A folyamatos növekedés mítosza: Miért maradnak egyes tengerparti ingatlanok évekig a piacon árkiigazítás nélkül?

A közbeszédet továbbra is a horvát tengerparton tapasztalható folyamatos áremelkedés narratívája uralja. Ugyanakkor egy másik jelenség is egyre inkább látható a gyakorlatban: az ingatlanok egy része, különösen a használt otthonok szegmensében, két, három vagy több évig is a piacon marad érdemi árváltozás nélkül.

A partvidék egyes részein ma nem klasszikus piaci korrekciónak lehetünk tanúi, hanem az árak merevségének elhúzódó szakaszának.

Az ár mint meggyőződés

Az üdülőingatlanok szegmensén belül mélyen gyökerezik az a feltételezés, hogy a befektetés önmagában értéknövekedést generál. Az az érv, hogy „a befektetett tőkét nyereséggel kell megtéríteni”, gyakran felülírja a piaci abszorpció realisztikus értékelését.

A piac azonban nem a befektetett tőke mennyiségét igazolja, hanem a termék és a kereslet összhangját. Az erős növekedés időszakaiban ezek a különbségek kevésbé voltak láthatóak, mivel a piac még a nem optimálisan pozicionált projekteket is elnyelte. A stabilizáció szakaszában a különbség nyilvánvalóvá válik.

Ha egy ingatlan évekig a piacon marad árváltozás nélkül, az nem a piac erejének jele. Azt jelzi, hogy az ár már nem működik piaci jelzésként.

Egy olyan költségvetési keretrendszer, amely enyhíti a nyomást

A rövid távú turisztikai bérbeadás viszonylag kedvező adózási megítélése lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy eladás nélkül is bevételre tegyenek szert. Egy ingatlan egyszerre működhet bérbeadásra szánt eszközként, miközben továbbra is eladó.

Egy ilyen modell csökkenti a likviditási nyomást, amely más körülmények között gyorsabb áralkalmazkodáshoz vezetne. Az eredmény egy olyan piac, ahol nagyszámú formálisan aktív, de csak részben motivált eladó található.

A piac stabilnak tűnhet, ám ez a stabilitás részben az illikviditás toleranciájából, nem pedig a kínálat és a kereslet közötti valódi egyensúlyból fakad.

A világos viszonyítási pontok hiánya

További kihívást jelent a lebonyolított tranzakciók korlátozott átláthatósága. Az eladási árak gyakran viszonyítási pontokká válnak, annak ellenére, hogy nem tükrözik az elért értékeket.

Világos és hozzáférhető adatok nélkül az ár könnyen a várakozások kivetítésévé válik, ahelyett, hogy a piaci validáció megerősített eredményévé válna.

Ilyen környezetben a piac lassabban korrigálja a téves árazást, és a stagnálás időszakai általában elnyúlnak.

Tőkefegyelem

A banki finanszírozással és meghatározott kilépési határidőkkel működő intézményi fejlesztők által uralt piacokkal ellentétben Horvátország második otthon kínálatának jelentős része olyan befektetőktől származik, akiknek nincs kifejezett hitelnyomásuk.

Amikor nincs meghatározott ütemterv vagy pénzügyi kötelezettség, amely a megvalósítást előírná, az ármódosítás inkább választás, mint szükségszerűség kérdésévé válik.

Egy ilyen struktúra csökkenti a tőkefegyelmet és lassítja a piaci korrekciókat.

Mit jelent ez?

A fentiek egyike sem jelenti azt, hogy a piac válságban lenne. Azt viszont igen, hogy a lineáris növekedés narratívája nem tükrözi teljes mértékben a valóságot.

Az érett piac nem az, ahol az árak folyamatosan emelkednek, hanem az, ahol az értéket tranzakciók erősítik meg.

Amíg a kikiáltási ár egy nyilatkozat marad, nem pedig a piaci ellenőrzés eredménye, addig a megítélés és a piaci érték közötti szakadék továbbra is fennáll.

A piac csak akkor válik igazán stabillá, ha az ár ismét jelzésként, és nem hitként funkcionál.

Szerző: Ivan Kovačić
Remington Ingatlan