В Загребе вводят максимальную ставку налога на недвижимость: будет ли это способствовать развитию долгосрочной аренды? - Иван Ковачич для Forbes Croatia

С 2027 года в Загребе налог на недвижимость увеличится с 5 до 8 евро за квадратный метр, достигнув максимально допустимой законом ставки. Это решение поднимает вопрос о том, может ли более высокая налоговая нагрузка побудить владельцев пустующих квартир сдавать свою недвижимость в аренду и увеличить предложение жилья, доступного для долгосрочной аренды.

В интервью Forbes Croatia Иван Ковачич , управляющий директор Remington Real Estate, эксклюзивного партнера Christie's International Real Estate в Хорватии, обсуждает последствия этого решения. Его анализ сосредоточен на фактическом финансовом воздействии налога, решениях, принимаемых собственниками недвижимости, и важности ответственного управления доходами, предназначенными для городского развития.

Что на самом деле означает повышение налогов для владельцев недвижимости?

Повышение ставки налога на недвижимость на 60% может показаться существенным, но фактические цифры говорят об обратном.

Для квартиры площадью 80 м², подлежащей налогообложению, годовая сумма налога увеличится с 400 до 640 евро. Это означает увеличение на 240 евро в год или на 20 евро в месяц.

Для квартиры рыночной стоимостью 300 000 евро дополнительные расходы относительно невелики по сравнению со стоимостью недвижимости. Важно отметить, что налог рассчитывается исходя из площади квартиры, а не ее рыночной стоимости.

«На первый взгляд, 60-процентное повышение налогов может показаться значительным, но если перевести это в реальные цифры, то речь идёт о дополнительных 20 евро в месяц за квартиру площадью 80 квадратных метров. Трудно ожидать, что такие расходы существенно изменят решение собственника, который и так решил оставить свою недвижимость незанятой. Если мы хотим стимулировать изменения на рынке, нам необходимо учитывать реальное финансовое влияние налоговых мер, а не сосредотачиваться исключительно на налоговой ставке», — отмечает Ковачич.

Город Загреб

Может ли повышение налога на недвижимость увеличить предложение арендного жилья?

Владелец, решивший оставить недвижимость пустующей, уже упустил потенциальный доход от аренды. Если этот доход не был достаточным, чтобы изменить его решение, трудно ожидать, что дополнительные 20 евро в месяц окажут решающее влияние.

Квартира, сдаваемая в аренду в качестве постоянного жилья как минимум на десять месяцев в течение налогового года, освобождается от налога на имущество. В приведенном выше примере владелец мог бы, таким образом, избежать уплаты всего годового налога в размере 640 евро.

Однако решение о сдаче недвижимости в аренду включает в себя и другие факторы. Риск неплатежей, расходы на техническое обслуживание, доступность недвижимости и личные планы владельца могут иметь большее значение, чем само налоговое бремя.

Таким образом, повышение налогов может повлиять на владельцев, которые уже рассматривают возможность долгосрочной аренды, но вряд ли само по себе значительно увеличит предложение жилья или приведет к снижению цен на недвижимость.

Австрийские примеры иллюстрируют другой подход.

Сравнение с австрийскими городами показывает, насколько выше может быть налоговая нагрузка на пустующую недвижимость.

В Зальцбурге ежегодный сбор с квартиры площадью 80 м², которая остается пустой в течение года, составляет 1000 евро, а для новостроек он увеличивается до 2000 евро. В Инсбруке ежегодный сбор с обычной квартиры аналогичного размера в центральном кадастровом округе составляет приблизительно 4378 евро.

Это специальные сборы с объектов недвижимости, которые остаются пустыми в течение длительного времени, с учетом определенных исключений, и поэтому они отличаются от системы налога на недвижимость в Загребе.

«Если мы посмотрим на примеры австрийских городов, то увидим, что налоговая нагрузка на пустующую недвижимость может быть в несколько раз выше, чем в Загребе. Это не означает, что такие модели следует автоматически внедрять, но это демонстрирует, насколько важно согласовывать налоговые меры с целями, которых мы хотим достичь. Если цель состоит в увеличении предложения жилья, доступного для долгосрочной аренды, ключевой вопрос заключается в том, достаточно ли существенен существующий налог, чтобы действительно повлиять на решения собственников недвижимости», — поясняет Ковачич.

Налог на имущество и финансирование городского развития

Решение Загреба также поднимает вопрос о том, как финансировать городское развитие и содержание в долгосрочной перспективе.

Подоходный налог является важным источником доходов для местных органов власти, а новое строительство генерирует разовые взносы на развитие муниципальной инфраструктуры. В то же время существующая инфраструктура требует постоянного обслуживания, для которого уже существуют муниципальные сборы.

В городах, где развитие инфраструктуры в значительной степени зависит от инвестиций в новые объекты, новое строительство приносит немедленный доход. В отличие от этого, выгоды от улучшения существующих улиц, парков и других общественных пространств не так быстро отражаются в муниципальном бюджете.

Более стабильные годовые доходы могли бы помочь снизить это давление и позволить направлять средства от новых проектов более целенаправленно на инфраструктуру, которая действительно необходима для этих проектов.

Качество городской среды влияет на стоимость недвижимости.

Парк Максимир

Стоимость недвижимости зависит не только от ее размера, местоположения или качества строительства. Ее непосредственное окружение также вносит существенный вклад в ее привлекательность.

Хорошо ухоженные парки, качественные дороги, прогулочные зоны и функциональные общественные пространства влияют на качество повседневной жизни и, косвенно, на стоимость недвижимости.

«Стоимость недвижимости определяется не только ее размером, местоположением и качеством строительства, но и окружающей средой. Хорошо ухоженные парки, качественная транспортная инфраструктура и функциональные общественные пространства напрямую влияют на качество жизни и косвенно — на стоимость недвижимости. Именно поэтому важно, чтобы жители видели ощутимые результаты от увеличения налоговых поступлений. Одних только налогов недостаточно для улучшения города или повышения стоимости недвижимости, если собранные доходы не управляются ответственно и прозрачно», — подчеркивает Ковачич.

Таким образом, увеличение налоговых поступлений не гарантирует автоматического улучшения городской среды. Важно то, как используются собранные средства и приводят ли они к ощутимым улучшениям в повседневной жизни жителей.

Сможет ли Загреб подать пример другим городам?

Повысив ставку налога на недвижимость, Загреб присоединяется к небольшой группе хорватских городов и муниципалитетов, применяющих максимально допустимую законом ставку.

Согласно данным за 2026 год, примерно 2% органов местного самоуправления применяют установленный законом максимальный размер ставки на всей своей территории, в то время как 22,5% сохраняют минимальную ставку в размере 0,60 евро за квадратный метр.

Остается выяснить, последуют ли другие города примеру Загреба и приведут ли дополнительные доходы к заметному улучшению качества городской среды.

Фактическое влияние налога на рынок недвижимости необходимо будет оценить, анализируя изменения в предложении жилья для долгосрочной аренды, ценах на аренду и ценах продажи недвижимости.

Таким образом, решение Загреба поднимает два взаимосвязанных, но различных вопроса: в какой степени налогообложение может влиять на решения собственников недвижимости и может ли увеличение доходов способствовать лучшему городскому развитию?

Как заключает оригинальная статья, увеличение налоговых поступлений и частичное решение жилищной проблемы — это не одно и то же.

Полную статью можно прочитать по следующей ссылке: Forbes Croatia .