Mit o nenehni rasti: Zakaj nekatere nepremičnine na obali ostajajo na trgu več let brez prilagoditve cen

Javni diskurz še naprej prevladuje pripoved o neprekinjeni rasti cen na hrvaški obali. Hkrati pa je na terenu vse bolj viden drugačen pojav: del nepremičnin, zlasti v segmentu počitniških domov, ostaja na trgu dve, tri ali več let brez pomembnejših prilagoditev cene.

V določenih mikrolokacijah razlika med oglaševanimi in doseženimi cenami presega dvomestne odstotke. Kljub temu se cenovni popravki izvajajo počasi in selektivno. To odpira legitimno vprašanje: ali trg določa ceno ali pa jo določa potrpežljivost prodajalca?

V delih obale danes ne opazujemo klasične tržne korekcije, temveč podaljšano fazo cenovne rigidnosti.

Cena kot prepričanje

V segmentu počitniških nepremičnin je globoko zasidrana predpostavka, da naložba sama po sebi ustvarja rast vrednosti. Argument, da se mora »vloženi kapital vrniti z dobičkom«, pogosto prevlada nad realno oceno tržne absorpcije.

Vendar trg ne potrjuje višine vloženega kapitala, temveč usklajenost produkta s povpraševanjem. V obdobjih močne rasti so bile te razlike manj vidne, saj je trg absorbiral tudi projekte, ki niso bili optimalno pozicionirani. V fazi stabilizacije pa razkorak postane očiten.

Ko nepremičnina ostaja na trgu več let brez prilagoditve cene, to ni znak tržne moči, temveč znak, da cena ne deluje več kot tržni signal.

Fiskalni okvir, ki blaži pritisk

Relativno ugodna davčna obravnava kratkoročnega turističnega najema omogoča lastnikom ustvarjanje prihodkov brez potrebe po prodaji. Nepremičnina lahko hkrati deluje kot najemniška sredstva in ostaja naprodaj.

Takšen model zmanjšuje likvidnostni pritisk, ki bi v drugačnih okoliščinah vodil do hitrejših prilagoditev cen. Rezultat je trg z velikim številom formalno aktivnih, a le delno motiviranih prodajalcev.

Trg se lahko zdi stabilen, vendar ta stabilnost deloma izhaja iz tolerance nelikvidnosti in ne iz dejanskega ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.

Pomanjkanje jasnih referenčnih točk

Dodatni izziv predstavlja omejena transparentnost zaključenih transakcij. Oglaševane cene pogosto postanejo referenčne točke, čeprav ne odražajo doseženih vrednosti.

Brez jasnih in dostopnih podatkov cena zlahka postane projekcija pričakovanj in ne potrjen rezultat tržne validacije.

V takšnem okolju trg počasneje popravlja napačno ovrednotene cene, obdobja stagnacije pa se podaljšujejo.

Kapitalska disciplina

Za razliko od trgov, kjer prevladujejo institucionalni razvijalci z bančnim financiranjem in določenimi izstopnimi roki, pomemben del ponudbe počitniških nepremičnin na Hrvaškem prihaja od vlagateljev brez izrazitega kreditnega pritiska.

Ko ni določenega časovnega okvira ali finančne obveznosti, ki bi zahtevala realizacijo, postane prilagoditev cene stvar izbire in ne nujnosti.

Takšna struktura zmanjšuje kapitalsko disciplino in upočasnjuje tržne korekcije.

Kaj to pomeni

Nič od navedenega ne pomeni, da je trg v krizi. Kaže pa, da pripoved o linearni rasti ne odraža v celoti realnosti.

Zrel trg ni tisti, kjer cene nenehno rastejo, temveč tisti, kjer je vrednost potrjena s transakcijo.

Dokler oglaševana cena ostaja izjava in ne rezultat tržne verifikacije, bo razkorak med percepcijo in tržno vrednostjo ostal prisoten.

Trg postane resnično stabilen šele takrat, ko cena ponovno deluje kot signal in ne kot prepričanje.

Avtor: Ivan Kovačić
Remington Real Estate