Где покупатели? — Беседа с Иваном Ковачичем, генеральным директором, для Jutarnji.hr

Долгие годы казалось, что хорватское побережье способно вместить всё — незапланированное строительство, туристическую эйфорию и рост цен на недвижимость без прочного фундамента. Однако иллюзия о том, что море продаёт всё и что спрос неисчерпаем, начала рушиться.

Объемы сделок с недвижимостью в Хорватии снижаются третий год подряд. Данные за первые шесть месяцев текущего года показывают, что в целом по стране объем сделок на 15 процентов ниже, чем в прошлом году, а в некоторых прибрежных районах снижение превышает 20 процентов. Ожидается, что к концу года показатели будут еще хуже. Одной из главных причин, наряду с многолетним ростом цен, является отсутствие иностранных покупателей. Эта тенденция не обошла стороной и северную часть Адриатики, особенно Истрию и Кварнер, где наблюдается насыщение рынка, вызванное чрезмерным строительством, зачастую среднего качества, без какого-либо согласованного планирования или контроля.

Эксперты предупреждают, что это не временное замедление, а структурная слабость модели пространственного развития, которая накапливалась на протяжении многих лет. Иван Ковачич, президент Ассоциации агентов по недвижимости округа Приморье-Горски-Котар при Хорватской экономической палате и генеральный директор Remington Real Estate, эксклюзивного представителя Christie's Real Estate в Хорватии, подчеркивает, что основная проблема не связана с финансами или маркетингом, а носит градостроительный характер.

Системный сбой

— Градостроительство является основой общей пространственной ценности и отправной точкой каждого серьезного цикла развития, от инфраструктуры до конечного объекта недвижимости. В успешных европейских прибрежных регионах градостроительство функционирует как оперативная структура, которая предсказуемо направляет частный капитал, одновременно защищая общественные интересы. В Хорватии же оно слишком часто рассматривается как административное препятствие или политический компромисс, в конечном итоге создавая пространства без четкой логики развития. В результате сегодня мы сталкиваемся с несоответствием предложения на побережье, ценами, которые растут быстрее, чем реальное качество продукта, и дефицитом инфраструктуры, который еще больше подрывает восприятие ценности. Это не отдельные симптомы, а последствия одного и того же системного сбоя: развитие без подготовки, без четкой стратегии и без профессиональной отрасли, способной постоянно поставлять качественную продукцию, — отмечает Ковачич.

Например, в Истрии и северной части Адриатики мы видим, как виллы строятся на подъездных дорогах, едва шире козьих троп, иногда даже рядом с кладбищами, а запрашиваемые цены достигают нескольких миллионов евро. Такой подход приводит к созданию отдельных проектов, которые недостаточно продуманы, лишены адекватной инфраструктуры и удобств и все чаще не реализуются в реальных продажах. Инвесторы не испытывают реального рыночного давления или стимула к завершению проектов на высоком уровне, вместо этого полагаясь на предположение, что даже если не появится «иррациональный покупатель, который влюбится в это место и согласится на нереалистично высокую запрашиваемую цену», они все равно получат прибыль за счет сдачи жилья в аренду туристам.

«Медовый месяц» закончился.

— Феномен частной туристической аренды сам по себе не является проблемой; это рациональное решение для домохозяйств в туристических регионах. Проблема возникает, когда налоговая и нормативная база делает аренду настолько выгодной и практически автоматической стратегией выхода, что она становится заменой профессиональному развитию недвижимости. Туризм, основанный на краткосрочной аренде, породил поколение «инвесторов», которые на самом деле инвесторами не являются. В Хорватии любой дом может получить категорию, что фактически превращает каждого в застройщика без обычных рисков, связанных с развитием недвижимости. В результате у нас сотни любительских проектов, домов без четко определенных архитектурных программ, без анализа оптимального использования конкретного местоположения и без концепции. Предложение велико по объему, но качественно неравномерно и часто не соответствует долгосрочным рыночным стандартам, — подчеркивает Ковачич.

Чтобы прочитать статью полностью, пожалуйста, перейдите по следующей ссылке: Jutarnji.hr