Миф о непрерывном росте: почему некоторые прибрежные объекты недвижимости остаются на рынке годами без корректировки цен.

В общественном дискурсе по-прежнему доминирует нарратив о непрерывном росте цен на хорватском побережье. В то же время на местах все чаще наблюдается другое явление: часть объектов недвижимости, особенно в сегменте загородного жилья, остается на рынке два, три и более лет без существенной корректировки цен.

Сегодня на некоторых участках побережья мы наблюдаем не классическую рыночную коррекцию, а скорее затяжную фазу ценовой негибкости.

Цена как убеждение

В сегменте недвижимости для отдыха глубоко укоренилось предположение, что одни только инвестиции обеспечивают рост стоимости. Аргумент о том, что «вложенный капитал должен быть возвращен с прибылью», часто перевешивает реалистичную оценку поглощения рынка.

Однако рынок не подтверждает объем инвестированного капитала; он подтверждает соответствие продукта спросу. В периоды сильного роста эти различия были менее заметны, поскольку рынок поглощал даже проекты, которые не были оптимально позиционированы. В фазе стабилизации разрыв становится очевидным.

Если недвижимость годами остается на рынке без корректировки цены, это не признак рыночной устойчивости. Это признак того, что цена больше не является рыночным сигналом.

Фискальная модель, смягчающая давление

Относительно благоприятный налоговый режим для краткосрочной туристической аренды позволяет владельцам получать доход, не продавая недвижимость. Объект недвижимости может одновременно функционировать как арендный актив и оставаться выставленным на продажу.

Подобная модель снижает давление на ликвидность, которое при других обстоятельствах привело бы к более быстрой корректировке цен. В результате получается рынок с большим количеством формально активных, но лишь частично мотивированных продавцов.

Рынок может казаться стабильным, однако эта стабильность отчасти обусловлена терпимостью к неликвидности, а не подлинным равновесием между спросом и предложением.

Отсутствие четких ориентиров

Дополнительная проблема заключается в ограниченной прозрачности завершенных сделок. Запрашиваемые цены часто становятся ориентирами, даже если они не отражают фактически достигнутую стоимость.

Без четких и доступных данных цена легко превращается в проекцию ожиданий, а не в подтвержденный результат рыночной конъюнктуры.

В таких условиях рынок корректирует искажения цен медленнее, и периоды стагнации, как правило, затягиваются.

капитальная дисциплина

В отличие от рынков, где доминируют институциональные застройщики, работающие с банковским финансированием и четко определенными сроками выхода из проекта, значительная часть предложения жилья для отдыха в Хорватии поступает от инвесторов, не испытывающих выраженного кредитного давления.

Когда нет четко определенных сроков или финансовых обязательств, требующих реализации, корректировка цены становится вопросом выбора, а не необходимости.

Подобная структура снижает финансовую дисциплину и замедляет рыночные коррекции.

Что это значит

Ничто из вышесказанного не означает, что рынок находится в кризисе. Однако это указывает на то, что концепция линейного роста не в полной мере отражает реальность.

Зрелый рынок — это не рынок, на котором цены постоянно растут, а рынок, на котором ценность подтверждается посредством сделок.

До тех пор, пока запрашиваемая цена остается лишь заявлением, а не результатом рыночной проверки, разрыв между восприятием и рыночной стоимостью будет сохраняться.

Рынок станет по-настоящему стабильным только тогда, когда цена снова начнет функционировать как сигнал, а не как убеждение.

Автор: Иван Ковачич
Недвижимость Ремингтон