Milijoni turistov ali premožni novi prebivalci: Kaj ustvarja dolgoročno vrednost za Hrvaško? – Ivan Kovačić za Večernji list

Prihodi turistov, nove nastanitvene zmogljivosti in naraščajoče cene nepremičnin so pogosto kazalniki uspeha vzdolž hrvaške obale. Vendar pa je dolgoročna vrednost destinacije odvisna tudi od tega, kaj se dogaja po turistični sezoni. Od ljudi, ki tam živijo, storitev, ki jih uporabljajo, in vsakdanjega življenja, ki daje kraju identiteto.

Ivan Kovačić , lastnik podjetja Remington Real Estate, ekskluzivne podružnice Christie's International Real Estate na Hrvaškem, v pogovoru za Večernji list raziskuje odnos med turizmom, stanovanjsko gradnjo in razvojem. Njegov pogled odpira pomembno vprašanje o vrednosti, ki jo lahko prinesejo bogati posamezniki, ko se odločijo, da bo Hrvaška njihov dom.

V središču te razprave je, kako Hrvaška izkorišča omejen prostor vzdolž svoje obale. Vsaka nova nepremičnina ima svoj namen, vpliva pa tudi na sosesko, lokalno gospodarstvo in prihodnji značaj destinacije.

Vrednost, ki se nadaljuje tudi po nakupu

Kovačić opisuje bogat par iz Londona, ki želi svojo upokojitev razdeliti med Združeno kraljestvo in Hrvaško. Načrtujeta nakup nepremičnine v vrednosti več milijonov evrov in Hrvaško spremenita v svoje glavno prebivališče.

Njihovo zanimanje sega daleč preko občasnih počitnic. Večino leta želijo preživeti tukaj in črpati iz bogastva, ki so si ga nabrali skozi življenje. Vendar pa, kot pojasnjuje Kovačić, nakup nepremičnine sam po sebi britanskim ali ameriškim državljanom ne daje pravice do dolgoročnega prebivanja.

»Z drugimi besedami, Hrvaška je precej previdna do ljudi, ki želijo priti sem, si ustvariti dom in porabiti precejšnje zasebno premoženje.«

Hkrati se gradi precejšnje število hiš in stanovanj za kratkoročno oddajanje v počitniške najemnine. Kovačić to nasprotje vidi kot razlog za ponovni premislek o razvojnih prioritetah.

Kupec, ki večino leta preživi na Hrvaškem, postopoma postane del lokalnega življenja. Ima svojega zdravnika, uporablja lokalna podjetja, obiskuje restavracije in gradi odnose z ljudmi okoli sebe.

Njihov gospodarski prispevek se nadaljuje še dolgo po zaključku transakcije z nepremičnino. Za lokalno skupnost sta trajna narava te prisotnosti in kontinuiteta porabe še posebej dragoceni.

Način življenja v središču privlačnosti destinacije

Volosko - Opatijska riviera

Privlačnost sredozemske destinacije oblikuje tudi življenje, ki se odvija med njenimi stavbami. Jutranja kava na obali, lokalna trgovina, ribič, ki se vrača v pristanišče, in sosedje, ki se poznajo, vse to ustvarja občutek kraja.

Teh lastnosti ni mogoče nadomestiti z novo fasado ali drugimi ugodnostmi znotraj zasebne nepremičnine. Izhajajo iz vsakodnevnih rutin in odnosov, ki se gradijo skozi mnoga leta.

Kovačić opozarja, da lahko intenziven razvoj turizma postopoma spodkoplje prav ta temelj privlačnosti destinacije.

»Težava nastane, ko turizem postane tako uspešen, da začne uničevati vsakdanje življenje v zakulisju. Takrat uspeh turizma začne spodkopavati njegov lastni produkt.«

Južno Tirolsko izpostavlja kot primer kraja, ki je ohranil povezavo med turizmom in lokalnim življenjem. Njena privlačnost izvira tudi iz njenega pristopa do narave, hrane, zemlje in arhitekture. Prebivalci ohranjajo svoje tradicije in načine preživetja, obiskovalci pa imajo priložnost izkusiti ta način življenja.

Pomembnost hrvaške obale je jasna. Avtentičnost destinacije je odvisna od tega, koliko prostora ostane za vsakdanje življenje njenih prebivalcev.

Kaj se zgodi, ko soseska spremeni svoj namen

Po Kovačićevem mnenju osrednji problem nastane, ko turistične namestitve postanejo prevladujoča raba v soseski ali delu mesta.

Hiša, ki je nekoč gostila eno samo družino, postane počitniška hiša za deset ali dvanajst gostov. Vsakih nekaj dni se spremenijo stanovalci, avtomobili in vzorci dejavnosti. Stalni prebivalci se znajdejo v okolju, ki je vse bolj oblikovano okoli začasnih obiskovalcev.

Posledice segajo dlje od hrupa. Spreminjajo se sosedski odnosi, mešanica lokalnih storitev in ugodnosti, ki so na voljo skozi vse leto.

»Mesto ima lahko obnovljene fasade, polne restavracije in rekordne cene nepremičnin, hkrati pa postaja vse bolj prazno. Ne fizično, ampak družbeno.«

To opažanje postavlja naraščajoče vrednosti nepremičnin v širši kontekst. Cena na kvadratni meter razkriva le del slike. Kakovost kraja kot doma je odvisna tudi od stalnih prebivalcev, dostopa do vsakodnevnih ugodnosti in kontinuitete njegove skupnosti.

To so lastnosti, ki oblikujejo izkušnjo tistih, ki želijo ostati.

Namen nepremičnine oblikuje njen razvoj

Sodoben umik z osupljivim panoramskim razgledom na Jadran - Crikvenica

Razlika med domom in nepremičnino, namenjeno turizmu, se začne že v fazi načrtovanja. Njena prihodnja uporaba vpliva na razporeditev, izbiro materialov, udobja in odnos z okolico.

Nekdo, ki kupuje dom, skrbno premisli, kako bo deloval v vsakdanjem življenju. Pomembna je arhitektura, izolacija, kakovost gradnje, zasebnost in vključenost v sosesko.

»Kupec, ki kupuje hišo za bivanje, upošteva arhitekturo, kakovost materialov, izolacijo, funkcionalnost, kako se hiša ujema z okolico in vsako podrobnost. Za turistični produkt so merila drugačna. Prednost imajo število postelj, bazen, privlačna fotografija, zasedenost in donosnost naložbe.«

Kovačić poudarja, da turistična raba nepremičnine ne pomeni samodejno slabše gradnje. Vendar pa različni komercialni cilji vplivajo na prioritete in kompromise med razvojem.

Kumulativni učinek je še posebej pomemben. Ko se v isti soseski zgradi veliko število nepremičnin za kratkoročno oddajanje, se značaj celotnega območja postopoma spremeni.

Individualna razvojna odločitev tako postane del veliko širše preobrazbe.

Zemljišče kot omejen vir

V pogovoru za Večernji list Kovačić razmišlja tudi o evropskih pristopih k upravljanju počitniških hiš in kratkoročnih najemov. Kot kraje, ki uporabljajo različne ukrepe za zaščito stanovanjske vloge svojih skupnosti, navaja Tirolsko, Švico in Francijo.

Za Hrvaško je pomembno temeljno načelo. Način uporabe nepremičnine ima posledice za njeno okolico, razpoložljivost zemljišč pa zahteva dolgoročno načrtovanje.

»Zemlja ni neomejen vir. Pomembno je, ali hiša služi kot dom, kraj za občasno bivanje ali nepremičnina, ki se stalno uporablja za turizem.«

Rešitve morajo odražati lokalne okoliščine. Istra, Opatija in Hvar imajo različne potrebe, vzorce poselitve in raven turistične dejavnosti.

Kovačić zato poudarja pomen premišljenega upravljanja, zlasti na lokacijah, kjer je turizem že bistveno spremenil pogoje vsakdanjega življenja.

Več prostora za ljudi, ki želijo živeti tukaj

Kovačić poleg skrbnejšega obvladovanja turističnih pritiskov vidi priložnost za privabljanje več ljudi, ki si želijo Hrvaške kot svojega doma.

Premožna družina, ki tukaj preživi večino leta, lahko podpira lokalne storitve in dolgoročno prispeva h gospodarstvu. Njihova prisotnost ohranja tudi stanovanjsko vlogo nepremičnine in omogoča razvoj trajnih odnosov s skupnostjo.

»To ne pomeni izbire med prebivalci in turisti. Pomeni pa odločitev, kakšno ravnovesje želimo med njimi.«

Takšen pristop zahteva širše razumevanje vrednosti. Poleg prihodkov od turističnih bivanj je pomembno upoštevati tudi kontinuiteto porabe, uporabo infrastrukture in vplive na življenje v soseski.

Za nepremičninski trg to pomeni, da je treba večjo pozornost nameniti načinu življenja, ki ga omogoča razvojni projekt, in njegovemu prispevanju k okoliški destinaciji.

Prihodnost obale se začne z ohranjanjem njene identitete

Narava, arhitektura in lokalno življenje se vzdolž hrvaške obale prepletajo na edinstvene načine. Trajna privlačnost teh krajev je odvisna od ohranjanja te povezave med nadaljnjim razvojem.

Kovačić opozarja, da lahko več turističnih postelj in višje cene nepremičnin sovpadajo z erozijo vsakdanjega življenja. Prihodnje odločitve morajo zato upoštevati tudi kakovost skupnosti, ki jih pomagajo oblikovati.

»Največje bogastvo Sredozemlja niso njegove nepremičnine, temveč njegov način življenja, ki ga ne smemo izgubiti.«

Uveljavljene lokalne ugodnosti, sosedski odnosi in celoletna aktivnost dajejo nepremičninam širši spekter. To so lastnosti, ki ljudi spodbujajo, da obiščejo destinacijo in jo na koncu izberejo za svoj dom.

Naslednji korak za hrvaško obalo je razvoj, ki bo to povezavo prepoznal in ji dal jasno mesto v prostorskem načrtovanju.

Celoten članek si preberite v Večernjem listu .