Horvátország új ingatlanközvetítői törvénye: mit változtat valójában, és mit nem - Ivan Kovačić a Forbes Croatia számára

Horvátország új ingatlanközvetítői törvénye fontos változásokat vezet be a közvetítői szolgáltatások, az ügynöki jutalékok és a vevőképviselet szabályozásában. A széles körben elterjedt közhiedelemmel ellentétben az új jogszabály nem szünteti meg a vevői jutalékokat, és nem változtatja meg alapvetően a horvát ingatlanpiac működését. Ehelyett nagyobb átláthatóságot vezet be a közvetítői szerződésekben, egyértelműbb szabályokat vezet be az ügynöki díjakra vonatkozóan, és szigorúbb szakmai normákat vezet be az engedéllyel rendelkező ingatlanügynökök számára.

Ivan Kovačić , a Christie's International Real Estate horvátországi kizárólagos leányvállalatának, a Remington Real Estate Croatia-nak a tulajdonosa szerint a törvényt nem forradalomként, hanem egy átláthatóbb és professzionálisabb ingatlanpiac felé tett fontos lépésként kell tekinteni. A legnagyobb zavart – érvelése szerint – nem maga a jogszabály, hanem a nyilvánossággal való kommunikáció módja okozta.

Hónapokig a média azt sugallta, hogy a vevők többé nem fizetnek ügynöki jutalékot, és hogy az úgynevezett „dupla jutalék” modellje eltűnik. A valóságban az új törvény különbséget tesz az ingatlan megtekintése és a professzionális vevői képviselet megbízása között. Azoktól a vevőktől, akik egyszerűen válaszolnak egy hirdetésre, már nem számíthatnak fel díjat a megtekintésért, míg azok, akik úgy döntenek, hogy ingatlanügynököt bíznak meg szakmai tanácsadással, tárgyalással és tranzakciós támogatással, továbbra is fizethetnek közvetítői díjat.

Az üzenet volt a probléma

A „dupla jutalék” kifejezés félreértelmezi a meglévő modell működését. A szokásos gyakorlatban a megállapodás nem arról szólt, hogy ugyanazt a szolgáltatást kétszer számlázták ki. Ez egy olyan modell volt, amelyben mind az eladó, mind a vevő igénybe vehetett bizonyos közvetítői szolgáltatásokat, és ennek megfelelően hozzájárulhatott a teljes díjhoz. Ez a modell átláthatóbbá és jobban strukturálttá tehető – de az, hogy valami eredendően tisztességtelen vagy törvénytelen dologként keretezzük be, nem írja le pontosan, hogy mi történt a piacon.

Ugyanilyen fontos egy megkülönböztetés, amelyre túl kevés figyelmet fordítottak: az új törvény értelmében a vevők nem egyszerűen nem fizetnek jutalékot. Az a vevő, aki megbíz egy közvetítőt és igénybe veszi annak szakmai szolgáltatásait, továbbra is számíthat fel díjat. Ami változik, az az, hogy az a vevő, aki csupán válaszol egy hirdetésre, és meg szeretné tekinteni az ingatlant – anélkül, hogy bármilyen közvetítői szolgáltatást szerződtetett volna magának –, nem számíthat fel díjat ezért. Ez egy jelentős árnyalatnyi különbség, amelyet a nyilvános vita nagyrészt nem vett figyelembe.

Az ingatlan megtekintése nem ugyanaz, mint a professzionális képviselet

Ez a különbségtétel egy mélyebb problémára utal. Az, hogy a vevő megtekintheti a listán szereplő ingatlant, egy dolog. Az, hogy a vevő nevében aktívan felmérjük a piacot, tanácsot adunk neki, elemezzük a dokumentációt, azonosítjuk a jogi és pénzügyi kockázatokat, támogatjuk a tárgyalásokat, és koordináljuk a tranzakciót az ügyvédekkel, bankokkal, közjegyzőkkel és más felekkel – ez valami egészen más, és valódi, kimutatható értéket hordoz.

Felmerül a kérdés, hogy a törvény nyilvános megfogalmazása vajon arra a következtetésre vezet-e egyes vásárlókat, hogy a szakmai segítségre már nincs szükség – és hogy ez vajon kevésbé védi-e őket, nem pedig jobban. Ingatlanvásárlás az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amit a legtöbb ember valaha is meghoz. A szakértői útmutatás nélkül vásároló vevő rövid távon megtakaríthat némi díjat, de jelentős kockázatnak is ki lehet téve: nem egyértelmű tulajdonjogi dokumentáció, nem nyilvános terhek, hiányzó engedélyek, rosszul becsült piaci érték vagy rosszul kialkudott végső ár.

Az új törvény helyes értelmezése nem az, hogy a vevőknek már nincs szükségük ügynökségekre. Azt jelenti, hogy a vevőket soha nem szabad arra kényszeríteni, hogy olyan szolgáltatásért fizessenek, amelyet nem kértek – de mindig legyen lehetőségük professzionális támogatást igénybe venni, amikor biztonságosabb, megalapozottabb tranzakciót szeretnének.

A Bizottság nem tűnik el. Átszerveződik.

A törvény egyik lényegi változása a közvetítői díjak bemutatására és szerződéses lekötésére vonatkozik. A jövőben az ügynököknek átláthatóan kell feltüntetniük az ügylet teljes közvetítői díját, amelyet jellemzően az eladóval kötöttek szerződésben. A vevők csak akkor fizetnek, ha kifejezetten szerződést kötöttek a közvetítői szolgáltatásra, és azt igénybe vették maguknak.

A gyakorlatban ez elmozdítja az iparágat attól a modelltől, ahol a díjakat minden féllel külön tárgyalták, egy olyan modell felé, ahol a professzionális közvetítés teljes költsége formálisan és láthatóbban strukturált. Az átláthatóság növekszik, de a gazdasági valóság nem változik. A professzionális közvetítés értékét végső soron a piac határozza meg: az ügylet összetettsége, a szolgáltatás köre, a felelősség szintje. Ezt semmilyen jogalkotási formula nem változtatja meg.

Amit a törvény helyrehoz

A díjszerkezeten túl az új jogszabály jelentős fejlesztéseket tartalmaz, amelyek elismerést érdemelnek. A kötelező Etikai Kódex a szakmai magatartást a belső iparági ügyből a hivatalos jogi keretrendszerbe helyezi – ez jelentős lépés a piac által régóta igényelt professzionalizálódás felé. A brókerek kötelező felelősségbiztosítása megnőtt, és az ingatlanhirdetésekre vonatkozó szabályokat szigorították, beleértve a megfelelő szerződéses megbízás nélküli hirdetések tilalmát is.

Ez utóbbi pont jelentőségteljesebb, mint amilyennek látszik. A horvát piac évekig tolerálta azt a gyakorlatot, hogy az ingatlanokat egyértelmű engedély, ellenőrzött információk és gyakran bármelyik fél felé való valódi elszámoltathatóság nélkül hirdették. Ha az új törvénynek sikerül ezt rendbe tennie – a szigorúbb etikai normák és az egyértelműbb díjszerkezet mellett –, akkor az valóban hozzájárul majd a piac működéséhez.

Új szabályok, nagyobb átláthatóság

Az új törvényt sem a brókercégek feletti győzelemként nem szabad ünnepelni, sem egy működőképes modell elleni támadásként elutasítani. Az igazság, ahogy Kovačić fogalmaz, összetettebb, mint azt bármelyik tábor hajlandó beismerni.

A jogszabály nagyrészt valódi lépést jelent egy átláthatóbb, jobban szabályozott és professzionálisabban strukturált piac felé. Ugyanakkor egyes rendelkezései komoly kiigazítást igényelnek – különösen a díjak felosztásának, szerződéskötésének és az ügyfelekkel való közlésének módját illetően. A legfontosabb most az, hogy a párbeszéd kikerüljön a politikai színtérről, és visszatérjen a professzionális színtérre. A jutalék nem tűnik el azért, mert megváltozik a szerződéskötés módja. A szakmai szolgáltatás megőrzi értékét, függetlenül attól, hogyan címkézik. A piacnak pedig egy fenntartható modellt kell találnia, amelyben a kapcsolatok egyértelműbbek, az ügyfelek jobban informáltak, a szolgáltatást pedig becsületesen szerződtetik és tisztességesen nyújtják.

Ez nem a régi gyakorlat védelmezése. Ez a szükséges feltétele valami jobb felépítésének.

Ha el szeretné olvasni a teljes interjút, kattintson az alábbi linkre: Forbes Croatia