Gdje su kupci? - Razgovor s Ivanom Kovačićem, izvršnim direktorom za Jutarnji.hr

Godinama se činilo da hrvatska obala može podnijeti sve - stihijsku gradnju, turističku euforiju i rast cijena nekretnina bez realnog pokrića. Međutim, iluzija da more prodaje sve i da je potražnja neiscrpna raspala se.

Promet nekretninama u Hrvatskoj pada već treću godinu zaredom: podaci za prvih šest mjeseci ove godine govore kako je promet na razini cijele zemlje 15 posto manji u odnosu na lani, a u nekim priobalnim županijama i više od 20 posto. Po završetku godine, očekuje se, brojke će biti još i gore. Jedan od glavnih razloga, uz višegodišnji rast cijena, izostanak je inozemnih kupaca. Taj trend nije zaobišao ni sjeverni Jadran, posebno Istru, ali i Kvarner, gdje je primjetno zasićenje tržišta uzrokovano prekomjernom, kvalitetom često prosječnom gradnjom, bez ikakva plana i kontrole.

Stručnjaci upozoravaju da nije riječ o prolaznom zastoju na tržištu, nego o strukturnoj slabosti modela razvoja prostora koja se godinama akumulirala. Ivan Kovačić, predsjednik županijskog udruženja posrednika pri HGK za Primorsko-goransku županiju te izvršni direktor Remington nekretnina, agencije koja je ujedno i zastupnik Christie’s Real Estatea za Hrvatsku, naglašava da glavni problem nije financijske ili marketinške naravi, nego urbanističke.

Sustavni promašaj

- Urbanizam je temelj cjelokupne vrijednosti prostora i početna faza svakog ozbiljnog razvojnog ciklusa, od infrastrukture do konačne nekretnine. U uspješnim europskim obalnim regijama urbanizam funkcionira kao operativni okvir koji predvidivo usmjerava privatni kapital i paralelno štiti javni interes. U Hrvatskoj se prečesto tretira kao administrativna barijera ili politički kompromis, što u konačnici proizvodi prostor bez jasne razvojne logike. Zato se danas na obali suočavamo s neusklađenom ponudom, cijenama koje su brže rasle od realne kvalitete proizvoda i infrastrukturnim deficitima koji dodatno erodiraju percepciju vrijednosti. To nisu izolirani simptomi, nego posljedice istog sustavnog promašaja: razvoja bez pripreme, bez jasne strategije i bez profesionalne industrije koja bi kontinuirano isporučivala kvalitetan proizvod - ističe Kovačić.

Tako, na primjer, imamo situacije da se u Istri i sjevernom primorju grade vile na pristupnim putevima koji su malo širi od kozjih staza, pa čak i pokraj groblja, a za njih se traži i po nekoliko milijuna eura. Takav pristup rezultira pojedinačnim projektima koji su nedovoljno promišljeni, bez primjerene infrastrukture i sadržaja, a sve češće i bez realizacije u kupoprodaji. Investitori pritom nemaju pritisak tržišta ni motivaciju završiti proizvod kvalitetno, ali ulažu u vile računajući kako će, ako se baš ne nađe „iracionalni kupac koji će se zaljubiti u lokaciju i pristati na nerealno visoku traženu cijenu“, zaraditi na turističkom najmu.

„Honeymoon“ faza je prošla

- Fenomen privatnog turističkog najma nije sam po sebi problem, on je racionalna odluka kućanstava u turističkim regijama. Problem nastaje kad porezni i regulatorni okvir najam čine toliko povoljnim i gotovo automatskim izlazom da postaje zamjena za profesionalni razvoj nekretnina. Turizam koji se temelji na cimerfraju stvorio je generaciju „investitora“ koji to nisu. U Hrvatskoj svaka kuća može dobiti kategorizaciju, posljedično svatko postaje developer bez uobičajenih rizika koje nekretninski development sa sobom nosi. Kao rezultat imamo stotine amaterskih projekata, kuća bez razrađenih arhitektonskih programa, bez „highest and best use“ analize određene lokacije, bez koncepta. Ponuda je volumenom velika, ali je kvalitativno neujednačena i često neusklađena s dugoročnim standardima tržišta - naglašava Kovačić.

Želite li pročitati cijeli članak, kliknite na sljedeću poveznicu: Jutarnji.hr