Jaké služby poskytuje naše agentura?

Remington Real Estate zprostředkovává prodej a pronájem nemovitostí v Chorvatsku, se zaměřením na exkluzivní vily, domy, byty a pozemky v atraktivních lokalitách. Naše agentura poskytuje kompletní podporu v průběhu celého procesu – od profesionálního ocenění a prezentace nemovitosti, tvorby marketingových materiálů a mezinárodní propagace až po vedení jednání, právní asistenci a organizaci předání nemovitosti.

Jak probíhá proces koupě a prodeje nemovitosti?

Koupě nebo prodej bytu či domu se může zdát složitý – právě proto jsou tu realitní kanceláře, aby vás provedly každým krokem. Před samotnou realizací obchodu je nutná důkladná příprava: přehled nabídky na trhu, výběr nemovitostí, které odpovídají vašim požadavkům a kritériím, a následně volba té pravé. Poté následuje právní část procesu, která zahrnuje podpis Předběžné smlouvy a Kupní smlouvy. Pro více informací a lepší přípravu si přečtěte náš článek Chorvatské nemovitosti – váš průvodce nákupem a zjistěte, jak bezpečně a bez stresu získat novou nemovitost.

Potřebuji právníka při koupi nemovitosti v Chorvatsku?

Najmutí právníka není zákonnou povinností, ale obecně se doporučuje pro vyšší právní jistotu. Není to však vždy nutné, pokud kupující využívá služeb zavedené realitní agentury, která prostřednictvím svého právního oddělení nebo sítě externích právních poradců poskytuje právní prověrku vlastnictví, závazků a souladu s územním plánem. Takové agentury často připravují nebo kontrolují kupní smlouvy jménem klienta, čímž snižují potřebu samostatného právního zastoupení. Kupující tak získá právní podporu integrovanou do celého procesu zprostředkování, což celý postup výrazně zjednodušuje.

Co znamená právní prověrka nemovitosti (due diligence)?

Due diligence je komplexní kontrola vlastnických práv, zástav, legality stavby, souladu s územním plánem, rozdělení jednotek, držby a smluvních vztahů, včetně daňových a provozních rizik. Provádí se před složením zálohy nebo za podmínek odloženého plnění, aby se minimalizovalo riziko transakce.

Může agentura řídit celý proces na dálku?

Ano. Většina agentur nabízí plnou podporu kupujícím, kteří nejsou fyzicky přítomni. Kupující udělí plnou moc právníkovi nebo zástupci, který může zajistit všechny kroky – od právní prověrky a podpisu smlouvy až po podání daně a zápis vlastnictví do katastru.

S jakými odborníky je vhodné spolupracovat při koupi nemovitosti?

Proces obvykle zahrnuje realitního makléře, právníka a notáře. V závislosti na typu nemovitosti může být zapojen také daňový poradce, architekt nebo stavební inženýr. U luxusních nebo investičních projektů často spolupracují také urbanisté, interiéroví designéři a odborníci na správu nemovitostí.

Jaké jsou výhody spolupráce se specializovanou realitní agenturou?

Specializované agentury nabízejí víc než jen přístup k atraktivním nemovitostem. Poskytují personalizovaný servis, strategické poradenství a profesionální koordinaci všech kroků transakce. Kromě analýzy trhu a právní či daňové struktury pomáhají i s převodem energií a služeb a zprostředkovávají kontakt na síť prověřených právních, daňových a designových odborníků, kteří rozumějí potřebám mezinárodních klientů.

Jak se určuje tržní hodnota nemovitostí v Chorvatsku?

Tržní hodnota rezidenčních nemovitostí se nejčastěji stanovuje metodou srovnávací analýzy, kterou provádí realitní agent nebo odhadce. Analýza zohledňuje vlastnosti podobných nemovitostí prodaných v nedávné době. Pro úřední účely – například daňová řízení, dědictví nebo schválení úvěru – je nutný znalecký posudek soudního znalce nebo certifikovaného odhadce. Pro účely prodeje je často vhodné využít služby specializované realitní agentury, která má detailní přehled o trhu a realizovaných transakcích.

Které faktory nejvíce ovlivňují ceny nemovitostí v Chorvatsku?

Ceny nemovitostí v Chorvatsku jsou silně ovlivněny polohou, účelem a kvalitou nemovitosti. Na Jadranu hrají klíčovou roli blízkost a výhled na moře, atraktivita lokality, architektura, design a vybavení, zatímco okolí dále ovlivňuje hodnotu. U rekreačních objektů záleží na prestiži lokality a životním stylu, zatímco u rezidenčních nemovitostí je důležitější dostupnost škol, dopravy a infrastruktury. V pevninských městech rozhoduje zejména pověst čtvrti, dopravní spojení a kvalita výstavby.

Rostou ceny nemovitostí v Chorvatsku?

Ano, ceny nemovitostí v Chorvatsku za posledních deset let stabilně rostou, a to z důvodů, jako je vstup do eurozóny a Schengenu, inflace, poptávka zahraničních kupců a omezená nabídka novostaveb.

Nakolik odpovídají oficiální odhady tržním cenám?

Oficiální odhady certifikovaných odhadců jsou spolehlivé pro úřední účely, ale často nedokážou přesně vystihnout aktuální tržní hodnotu konkrétní nemovitosti. Odhady specializovaných realitních agentur bývají přesnější a lépe odrážejí skutečnou situaci na trhu.

Je možné vyjednávat o ceně?

Vyjednávání je možné, ale rozsah závisí na typu nemovitosti a situaci na trhu. U luxusních a vzácných nemovitostí v prestižních lokalitách je prostor pro slevu obvykle velmi omezený. Naopak u běžných bytů či domů – zejména pokud jsou na trhu delší dobu nebo mají právní či technické nedostatky – mohou kupující očekávat větší flexibilitu. Pokud je však cena již přizpůsobena reálné tržní hodnotě, prostor pro jednání je minimální.

Mohou cizinci stavět nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, cizinci mohou v Chorvatsku stavět, pokud legálně vlastní pozemek, který je v územním plánu označen jako stavební. Občané EU a EHP mohou takové pozemky kupovat bez omezení, zatímco občané mimo EU pouze tehdy, pokud má jejich země s Chorvatskem uzavřenou dohodu o vzájemnosti. Po převodu vlastnictví pozemku probíhá výstavba za stejných podmínek jako u chorvatských občanů, s nutností získat stavební povolení a další požadované dokumenty.

Mohou cizinci koupit pozemek k rozvoji v Chorvatsku?

Ano, ale podmínky závisí na státní příslušnosti kupujícího. Občané EU a EHP mohou volně kupovat stavební i zemědělské pozemky za stejných podmínek jako Chorvati. Občané mimo EU mohou kupovat stavební pozemky pouze se souhlasem ministerstva spravedlnosti a za předpokladu existence reciproční dohody, zatímco pro zemědělské pozemky stále platí omezení – ty se obvykle získávají prostřednictvím chorvatské společnosti s ručením omezeným (d.o.o.), která musí splňovat zákonné podmínky pro zemědělskou činnost.

Jaká povolení jsou nutná pro stavbu domu nebo vily?

Pro výstavbu domu nebo vily je nutné stavební povolení, které vydává příslušný správní orgán. Pozemek musí být v územním plánu označen jako stavební, mít přístup k dopravní a inženýrské infrastruktuře a hlavní projekt musí vypracovat autorizovaný architekt. V závislosti na poloze mohou být vyžadována i další povolení – například infrastruktury nebo památkové péče.

Mohu stavět prostřednictvím chorvatské společnosti (d.o.o.) jako zahraniční investor?

Ano, zahraniční investoři často volí výstavbu prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, protože to umožňuje získat pozemky bez omezení a přináší daňové výhody, například uznání stavebních nákladů nebo optimalizaci příjmů z pronájmu či podnikání.

Existují omezení spojená s územním plánováním a zónováním?

Ano, územní plány jsou v kompetenci místních samospráv a určují využití pozemků, maximální velikost objektu, výšku, hustotu a podmínky infrastruktury. Před koupí pozemku je vhodné konzultovat záměr s autorizovaným architektem nebo urbanistou.

Jak je upraveno právo stavby na cizím pozemku?

Právo stavby (pravo građenja) je věcné právo, které umožňuje jedné osobě postavit a vlastnit budovu na cizím pozemku, který zůstává ve vlastnictví jiné osoby. Toto právo je upraveno smlouvou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem a zapisuje se do katastru nemovitostí. Obvykle se sjednává na určitou dobu (např. 30 nebo 50 let) za úplatu, může být převedeno nebo zatíženo a po jejím uplynutí přechází vlastnictví stavby na vlastníka pozemku, pokud není dohodnuto jinak.

Potřebuji pojištění pro luxusní nemovitost v Chorvatsku?

Ano, komplexní pojištění luxusní nemovitosti v Chorvatsku je velmi doporučováno. Standardní pojistky často nepokrývají všechna rizika, proto by měla být nemovitost pojištěna na plnou hodnotu rekonstrukce, s připojištěním vybavení, odpovědnosti a přírodních katastrof. Zvláštní pozornost si zaslouží přímořské objekty kvůli rizikům, jako jsou krupobití, zemětřesení a stoupající hladina moře.

Jaké druhy pojištění jsou pro majitele luxusních nemovitostí klíčové?

Zásadní jsou pojištění majetku (požár, voda, vandalismus), pojištění vybavení (nábytek, umění, elektronika), pojištění odpovědnosti (zejména při pronájmu) a krytí přírodních katastrof (povodně, zemětřesení). Doplňkové výhody poskytuje pojištění výpadku příjmů z nájmu a právní pojištění.

Je pojištění odpovědnosti povinné u pronajímaných objektů?

Není zákonně povinné, ale doporučuje se, protože chrání vlastníka v případě zranění hosta nebo škody na majetku během pobytu. Zvlášť důležité je u krátkodobých pronájmů.

Potřebuji povolení k rekonstrukci nemovitosti v Chorvatsku?

Ano, u většiny stavebních zásahů. Práce zahrnující nosné zdi, střechu, fasádu nebo změnu účelu (např. přeměna garáže na obytný prostor) vyžadují stavební povolení. I menší úpravy často vyžadují projekt autorizovaného architekta nebo inženýra.

Které práce nevyžadují povolení?

Menší práce, jako malování stěn, výměna podlah nebo spotřebičů, obvykle nevyžadují povolení. Veškeré práce však musí být v souladu se stavebními a bezpečnostními předpisy.

Existují zvláštní pravidla pro rekonstrukci chráněných objektů?

Ano. Pokud se nemovitost nachází v památkové zóně, je nutný souhlas konzervátorského oddělení. I menší práce, jako výměna oken nebo čištění fasády, mohou podléhat omezením.

Kdo může pomoci s rekonstrukcí v Chorvatsku?

Pro projektování, povolení a zajištění souladu s předpisy je nutné najmout autorizovaného architekta nebo stavebního inženýra. Pokud rekonstrukce zahrnuje právní aspekty, je vhodné zapojit i právního poradce.

Je pronájem luxusních nemovitostí v Chorvatsku výnosný?

Ano, luxusní nemovitosti na pobřeží – například v Opatiji, Rovinji, Dubrovníku, Hvaru a Splitu – mohou přinášet vysoké sezónní příjmy. Velká poptávka a omezená nabídka luxusního ubytování vedou k vysoké obsazenosti a cenám pronájmu. Při profesionálním řízení tyto nemovitosti často dosahují výrazných výnosů, zejména v letní sezóně.

Jaké jsou daňové výhody pro soukromé pronajímatele?

Chorvatsko nabízí příznivý daňový systém pro soukromé pronajímatele: místo každoroční daně z nemovitostí se platí poplatek od 0,50 € do 8 € za m², daň z příjmu se odvádí paušálně za lůžko (např. 20–200 € ročně na lůžko) a DPH (13 %) se uplatňuje až při ročním příjmu nad 60 000 €.

Mohou nemovitosti pronajímat prostřednictvím chorvatské společnosti?

Ano. Chorvatská společnost s ručením omezeným (d.o.o.) může legálně provozovat turistický pronájem, což je často nejlepší volba pro investory mimo EU. Daň z příjmů právnických osob činí 10 % do zisku 1 000 000 €, daň z dividend 12 %, přičemž náklady na údržbu, odpisy a správu jsou daňově uznatelné a mohou snížit základ daně.

Je potřeba povolení k turistickému pronájmu?

Ano. Je nutné se registrovat jako soukromý pronajímatel a získat Rozhodnutí o kategorizaci od místní turistické organizace. Nemovitost musí být legálně postavená, zapsaná v katastru nemovitostí a splňovat hygienické i bezpečnostní normy.

Kdo může registrovat soukromý turistický pronájem?

Občané Chorvatska a EU/EHP se mohou registrovat sami. Občané mimo EU/EHP musí pronajímat prostřednictvím chorvatské společnosti.

Existují místní omezení pro turistický pronájem?

Ano. Místní úřady mohou zavádět územní nebo kvantitativní omezení, zejména v populárních nebo chráněných oblastech. Před zahájením pronájmu je nutné ověřit místní předpisy.

Co je třeba vědět o zákonu o turistické činnosti?

Zákon o turistické činnosti stanoví podmínky, za nichž mohou fyzické a právnické osoby poskytovat ubytovací služby. Vlastník nemovitosti, který chce pronajímat, musí získat Rozhodnutí o povolení poskytování ubytovacích služeb v domácnosti (pro fyzické osoby) nebo registrovat činnost prostřednictvím společnosti či živnosti. Nemovitost musí splňovat minimální technické a bezpečnostní požadavky (např. velikost místností, sanitární zařízení, základní vybavení), být legalizovaná a zapsaná v katastru. Pronajímatelé jsou povinni registrovat hosty v systému eVisitor, platit turistickou taxu a daň z příjmů (paušální nebo skutečnou dle modelu). Luxusní vily s vyšší kategorizací podléhají dalším kontrolám kvality.

Mohou cizinci získat hypotéku v Chorvatsku?

Ano, cizinci – zejména občané EU/EHP – mohou získat hypoteční úvěr v chorvatských bankách. Hypotéky pro zahraniční kupce obvykle vyžadují akontaci ve výši 30–50 % hodnoty nemovitosti a dobu splatnosti až 20 let. Schválení závisí především na příjmech a úvěruschopnosti kupujícího. Občané mimo EU čelí přísnějším podmínkám a často musí poskytnout dodatečné záruky.

Jsou dostupné úvěry na nemovitosti ve výstavbě nebo „off-plan“ projekty?

Ano, banky financují i projekty ve výstavbě, pokud jsou právně v pořádku a mají potřebná povolení. Výplata úvěru obvykle probíhá ve fázích, například po vydání kolaudačního rozhodnutí nebo dokončení stavebních etap.

Mohu koupit nemovitost prostřednictvím chorvatské společnosti a získat úvěr?

Ano. Investoři často zakládají společnost s ručením omezeným (d.o.o.), aby snáze získali podnikatelský úvěr. Tato struktura umožňuje daňové výhody a uznání určitých nákladů, zejména pokud je nemovitost využívána k pronájmu nebo komerčním účelům.

Musím si otevřít účet v chorvatské bance pro koupi nemovitosti?

Zákon to nevyžaduje, ale doporučuje se to. Místní účet usnadňuje platby daní, energií a údržby. Většina bank však účet neotevře, dokud kupující není zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí.

Mohou si nerezidenti otevřít účet před zápisem vlastnictví?

Ve většině případů ne. Banky obvykle vyžadují doklad o vlastnictví, například výpis z katastru, než účet nerezidentovi otevřou. To znamená, že účet lze obvykle otevřít až po dokončení koupě.

Jak vysoká je daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku?

Daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku činí 3 % tržní hodnoty nemovitosti. Obvykle ji platí kupující, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak.

Jak vypočítat daň z převodu nemovitosti?

Daň z převodu nemovitosti v Chorvatsku činí 3 %. Vypočítá se vynásobením daňového základu příslušnou sazbou daně. Například při koupi bytu za 300 000 € činí daň z převodu nemovitosti 9 000 € (3 % z 300 000 €).

Kdy se místo daně z převodu uplatňuje DPH?

Pokud prodávající není plátcem DPH nebo je nemovitost starší než dva roky, uplatní se 3% daň z převodu nemovitostí. DPH ve výši 25 % se uplatňuje pouze při první koupi nové nemovitosti od právnické osoby registrované k DPH, jako je investor nebo developer.

Kdo podává přiznání k dani z převodu nemovitostí?

Zpravidla notář nebo katastrální úřad automaticky předává ověřenou smlouvu daňovému úřadu. V některých případech podává přiznání kupující sám.

Jaké další náklady je třeba při koupi zohlednit?

Kupující by měli počítat s dodatečnými náklady ve výši 5–8 % kupní ceny. Ty zahrnují 3% daň z převodu, realitní provizi (3 % + DPH), právní poplatky (0,5–1 %), poplatky notáře a za registraci, překladatele nebo soudního tlumočníka (pokud kupující nemluví chorvatsky) a případné náklady na úschovu či depozitní účet.

Platí se daň při prodeji nemovitosti?

Ano, pokud je nemovitost prodána do dvou let od koupě se ziskem, platí se daň z kapitálového výnosu ve výši 24 % plus případná místní přirážka.

Jak se daní dlouhodobý pronájem?

Příjmy z dlouhodobého pronájmu jsou zdaněny sazbou 10 % ze 70 % hrubého příjmu po uznaném paušálním odpočtu 30 %. Připočítává se místní přirážka. Například u příjmu 10 000 € a přirážky 18 % činí celková daň přibližně 826 €.

Existuje daň z dědictví nemovitostí v Chorvatsku?

Ne, přímí členové rodiny (manželé, děti, rodiče) jsou od daně osvobozeni. Ostatní dědicové platí 4 %. Dědictví nepodléhá dani z převodu nemovitostí, ale musí projít dědickým řízením.

Jaký je rozdíl v zdanění mezi novými a staršími nemovitostmi?

Nová nemovitost (do dvou let, první prodej právnickou osobou registrovanou k DPH) podléhá 25% DPH, obvykle zahrnuté v ceně, bez 3% daně z převodu. Starší nemovitost (prodej fyzickou osobou) podléhá 3% dani z převodu.

Existují zvláštní pravidla pro dědění nemovitostí cizinci?

Ano, cizinci mohou dědit nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako chorvatští občané. Dědictví musí projít chorvatským dědickým řízením. Blízcí příbuzní jsou osvobozeni, ostatní platí 4 %.

Jak dlouho trvá proces nákupu nemovitosti v Chorvatsku?

Proces nákupu nemovitosti v Chorvatsku obvykle trvá 4–8 týdnů. Zahrnuje právní prověrku nemovitosti (due diligence), podpis smlouvy, notářské ověření a zápis do katastru nemovitostí. Doba trvání závisí na právním stavu nemovitosti a rychlosti úřadů.

Jaké jsou kroky při koupi nemovitosti?

Proces zahrnuje právní prověrku, případné uzavření předběžné smlouvy, zaplacení zálohy, podpis hlavní kupní smlouvy u notáře a zápis vlastnictví do katastru nemovitostí. Kupující musí získat osobní identifikační číslo (OIB) a uhradit příslušné daně a poplatky.

Kdo připravuje a ověřuje kupní smlouvu?

Smlouvy obvykle připravují právníci, notáři nebo právní oddělení realitních kanceláří. Notář ověřuje podpisy a totožnost stran, ale nekontroluje právní stav nemovitosti ani obsah smlouvy.

Co je to předběžná smlouva?

Předběžná smlouva určuje kupní cenu, výši zálohy, termíny a podmínky transakce, často obsahuje sankční doložky. Používá se hlavně u novostaveb nebo když je koupě závislá na financování či povoleních.

Často kladené otázky

Přinášíme vám odpovědi na nejčastější otázky týkající se koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí.
Tato sekce byla vytvořena s cílem poskytnout jasné a spolehlivé informace, které vám pomohou porozumět každému kroku procesu transakce s nemovitostí. Ať už jste kupující, prodávající nebo investor, zde najdete odpovědi na nejdůležitější otázky týkající se dokumentace, právního zabezpečení, daňových povinností, lhůt a spolupráce s naší agenturou.

Pokud nenajdete informace, které hledáte, neváhejte nás kontaktovat – náš profesionální tým je vám k dispozici.

Nákup nemovitostí pro zahraniční občany

Pobyt a osobní identifikační číslo (OIB)

Proces nákupu nemovitosti

Daně a náklady

Financování a úvěry

Turistický pronájem

Vlastnictví, rekonstrukce a pojištění

Výstavba a rozvoj pozemků

Trh a ceny

Právní podpora a spolupráce s agenturami