Zagreb führt den Höchstsatz der Grundsteuer ein: Wird dies die Langzeitvermietung fördern? – Ivan Kovačić für Forbes Croatia

Ab 2027 erhöht Zagreb die Grundsteuer von 5 auf 8 Euro pro Quadratmeter und erreicht damit den gesetzlich zulässigen Höchstsatz. Diese Entscheidung wirft die Frage auf, ob eine höhere Steuerbelastung Eigentümer leerstehender Wohnungen dazu anregen könnte, ihre Immobilien zu vermieten und so das Angebot an Wohnraum für die Langzeitmiete zu erhöhen.

Im Gespräch mit Forbes Croatia erörtert Ivan Kovačić , Geschäftsführer von Remington Real Estate, dem exklusiven Partner von Christie's International Real Estate in Kroatien, die Auswirkungen dieser Entscheidung. Seine Analyse konzentriert sich auf die konkreten finanziellen Folgen der Steuer, die Entscheidungen der Immobilieneigentümer und die Bedeutung eines verantwortungsvollen Umgangs mit den für die Stadtentwicklung vorgesehenen Einnahmen.

Was bedeutet die Steuererhöhung konkret für Immobilieneigentümer?

Eine Erhöhung des Grundsteuersatzes um 60 % mag beträchtlich erscheinen, doch die tatsächlichen Zahlen zeichnen ein anderes Bild.

Für eine steuerpflichtige Wohnung mit einer Fläche von 80 m² steigt die jährliche Steuerlast von 400 € auf 640 €. Dies entspricht einer Erhöhung von 240 € pro Jahr bzw. 20 € pro Monat.

Bei einer Wohnung mit einem Marktwert von 300.000 € sind die zusätzlichen Kosten im Vergleich zum Wert der Immobilie relativ gering. Wichtig ist, dass die Steuer auf Basis der Wohnfläche und nicht des Marktwerts berechnet wird.

„Eine Steuererhöhung von 60 % mag auf den ersten Blick hoch erscheinen, doch in konkreten Zahlen ausgedrückt bedeutet das zusätzliche 20 € pro Monat für eine 80 Quadratmeter große Wohnung. Es ist schwer zu erwarten, dass solche Kosten die Entscheidung eines Eigentümers, der seine Immobilie ohnehin leer stehen lässt, wesentlich beeinflussen. Wenn wir Veränderungen auf dem Markt anstoßen wollen, müssen wir die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen von Steuermaßnahmen berücksichtigen und uns nicht allein auf den Steuersatz konzentrieren“, betont Kovačić.

Stadt Zagreb

Könnten höhere Grundsteuern das Angebot an Mietwohnungen erhöhen?

Ein Eigentümer, der sich entschieden hat, eine Immobilie leer stehen zu lassen, hat bereits auf potenzielle Mieteinnahmen verzichtet. Wenn diese Einnahmen nicht ausreichten, um seine Entscheidung zu ändern, ist es schwer zu erwarten, dass zusätzliche 20 € pro Monat einen entscheidenden Einfluss haben werden.

Eine Wohnung, die im Steuerjahr mindestens zehn Monate lang als Hauptwohnsitz vermietet wird, ist von der Grundsteuer befreit. Im obigen Beispiel könnte der Eigentümer daher die gesamte jährliche Steuerlast von 640 € vermeiden.

Die Entscheidung, eine Immobilie zu vermieten, ist jedoch mit weiteren Überlegungen verbunden. Das Risiko von Zahlungsausfällen, Instandhaltungskosten, die Verfügbarkeit der Immobilie und die persönlichen Pläne des Eigentümers können ein größeres Gewicht haben als die Steuerbelastung selbst.

Die Steuererhöhung könnte daher Eigentümer beeinflussen, die bereits eine Langzeitvermietung in Betracht ziehen, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie allein das Wohnungsangebot signifikant erhöhen oder zu niedrigeren Immobilienverkaufspreisen führen wird.

Österreichische Beispiele veranschaulichen einen anderen Ansatz.

Ein Vergleich mit österreichischen Städten zeigt, wie viel höher die Steuerbelastung für leerstehende Immobilien sein kann.

In Salzburg beträgt die jährliche Abgabe für eine 80 m² große Wohnung, die ganzjährig leer steht, 1.000 €, bei Neubauten steigt sie auf 2.000 €. In Innsbruck liegt die jährliche Abgabe für eine vergleichbare Bestandswohnung im zentralen Katasterbezirk bei rund 4.378 €.

Hierbei handelt es sich um spezielle Abgaben auf Immobilien, die über längere Zeiträume leer stehen, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, und sie unterscheiden sich daher vom Zagreber Grundsteuersystem.

„Wenn wir uns Beispiele aus österreichischen Städten ansehen, stellen wir fest, dass die Steuerbelastung für leerstehende Immobilien um ein Vielfaches höher sein kann als in Zagreb. Das bedeutet nicht, dass solche Modelle automatisch übernommen werden sollten, sondern es zeigt, wie wichtig es ist, Steuermaßnahmen an den angestrebten Zielen auszurichten. Wenn das Ziel darin besteht, das Angebot an Wohnungen zur Langzeitmiete zu erhöhen, ist die entscheidende Frage, ob die bestehende Steuer hoch genug ist, um die Entscheidungen von Immobilieneigentümern tatsächlich zu beeinflussen“, erklärt Kovačić.

Grundsteuer und die Finanzierung der Stadtentwicklung

Die Entscheidung Zagrebs wirft auch die Frage auf, wie die Stadtentwicklung und -instandhaltung langfristig finanziert werden können.

Die Einkommensteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen, während Neubauten einmalige Beiträge zur kommunalen Infrastruktur generieren. Gleichzeitig erfordert die bestehende Infrastruktur laufende Instandhaltung, für die bereits kommunale Gebühren erhoben werden.

Wo eine Stadt stark auf Infrastrukturbeiträge angewiesen ist, generieren Neubauten sofortige Einnahmen. Im Gegensatz dazu schlagen sich die Vorteile der Verbesserung bestehender Straßen, Parks und anderer öffentlicher Räume nicht so schnell im Gemeindehaushalt nieder.

Stabilere jährliche Einnahmen könnten dazu beitragen, diesen Druck zu verringern und es ermöglichen, die Beiträge aus neuen Entwicklungen gezielter auf die Infrastruktur auszurichten, die diese Projekte tatsächlich benötigen.

Die Qualität des städtischen Umfelds beeinflusst die Immobilienwerte.

Maksimir-Park

Der Wert einer Immobilie hängt von mehr ab als nur von ihrer Größe, Lage oder Bauqualität. Auch ihre unmittelbare Umgebung trägt wesentlich zu ihrer Attraktivität bei.

Gut gepflegte Parks, qualitativ hochwertige Straßen, Promenaden und funktionale öffentliche Räume beeinflussen die Lebensqualität im Alltag und indirekt auch die Immobilienwerte.

„Der Wert einer Immobilie wird nicht nur durch ihre Größe, Lage und Bauqualität bestimmt, sondern auch durch ihr Umfeld. Gepflegte Parks, eine gute Verkehrsinfrastruktur und funktionale öffentliche Plätze wirken sich unmittelbar auf die Lebensqualität aus und beeinflussen indirekt die Immobilienwerte. Deshalb ist es wichtig, dass die Bewohner die positiven Auswirkungen höherer Steuerbeiträge sehen. Höhere Steuern allein bedeuten weder eine bessere Stadt noch wertvollere Immobilien, wenn die Einnahmen nicht verantwortungsvoll und transparent verwaltet werden“, betont Kovačić.

Höhere Steuereinnahmen garantieren daher nicht automatisch ein besseres städtisches Umfeld. Entscheidend ist, wie die eingenommenen Gelder verwendet werden und ob sie sichtbare Verbesserungen im Alltag der Bewohner bewirken.

Wird Zagreb ein Beispiel für andere Städte sein?

Mit der Erhöhung des Grundsteuersatzes schließt sich Zagreb einer kleinen Gruppe kroatischer Städte und Gemeinden an, die den gesetzlich zulässigen Höchstsatz anwenden.

Laut Daten aus dem Jahr 2026 wenden etwa 2 % der lokalen Gebietskörperschaften den gesetzlichen Höchstsatz auf ihrem gesamten Gebiet an, während 22,5 % den Mindestsatz von 0,60 € pro Quadratmeter beibehalten.

Es bleibt abzuwarten, ob andere Städte dem Beispiel Zagrebs folgen werden und ob die zusätzlichen Einnahmen sichtbare Verbesserungen der Qualität des städtischen Umfelds mit sich bringen werden.

Die tatsächlichen Auswirkungen der Steuer auf den Immobilienmarkt müssen anhand von Veränderungen im Angebot an Langzeitmietwohnungen, den Mietpreisen und den Verkaufspreisen von Immobilien beurteilt werden.

Die Entscheidung Zagrebs wirft daher zwei miteinander verbundene, aber unterschiedliche Fragen auf: Inwieweit kann die Besteuerung die Entscheidungen von Immobilieneigentümern beeinflussen, und können höhere Einnahmen zu einer besseren Stadtentwicklung beitragen?

Wie der Originalartikel abschließend feststellt, sind höhere Steuereinnahmen und die teilweise Lösung des Wohnungsproblems nicht dasselbe.

Den vollständigen Artikel finden Sie unter folgendem Link: Forbes Croatia .