvirni članek, pobiranje več davčnih prihodkov in reševanje dela stanovanjskega problema nista ista stvar.

Celoten članek si lahko preberete na naslednji povezavi: Forbes Hrvaška .