Gdzie są kupujący? – rozmowa z Ivanem Kovačiciem, dyrektorem generalnym Jutarnji.hr

Przez lata wydawało się, że chorwackie wybrzeże wchłonie wszystko – nieplanowaną zabudowę, euforię turystyczną i rosnące ceny nieruchomości bez realnych fundamentów. Jednak iluzja, że morze sprzedaje wszystko, a popyt jest niewyczerpany, zaczęła się chwiać.

Transakcje na rynku nieruchomości w Chorwacji spadają trzeci rok z rzędu. Dane za pierwsze sześć miesięcy tego roku pokazują, że wolumen transakcji w całym kraju jest o 15% niższy niż w roku ubiegłym, a w niektórych nadmorskich regionach spadek przekracza 20%. Do końca roku spodziewane są jeszcze gorsze wyniki. Jedną z głównych przyczyn, obok wieloletniego wzrostu cen, jest brak zagranicznych nabywców. Tendencja ta nie ominęła północnego Adriatyku, a w szczególności Istrii i Kvarneru, gdzie widoczne jest nasycenie rynku, spowodowane nadmierną ilością inwestycji budowlanych, często przeciętnej jakości, bez spójnego planowania i kontroli.

Eksperci ostrzegają, że nie jest to chwilowe spowolnienie, lecz strukturalna słabość modelu rozwoju przestrzennego, która narastała przez lata. Ivan Kovačić, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej Żupania Primorsko-Gorska i dyrektor generalny Remington Real Estate, wyłącznego przedstawiciela Christie's Real Estate w Chorwacji, podkreśla, że sedno problemu nie ma charakteru finansowego ani marketingowego, lecz urbanistycznego.

Awaria systemowa

– Planowanie urbanistyczne stanowi fundament ogólnej wartości przestrzennej i punkt wyjścia każdego poważnego cyklu rozwoju, od infrastruktury po finalną nieruchomość. W dobrze prosperujących europejskich regionach nadmorskich planowanie urbanistyczne funkcjonuje jako ramy operacyjne, które w przewidywalny sposób ukierunkowują prywatny kapitał, jednocześnie chroniąc interes publiczny. W Chorwacji zbyt często jest ono traktowane jako przeszkoda administracyjna lub kompromis polityczny, co ostatecznie prowadzi do powstawania przestrzeni bez jasnej logiki rozwoju. W rezultacie mamy dziś do czynienia z niedopasowaną podażą na wybrzeżu, cenami, które rosną szybciej niż rzeczywista jakość produktu, oraz deficytami infrastrukturalnymi, które dodatkowo obniżają postrzeganie wartości. Nie są to odosobnione objawy, lecz konsekwencje tej samej systemowej porażki: rozwoju bez przygotowania, bez jasnej strategii i bez profesjonalnego sektora, który byłby w stanie konsekwentnie dostarczać produkty wysokiej jakości – podkreśla Kovačić.

Na przykład na Istrii i północnym Adriatyku widzimy wille budowane przy drogach dojazdowych niewiele szerszych od ścieżek dla kóz, czasem nawet obok cmentarzy, a ceny ofertowe sięgają kilku milionów euro. Takie podejście skutkuje niedostatecznie przemyślanymi projektami, brakiem odpowiedniej infrastruktury i udogodnień, a coraz częściej brakiem realnej sprzedaży. Inwestorzy nie odczuwają realnej presji rynkowej ani nie mają bodźców, by realizować projekty na wysokim poziomie, zakładając, że nawet jeśli nie pojawi się „nieracjonalny nabywca, który zachwyci się lokalizacją i zgodzi się na nierealistycznie wysoką cenę”, i tak zarobią na wynajmie turystycznym.

Faza „miesiąca miodowego” dobiegła końca

– Zjawisko prywatnego wynajmu turystycznego samo w sobie nie jest problematyczne; to racjonalna decyzja dla gospodarstw domowych w regionach turystycznych. Problem pojawia się, gdy ramy podatkowe i regulacyjne sprawiają, że wynajem jest tak korzystny i niemal automatycznie stanowi strategię wyjścia, że staje się substytutem profesjonalnego rozwoju nieruchomości. Turystyka oparta na wynajmie krótkoterminowym stworzyła pokolenie „inwestorów”, którzy wcale nimi nie są. W Chorwacji każdy dom może uzyskać kategoryzację, co w praktyce czyni każdego deweloperem bez typowego ryzyka związanego z rozwojem nieruchomości. W rezultacie mamy setki amatorskich projektów, domów bez jasno określonych programów architektonicznych, bez analizy optymalnego wykorzystania danej lokalizacji i bez koncepcji. Podaż jest duża, ale jakościowo nierówna i często odbiega od długoterminowych standardów rynkowych – podkreśla Kovačić.

Jeśli chcesz przeczytać cały artykuł, kliknij poniższy link: Jutarnji.hr