Kje so kupci? – Pogovor z Ivanom Kovačićem, izvršnim direktorjem za Jutarnji.hr

Dolga leta se je zdelo, da hrvaška obala lahko prenese vse – nenačrtovano gradnjo, turistično evforijo in rast cen nepremičnin brez realnih temeljev. Vendar se iluzija, da morje vse prodaja in da je povpraševanje neizčrpno, začenja rušiti.

Promet z nepremičninami na Hrvaškem že tretje leto zapored upada. Podatki za prvih šest mesecev letošnjega leta kažejo, da je obseg transakcij na nacionalni ravni 15 odstotkov nižji kot lani, v nekaterih obalnih županijah pa upad presega 20 odstotkov. Do konca leta se pričakujejo še slabši rezultati. Eden glavnih razlogov, poleg večletne rasti cen, je odsotnost tujih kupcev. Ta trend ni zaobšel niti severnega Jadrana, zlasti Istre in Kvarnerja, kjer je opazna zasičenost trga zaradi pretirane gradnje, ki je pogosto povprečne kakovosti in brez usklajenega načrtovanja ali nadzora.

Strokovnjaki opozarjajo, da ne gre za začasno upočasnitev, temveč za strukturno šibkost modela prostorskega razvoja, ki se je kopičila vrsto let. Ivan Kovačić, predsednik županijskega združenja nepremičninskih posrednikov pri Hrvaški gospodarski zbornici za Primorsko-goransko županijo in direktor podjetja Remington Real Estate, ekskluzivnega zastopnika Christie’s Real Estate za Hrvaško, poudarja, da jedro problema ni finančne ali marketinške narave, temveč urbanistične.

Sistemski neuspeh

- Urbanistično načrtovanje je temelj celotne prostorske vrednosti in izhodišče vsakega resnega razvojnega cikla, od infrastrukture do končnega nepremičninskega produkta. V uspešnih evropskih obalnih regijah urbanizem deluje kot operativni okvir, ki predvidljivo usmerja zasebni kapital in hkrati varuje javni interes. Na Hrvaškem pa je prepogosto obravnavan kot administrativna ovira ali politični kompromis, kar na koncu ustvarja prostor brez jasne razvojne logike. Posledično se danes soočamo z neusklajeno ponudbo na obali, cenami, ki so rasle hitreje od dejanske kakovosti produkta, ter infrastrukturnimi primanjkljaji, ki dodatno zmanjšujejo zaznano vrednost. To niso izolirani simptomi, temveč posledica istega sistemskega neuspeha: razvoj brez priprave, brez jasne strategije in brez strokovne industrije, ki bi lahko dosledno zagotavljala kakovosten produkt - poudarja Kovačić.

Na primer, v Istri in severnem Jadranu se gradijo vile na dostopnih cestah, ki so komaj širše od kozjih stez, včasih celo v bližini pokopališč, z zahtevanimi cenami, ki dosegajo več milijonov evrov. Tak pristop vodi do posameznih projektov, ki niso dovolj premišljeni, nimajo ustrezne infrastrukture in vsebin ter vse pogosteje ne pridejo do dejanske prodaje. Investitorji nimajo pravega tržnega pritiska ali spodbude za dokončanje projektov na visoki ravni, temveč se zanašajo na predpostavko, da bodo, tudi če se ne pojavi “iracionalni kupec, ki se zaljubi v lokacijo in sprejme nerealno visoko ceno”, vseeno ustvarili dobiček prek turističnega oddajanja.

Faza »medenih tednov« je mimo

- Pojav zasebnega turističnega oddajanja sam po sebi ni problematičen; gre za racionalno odločitev gospodinjstev v turističnih regijah. Težava nastane, ko davčni in regulativni okvir oddajanje naredi tako ugodno in skoraj samodejno izhodno strategijo, da postane nadomestek za profesionalni razvoj nepremičnin. Turizem, temelječ na kratkoročnem oddajanju, je ustvaril generacijo »investitorjev«, ki to v resnici niso. Na Hrvaškem lahko vsaka hiša pridobi kategorizacijo, kar dejansko vsakogar spremeni v razvijalca brez običajnih tveganj nepremičninskega razvoja. Posledica je na stotine amaterskih projektov, hiš brez jasno definiranega arhitekturnega programa, brez analize najvišje in najboljše rabe lokacije ter brez koncepta. Ponudba je količinsko velika, vendar kakovostno neenotna in pogosto neusklajena z dolgoročnimi tržnimi standardi - poudarja Kovačić.

Če želite prebrati celoten članek, kliknite na naslednjo povezavo: Jutarnji.hr