Внутри самого эксклюзивного рынка недвижимости Хорватии: Иван Ковачич для Dom & Dizajn

Роскошь — один из наиболее часто используемых терминов на современном рынке недвижимости. Однако бассейн, просторные помещения и привлекательный дизайн интерьера сами по себе не создают исключительного дома. Истинная ценность проявляется только тогда, когда местоположение, архитектура, уединение и образ жизни образуют гармоничное целое.

Это стало центральной темой недавней статьи, опубликованной в Dom i Dizajn , разделе о доме и дизайне издания Jutarnji list . Специалисты по элитной недвижимости исследовали, что действительно отличает лучшие виллы Хорватии от остального рынка.

Среди участников дискуссии был Иван Ковачич , основатель и исполнительный директор Remington Real Estate, эксклюзивного хорватского филиала Christie's International Real Estate. Его точка зрения дает четкое представление о том, как оцениваются, разрабатываются и представляются исключительные объекты недвижимости на развивающемся рынке элитной недвижимости Хорватии.

Местоположение как основа долгосрочной ценности

По словам Ковачича, термин «роскошь» сейчас используется настолько широко, что уже не дает осмысленного различия. Практически каждый новопостроенный дом с бассейном описывается как роскошный, независимо от его местоположения, архитектурных качеств или долгосрочной стоимости.

Однако рынок применяет гораздо более строгие критерии.

«Вилла высшей категории роскоши — это не просто большой дом с бассейном. Это целостный продукт, в котором местоположение, архитектура, планировка, уединение, удобства и отделка тщательно согласованы. Концепция и местоположение — это два ключевых фактора, на которых строится ценность элитной недвижимости».

Многие элементы, ассоциирующиеся с роскошью, могут быть включены в проект во время строительства или добавлены позже. Зона отдыха, летняя кухня, эксклюзивный интерьер или тщательно спланированный сад — все это может улучшить внешний вид объекта. Однако редкое местоположение невозможно воссоздать.

Уединение, исключительный вид, обширный участок и естественная связь с окружающим ландшафтом — все это невозможно просто спроектировать или воссоздать где-либо еще. Именно эта редкость придает лучшим объектам недвижимости их непреходящую ценность.

Таким образом, Ковачич различает более широкое направление и конкретное микроместоположение. Признанное направление вызывает интерес, но точное местоположение объекта недвижимости в конечном итоге определяет его стоимость.

«Не каждое место обладает рыночным потенциалом для продукта класса люкс. Если место назначения подходящее, то микролокация становится решающим фактором».

Ориентация, доступность, непосредственное окружение, виды и качество соседней застройки — все это оказывает существенное влияние на качество жизни и будущую рыночную позицию объекта недвижимости.

Понимание рынка элитной недвижимости Хорватии

Хорватский рынок имеет свою собственную ценовую структуру, которая формируется размерами страны, ограниченным предложением высококачественных прибрежных мест отдыха и значительными различиями между отдельными направлениями.

Ковачич подчеркивает, что роскошь не является универсальной категорией и что ценовые пороги зависят от рынка, на котором находится недвижимость.

«Важно различать премиум-сегмент, сегмент класса люкс и сегмент супер-люкс. Виллы стоимостью от 300 000 до 800 000 евро считаются премиум-сегментом, виллы стоимостью от 2 до 3 миллионов евро относятся к сегменту люкс, а все, что выше этой суммы, — к категории супер-люкс. Эти пороговые значения применяются к хорватскому рынку, поскольку на других рынках показатели отличаются».

Премиум-сегмент включает в себя хорошо оборудованные виллы в престижных районах. Это также самая широкая часть рынка, которую в объявлениях о продаже недвижимости в Хорватии обычно представляют как элитную.

Сегмент элитной недвижимости становится более четко выраженным в ценовом диапазоне от 2 до 3 миллионов евро. На этом уровне покупатели ожидают, что недвижимость будет выделяться своим местоположением, архитектурной концепцией, качеством строительства и общим уровнем исполнения.

Объекты недвижимости стоимостью более 3 миллионов евро относятся к категории супер-люкс. Здесь решающее значение приобретают редкость, уединение и исключительное местоположение. Эти пороговые значения специфичны для Хорватии и были бы значительно выше на более развитых европейских и мировых рынках.

Помимо публично доступного портфеля недвижимости, компания Remington Real Estate также работает в сегменте закрытой недвижимости, не представленной на открытом рынке. Компания представляет избранные поместья, виллы и исторические объекты, стоимость которых, как правило, составляет от 10 до 20 миллионов евро.

Эти объекты недвижимости не рекламируются публично. Они представляются очень ограниченному кругу потенциальных покупателей только после того, как будет подтверждена серьезность их интереса, финансовые возможности и соответствие их интересов условиям приобретения недвижимости.

В этом сегменте конфиденциальность, тщательная подготовка и сугубо индивидуальный подход составляют основу успешного представительства.

Недвижимость для проживания, а не просто инвестиционный продукт.

Мотивация покупателей также изменилась. В самом высоком ценовом сегменте решения о покупке все чаще принимаются исходя из личного пользования, а не из ожидаемого дохода от аренды.

«Покупатели, выделяющие несколько миллионов евро, как правило, делают это не столько ради дохода от сдачи в аренду. Им нужно собственное жилье для длительного проживания, отдыха, семейной жизни и средиземноморского образа жизни».

На этом уровне покупатели выбирают не просто недвижимость, а то, как они хотят жить. Архитектура, приватность, качество исполнения и взаимосвязь дома с окружающим ландшафтом должны составлять единое целое.

Жизнь за пределами территории отеля имеет не меньшее значение, включая доступность, пристани для яхт, гастрономию, высококачественные услуги и удобства, которые делают это место привлекательным не только в летний сезон.

Покупатели стали более взвешенными, чем в самые активные годы пандемии. У них по-прежнему есть капитал для приобретения исключительной недвижимости, но они более тщательно сравнивают различные места и с большей внимательностью оценивают соотношение цены и качества.

«Во время пандемии коронавируса спрос был исключительно высоким, а объемы сделок — выше. За последние два-три года мы наблюдаем некоторое замедление в премиум- и люксовом сегментах рынка. Покупатели по-прежнему располагают капиталом, но они стали более осторожными, избирательными и критичными при оценке соотношения цены, качества и места назначения».

Хотя объемы сделок несколько снизились по сравнению с пиком рынка, высококачественная недвижимость в подходящих местах и по реалистичным ценам по-прежнему привлекает серьезный интерес.

Что определяет стоимость недвижимости свыше 2 миллионов евро?

Последние сделки показывают, что наибольший интерес вызывают дома, сочетающие в себе несколько важных качеств. К ним относятся: выгодное расположение на побережье или с видом на море, продуманная архитектура, отличное качество строительства, подлинная приватность и открытые пространства, предназначенные для использования в течение большей части года.

Два дома, недавно проданные через агентство Remington, иллюстрируют этот подход.

Вилла на Ривьере Цриквеница

Эта двухэтажная вилла располагалась в тихом уголке Ривьеры в Цриквенице. Она предлагала 393 квадратных метра внутренней площади, 411 квадратных метров террас и бассейн площадью 48 квадратных метров.

Ценность этого объекта определялась не какой-то одной особенностью. Она формировалась благодаря сочетанию уединенности, близости к морю и просторных зон отдыха на открытом воздухе. В совокупности эти качества прочно закрепили за резиденцией статус объекта класса люкс и способствовали успешной продаже.

Современная вилла на Опатийской Ривьере

Второй пример — вилла, расположенная на четырех этажах и соединенная внутренним лифтом. Она включала в себя крытый и открытый бассейны, 283 квадратных метра внутренней площади и 335 квадратных метров террас.

Расположение на Опатийской Ривьере, круглогодичная доступность и тщательно подобранная комплектация стали решающими факторами. Объект продемонстрировал, как архитектура, удобства и местоположение могут взаимодействовать, создавая полноценный опыт проживания.

В настоящее время компания Remington также представляет резиденцию на Опатийской Ривьере, расположенную на участке площадью 1435 квадратных метров. Дом занимает три этажа, предлагая 389 квадратных метров внутренней площади и еще 140 квадратных метров крытых террас. Панорамный вид на море и полная приватность определяют его характер.

Предлагаемый по цене, определяемой в процессе оформления заказа, он отражает то, что Ковачич описывает как целостный продукт. Его отдельные характеристики не были просто добавлены изолированно. Они были задуманы как взаимодополняющие.

Осмотрительность как неотъемлемая часть обслуживания.

В самом высоком сегменте рынка осмотрительность — это не просто вопрос профессионального этикета. Зачастую это требование, продиктованное договорными и коммерческими условиями.

«Осмотрительность является одним из важнейших элементов внебиржевого сегмента и очень часто регулируется договором».

Такой подход также влияет на то, как объекты недвижимости представляются и просматриваются. В зависимости от местоположения и графика клиента, к выбранным резиденциям могут подъезжать на лодке, яхте, частном самолете или вертолете.

«Чем успешнее и состоятельнее клиенты, тем больше они ценят работу, выполненную на высоком уровне, с тщательной подготовкой, соблюдением конфиденциальности, предоставлением точной информации и возможностью сэкономить им время».

«Иногда это означает конфиденциальные индивидуальные просмотры. В других случаях — посещение мест на лодке, яхте, самолете или вертолете. Со стороны это может показаться расточительством, но для этой клиентуры это часто просто практичный способ потратить время и принять решение».

Являясь эксклюзивным хорватским филиалом Christie's International Real Estate, компания Remington имеет связи с международной сетью, охватывающей более 50 стран, насчитывающей 110 офисов и около 10 000 агентов. Такой охват позволяет напрямую представлять тщательно отобранные объекты недвижимости в Хорватии потенциальным покупателям на ключевых мировых рынках.

Цель состоит не в максимальной видимости. Речь идёт о тщательно спланированном охвате целевой аудитории при одновременной защите интересов и конфиденциальности обеих сторон.

Следующий шаг к зрелому рынку элитной недвижимости.

Хорватия обладает многими природными преимуществами, которые ищут иностранные покупатели. Ее побережье, острова, исторические города и доступность из Центральной Европы создают прочную основу. Однако страна все еще находится на этапе развития уровня планирования и обслуживания, ожидаемого от признанных роскошных направлений.

«Хорватия по-прежнему испытывает трудности с подлинным переходом от качественного среднего сегмента к сегменту настоящей роскоши. Этот сегмент рынка требует совершенно иного подхода к недвижимости, пространству, архитектуре и созданию ценности. У нас относительно небольшое количество застройщиков, специализирующихся на действительно роскошных объектах. Еще одна проблема — нежелание привлекать специализированных консультантов на этапах концепции, позиционирования на рынке и оптимизации продукта. В результате в Хорватии в настоящее время имеется лишь ограниченное количество действительно серьезных объектов недвижимости класса люкс».

Задача выходит за рамки отдельных вилл. Комплекс привлекательных частных домов сам по себе не создаёт роскошного места отдыха. Для этого необходимы продуманное пространственное планирование, инфраструктура, гостеприимство, культура и общественные удобства, поддерживающие жизнь в течение всего года.

«Роскошное место отдыха не создается случайно и не возникает из суммы отдельных участков. Оно развивается на основе более широкого видения пространства, инфраструктуры, архитектуры, общественных удобств и образа жизни, который человек стремится создать. Хорватия должна отойти от модели, в которой пространство часто застраивается как серия разрозненных жилых проектов. Если мы строим только квартиры и виллы, без парков, прогулочных зон, детских площадок, велосипедных дорожек, транспортной инфраструктуры, спортивных сооружений, гостиничного бизнеса и культуры, то мы не создаем место отдыха. Мы создаем общежитие».

Этот вопрос актуален для всего Адриатического побережья, от Дубровника до Истрии. Иностранные покупатели редко сравнивают отдельные объекты недвижимости изолированно. Они также оценивают более широкий регион, его доступность, предлагаемые услуги, культурную жизнь и долгосрочную перспективу.

В Хорватии немало исключительных прибрежных мест. Следующая возможность заключается в создании тщательно спланированных круглогодичных курортов, способных соответствовать качеству лучших резиденций страны.

От Дубровника до Опатии: география роскоши в Хорватии.

Ряд регионов продолжают лидировать на рынке элитной недвижимости Хорватии, каждый из которых привлекает свою международную аудиторию.

Дубровник и острова Хвар и Брач остаются одними из самых узнаваемых в мире направлений Хорватии. Их сильная самобытность и ограниченное предложение привлекают покупателей с самых разных мировых рынков.

Прибрежная зона между Сплитом и Шибеником продолжает пользоваться высоким спросом на недвижимость на берегу моря и с видом на море. Особой популярностью пользуются места, обеспечивающие уединение и удобный доступ к развитым яхтенным пристаням и аэропортам.

Опатийская Ривьера и северная часть Кварнера особенно привлекательны для покупателей из Центральной Европы. Их круглогодичный характер, архитектурное наследие и близость к Словении, Австрии, Италии и южной Германии отличают их от более сезонных прибрежных направлений.

Ровинь и самые привлекательные микрорайоны вдоль истрийского побережья остаются одними из самых востребованных регионов страны. Этот регион сочетает в себе изысканную гастрономическую сцену, высокую международную известность и устойчивый спрос со стороны покупателей из Италии, Австрии, Словении и немецкоязычных рынков.

Для компании Remington Опатийская Ривьера остается особенно важным рынком. Ее ценность заключается в тонком сочетании местоположения, архитектуры и образа жизни. Это также рынок, на котором знание местной специфики, доверительные отношения и доступ к конфиденциальным возможностям имеют большее значение, чем количество объектов недвижимости, выставленных на продажу.

На этом уровне экспертные знания ценятся выше, чем количество. Точность важнее широкой известности. Прежде всего, исключительный объект недвижимости должен предлагать нечто такое, что трудно найти или воспроизвести где-либо еще.

Если вы хотите прочитать интервью полностью, перейдите по следующей ссылке: Jutarnji list.