Amikor a tenger már nem ad el mindent: Az igazság pillanata a fejlesztők számára

A horvát tengerparti ingatlanpiac olyan szakaszba lépett, amelyben már nem lehet az emelkedő árak és a turisztikai kereslet kényelme mögé bújni. Ez nem átmeneti lassulás, és nem is tipikus ciklikus korrekció, hanem inkább a területfejlesztési modell strukturális gyengesége, amely hosszú évek alatt felhalmozódott, miközben a piaci eufória és a rövid távú bérbeadásokból származó kivételes hozamok elfedték a rendszerszintű hiányosságokat. Ma, ahogy a kereslet differenciáltabbá válik, és a külföldi vásárlók egy szegmensének érdeklődése csökken, világossá válik, mennyire ki van téve a tengerparti piac saját belső ellentmondásainak.

Ennek a láncnak a kiindulópontja nem pénzügyi vagy marketing jellegű, hanem urbanisztikai. A várostervezés az átfogó térbeli érték alapja, és minden komoly fejlesztési ciklus kezdeti fázisa, az infrastruktúrától a végső ingatlantermékig. A sikeres európai tengerparti régiókban a várostervezés olyan működési keretrendszerként működik, amely kiszámíthatóan irányítja a magántőkét, miközben egyidejűleg védi a közérdeket. Horvátországban azonban túl gyakran adminisztratív akadályként vagy politikai kompromisszumként kezelik, ami végső soron világos fejlesztési logika nélküli teret hoz létre.

Ennek eredményeként a tengerpart ma egyszerre szembesül a rosszul összehangolt kínálattal, a termék tényleges minőségénél gyorsabban emelkedő árakkal és az értékfelfogást tovább rontó infrastrukturális hiányosságokkal. Ezek nem elszigetelt tünetek, hanem ugyanazon rendszerszintű kudarc következményei: a fejlesztés előkészítés nélkül, világos stratégia nélkül, és egy folyamatosan minőségi terméket szállítani képes professzionális iparág nélkül.

A birtokrendezés mint előfeltétel, amelyet a rendszer nem ismer fel

A birtokrendezés, vagyis a földterületek összevonása és racionális szerkezetátalakítása az európai gyakorlatban nem technikai részlet, hanem a városrendezés előfeltétele. Horvátország rendelkezik jogi keretrendszerrel a mezőgazdasági földterületek összevonására, de a városi és tengerparti környezetben ez az eszköz a gyakorlatban nem működik operatív eszközként az új fejlesztési övezetek előkészítéséhez. A széttagolt tulajdonjog egységesítésének és a földterületek tervezett megszervezésének képessége nélkül a helyi önkormányzatok a meglévő településhatárok és az örökölt telekszerkezetek csapdájába esnek, miközben a fejlesztés a rendelkezésre álló lehetőségek adaptálására korlátozódik, ahelyett, hogy a tér stratégiai alakítására törekedne.

Ausztriában, Németországban vagy Hollandiában a birtokrendezés egy szabványosított eljárás, amelyben a közérdek elég erős ahhoz, hogy az építkezés előtt előkészítsék a területet, ugyanakkor kellően szabályozott ahhoz, hogy garantálja az átláthatóságot és a méltányosságot a földtulajdonosok számára. A horvát tengerparton ez az egyensúly még nem jött létre, ami arra kényszeríti a városrendezést, hogy széttagolt, helyszínenkénti módon működjön anélkül, hogy nagyobb, koherensen tervezett lakó- és vegyes használatú övezeteket hozna létre. Amíg a birtokrendezést nem kezelik kulcsfontosságú reformként, a tengerparton hiányoznak a térbeli előfeltételek egy komoly piac kialakulásához.

Az infrastruktúra lemarad a területfejlesztés mögött

Az infrastrukturális előkészítés nélküli fejlesztés a térbeli értéket a rövid távú spekuláció szintjére csökkenti. A part menti közlekedési és közműinfrastruktúrába történő helyi és regionális beruházások általában nem tartanak lépést az építkezés intenzitásával, aminek eredményeként a települések az elmúlt évtizedekben tervezett hálózatokon terjeszkednek. Az alulméretezett utak, a megoldatlan hozzáférési útvonalak, valamint a korlátozott vízelvezetési és energiakapacitások nem pusztán a kényelem kérdései, hanem a piaci érték mérhető tényezői. A prémium árat fizető vevő prémium funkcionalitást vár el, és ezt a hiányosságot egyre nehezebb figyelmen kívül hagyni Horvátországban.

Franciaországban, Spanyolországban vagy Olaszország egyes részein az új övezetek fejlesztését jellemzően az építkezés előtt vagy azzal párhuzamosan végrehajtott infrastrukturális programok határozzák meg. A horvát modellben az infrastruktúra gyakran „később” érkezik, politikai ígéretként vagy utólagos kármentesítésként, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a térbeli minőség elmarad a felszámított ártól. Ez törékennyé teszi a piacot: amint a kereslet gyengül, vagy a vásárlók szerkezete megváltozik, a magas árak meggyőző alapok nélkül maradnak.

Turisztikai bérlemények a szakmai fejlődés helyettesítőjeként

A magán turisztikai bérbeadás jelensége önmagában nem probléma; racionális döntés a turisztikai régiókban élő háztartások számára. A probléma akkor merül fel, amikor az adó- és szabályozási keretrendszer a bérlést annyira kedvezővé és szinte automatikus kilépési stratégiává teszi, hogy az a professzionális ingatlanfejlesztés helyettesítőjévé válik. Ilyen környezetben bárki fejlesztővé válhat világos építészeti program, piaci koncepció és a leghatékonyabb hasznosítás elemzése nélkül, mivel az értékesítési kockázatot a várható bérleti bevétel ellensúlyozza. Az eredmény egy nagy volumenű, de minőségileg egyenetlen és gyakran a hosszú távú piaci normákkal nem összhangban lévő kínálat.

Portugáliában vagy Görögországban, ahol a turisztikai logika ugyanolyan erős, az állam mégis egyértelműbb különbséget tett a professzionális fejlődés és a magánjellegű improvizáció között, a termékminőséget a tervezés és a szabványok révén emelve. Horvátország hagyta, hogy az amatőr modell dominánssá váljon, és ez az árazási rétegbe is átterjed. A stabil bérleti bevételt generáló tulajdonosok egyre inkább olyan eladási árakat határoznak meg, amelyek nem a termékminőségen alapulnak, hanem azon a belső felfogáson, hogy egy ingatlan annyit ér, amennyit a szezonban keres. Ez egy olyan piacot hoz létre, amely érzékeny a kereslet bármilyen csökkenésére.

Olyan politikák, amelyek nem felelnek meg a piaci ambícióknak

Ezt a térbeli és piaci képet tovább súlyosbítják a fiskális és migrációs politikák, amelyek nem erősítik a tengerparti versenyképességet, hanem szükségtelenül korlátozzák azt. Az új építésekre vonatkozó standard 25 százalékos áfakulcs, a lakó- vagy fejlesztési szegmensekre vonatkozó célzott kiigazítások nélkül, a gyakorlatban növeli a projektbe való belépési költségeket és csökkenti a professzionális fejlesztők rugalmasságát. Ugyanakkor Horvátországnak nincs egyértelműen meghatározott, versenyképes befektetési lakásprogramja az EU-n kívüli vásárlók számára, mint amilyet a mediterrán országok a piaci internacionalizáció eszközeként használtak. Bár az ingatlantulajdonon alapuló lakásszerzés formális lehetősége létezik, ez nem alakult át kiszámítható és stratégiai eszközzé, amely képes új keresletet vonzani.

Ha ehhez párosul a desztinációk egész éves, tartalomgazdag és nemzetközileg versenyképes modellé alakításának lassú előrehaladása, a tengerpart veszélyes ciklusba kerül. A prémium árak prémium desztinációkat, prémium infrastruktúrát és prémium termékeket igényelnek, a horvát rendszer mégis túl gyakran átlagos minőséget kínál átlagon felüli áron. Ennek következtében a nyugat-európai kereslet egyre szelektívebbé válik, miközben az új piacokat nem fejlesztik szisztematikusan. Ez nem drámai előrejelzés, hanem a koordinált területi, turisztikai és adópolitika hiányának logikus következménye.

Ha el akarjuk kerülni, hogy a piaci korrekció elhúzódó stagnáláshoz vezessen, vissza kell térnünk a kiindulóponthoz: a városi területek operatív konszolidációjához, az építkezést megelőző infrastrukturális tervezéshez, a fejlesztés professzionalizálásához a turisztikai bérbeadások ösztönzőinek megváltoztatásával, valamint olyan fiskális és migrációs politikákhoz, amelyek nemzetközi szélességet biztosítanak a piacnak. A tengerpart stratégiai nemzeti erőforrás, de egy erőforrásnak csak annyiban van értéke, amennyiben a rendszer tudja, hogyan alakítsa azt. Ideje, hogy végre megértsük ezt és cselekedjünk. A vízió nélküli tér mindig a legmagasabb számlát jelenti a végén.

A blog szerzője: Ivan Kovačić