Milyen szolgáltatásokat nyújt ügynökségünk?

A Remington Real Estate közvetítői szolgáltatásokat kínál ingatlanok eladásához és bérbeadásához Horvátország-szerte, különös tekintettel az exkluzív villákra, házakra, lakásokra és telkekre kiemelt helyszíneken. Ügynökségünk teljes körű támogatást nyújt a folyamat minden szakaszában – a professzionális értékbecsléstől és az ingatlan bemutatásától, a marketinganyagok elkészítésén és a nemzetközi promóción át, egészen a tárgyalások lefolytatásáig, jogi segítségnyújtásig és az átadás megszervezéséig.

Hogyan zajlik az ingatlan adásvétele?

Egy lakás vagy ház megvásárlása vagy eladása bonyolult folyamatnak tűnhet – éppen ezért vannak az ingatlanközvetítők, akik végigkísérik Önt minden lépésen. Az adásvétel előtt alapos felkészülésre van szükség: a piaci kínálat áttekintése, az igényeinek és kritériumainak megfelelő ingatlanok kiválasztása, majd a megfelelő döntés meghozatala. Ezt követi a jogi szakasz, amely magában foglalja az Előszerződés és az Adásvételi szerződés aláírását. További információkért és felkészülésért olvassa el blogcikkünket Horvátországi ingatlanok – Útmutató a biztonságos vásárláshoz, és tudja meg, hogyan juthat új otthonához stresszmentesen.

Szükségem van ügyvédre horvátországi ingatlanvásárláskor?

Ügyvéd megbízása nem kötelező, de jogi biztonság szempontjából ajánlott. Nem feltétlenül szükséges, ha a vásárló egy elismert ingatlanirodával dolgozik együtt, amely jogi osztályán vagy külső partnerein keresztül elvégzi a szükséges jogi ellenőrzést - például a tulajdonjog, terhek és építési szabályok vizsgálatát. Ezek az irodák gyakran elkészítik vagy ellenőrzik az adásvételi szerződést, így a külön ügyvédi képviselet nem mindig szükséges.

Mit jelent az ingatlan jogi átvilágítása (due diligence)?

A due diligence a tulajdonjog, terhek, az építés jogszerűsége, településrendezési megfelelés, használatbavétel, birtokviszonyok és szerződések átfogó vizsgálata, beleértve az adózási kockázatokat. Ezt általában a foglaló megfizetése előtt végzik, hogy a tranzakció minimális kockázattal záruljon.

Le tudja bonyolítani az iroda a teljes folyamatot távolról?

Igen. A legtöbb iroda teljes körű támogatást nyújt azoknak a vásárlóknak, akik nincsenek személyesen jelen. A vásárló meghatalmazást ad ügyvédnek vagy képviselőnek, aki minden lépést elintéz - a jogi ellenőrzéstől és szerződéskötéstől kezdve az adóbevalláson át a tulajdonjog bejegyzéséig.

Milyen szakemberekkel érdemes együttműködni ingatlanvásárláskor?

A folyamat általában ingatlanügynököt, ügyvédet és közjegyzőt foglal magában. Az ingatlantól függően bevonható adótanácsadó, építész vagy mérnök is. Luxus- és befektetési projektek esetén gyakran részt vesznek várostervezők, belsőépítészek és ingatlankezelők is.

Milyen előnyei vannak egy specializált ingatlaniroda igénybevételének?

A szakosodott irodák nemcsak vonzó ingatlanokat kínálnak, hanem személyre szabott szolgáltatást, stratégiai tanácsadást és teljes körű folyamatkoordinációt. Piaci elemzést, jogi és adózási tanácsadást, valamint közmű-átírást is biztosítanak, továbbá hozzáférést adnak megbízható jogi, adózási és dizájn szakemberek hálózatához, akik ismerik a nemzetközi vásárlók igényeit

Hogyan határozzák meg az ingatlanok piaci értékét Horvátországban?

A lakóingatlanok piaci értékét leggyakrabban az összehasonlító értékelési módszerrel állapítják meg, amelyet ingatlanügynök vagy értékbecslő végez. Az elemzés figyelembe veszi a közelmúltban eladott, hasonló ingatlanokat. Hivatalos célokra – például adózási, öröklési vagy hitelfelvételi ügyekhez - bírósági szakértő vagy minősített értékbecslő véleménye szükséges. Eladás esetén érdemes ingatlanszakos ügynökséghez fordulni, amely jól ismeri a helyi piacot és az aktuális árakat.

Mely tényezők befolyásolják leginkább az ingatlanárakat Horvátországban?

Az ingatlanárakat leginkább az elhelyezkedés, a rendeltetés és az ingatlan minősége határozza meg. Az Adria mentén a tenger közelsége és kilátása, a célpont vonzereje, az építészet, a design és a felszereltség kulcsfontosságú tényezők. Nyaralók esetében a presztízs és az életstílus dominál, míg lakóingatlanoknál az iskolák, a közlekedés és a közművek elérhetősége fontosabb. A szárazföldi városokban a városrész hírneve, a megközelíthetőség és az építési minőség a döntő.

Növekednek-e az ingatlanárak Horvátországban?

Igen, az elmúlt tíz évben folyamatos áremelkedés tapasztalható, amelyet többek között az eurózónához és a schengeni övezethez való csatlakozás, az infláció, a külföldi kereslet és az újépítésű ingatlanok korlátozott kínálata okozott.

Mennyire reálisak a hivatalos értékbecslések a piaci árakhoz képest?

A hivatalos értékbecslések megbízhatók hatósági célokra, de gyakran nem tükrözik pontosan az aktuális piaci értéket. A szakosodott ingatlanirodák becslései általában jobban megfelelnek a tényleges piaci helyzetnek.

Van-e lehetőség az áralkura?

Igen, de az áralku lehetősége az ingatlan típusától és a piaci helyzettől függ. A luxusingatlanok esetében a mozgástér általában kicsi, míg a hagyományos lakásoknál vagy házaknál – különösen, ha régóta piacon vannak vagy jogi/technikai hiányosságokkal bírnak – nagyobb engedmény érhető el. Ha az ár már a piaci értéket tükrözi, az alku lehetősége minimális.

Építhetnek-e külföldiek ingatlant Horvátországban?

Igen, külföldi állampolgárok építhetnek ingatlant Horvátországban, ha jogszerűen birtokolják az építési övezetben található telket. Az EU- és EGT-állampolgárok korlátozás nélkül vásárolhatnak ilyen földet, míg az EU-n kívüliek csak akkor, ha országuk viszonossági megállapodást kötött Horvátországgal. A földtulajdon megszerzése után az építkezés ugyanazon feltételek szerint zajlik, mint a horvát állampolgárok esetében – építési engedély és szükséges dokumentáció mellett.

Vásárolhatnak-e külföldiek fejlesztésre szánt telket Horvátországban?

Igen, de a feltételek a vásárló állampolgárságától függenek. Az EU és EGT állampolgárai szabadon vásárolhatnak építési és mezőgazdasági földet, ugyanazon feltételekkel, mint a horvátok. Az EU-n kívüliek csak az Igazságügyi Minisztérium engedélyével és viszonossági egyezmény fennállása esetén vásárolhatnak építési telket. A mezőgazdasági földre továbbra is korlátozások vonatkoznak – többnyire horvát korlátolt felelősségű társaság (d.o.o.) alapításával szerezhető meg.

Milyen engedélyek szükségesek ház vagy villa építéséhez?

Építési engedély szükséges, amelyet az illetékes hatóság ad ki. A teleknek beépíthető övezetben kell lennie, úthoz és közműhöz kapcsolódnia, a fő tervet pedig engedéllyel rendelkező építésznek kell elkészítenie. Egyes helyszíneken további engedélyek – például közmű- vagy örökségvédelmi jóváhagyások – is szükségesek lehetnek.

Építhetek horvát cégen (d.o.o.) keresztül befektetőként?

Igen, sok külföldi befektető választja ezt az utat, mivel így korlátozás nélkül szerezhet földtulajdont, és adóelőnyöket is élvezhet – például az építési költségek elszámolhatók, illetve optimalizálható az adózás bérbeadás vagy üzleti használat esetén.

Vannak-e korlátozások a területrendezésre és övezeti besorolásra vonatkozóan?

Igen, a helyi önkormányzatok hatáskörébe tartozó területrendezési tervek meghatározzák a telek funkcióját, a maximális beépíthetőséget, magasságot és az infrastruktúra követelményeit. Vásárlás előtt ajánlott konzultálni építésszel vagy urbanistával.

Hogyan szabályozott az építési jog más tulajdonú földön?

Az építési jog (pravo građenja) lehetővé teszi, hogy valaki idegen telken építkezzen és a felépített épület az ő tulajdonában legyen, miközben a föld másé marad. Ez szerződéssel jön létre a földtulajdonos és az építési jog jogosultja között, és bejegyzésre kerül a földhivatalba. Az építési jog meghatározott időre (általában 30 vagy 50 évre) szól, díjazás ellenében, és átruházható vagy megterhelhető. A határidő lejárta után az épület tulajdonjoga a földtulajdonosra száll át, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.

Szükségem van biztosításra egy luxusingatlanhoz Horvátországban?

Igen, a teljes körű biztosítás erősen ajánlott. Az alapbiztosítások gyakran nem fedezik a valós kockázatokat, ezért az ingatlant a teljes újjáépítési értékre kell biztosítani, kiegészítő fedezettel a berendezésekre, felelősségre és természeti katasztrófákra. A tengerparti ingatlanok esetében külön figyelmet kell fordítani a jégeső, földrengés és tengerszint-emelkedés kockázatára.

Milyen biztosítási típusok fontosak a luxusingatlan-tulajdonosok számára?

A legfontosabb biztosítási formák: vagyonbiztosítás (tűz, víz, vandalizmus), berendezésbiztosítás (bútorok, műalkotások, elektronika), felelősségbiztosítás (különösen bérbeadás esetén), valamint természeti katasztrófa-biztosítás (árvíz, földrengés). További védelem lehet a bérleti jövedelem-biztosítás és a jogvédelmi biztosítás.

Kötelező-e a felelősségbiztosítás bérbe adott ingatlanokra?

Nem kötelező, de erősen ajánlott, mivel védi a tulajdonost, ha a vendég megsérül vagy kárt szenved az ingatlanban. Különösen fontos rövid távú bérbeadás esetén.

Szükséges-e engedély a felújításhoz Horvátországban?

Igen, a legtöbb szerkezeti változtatáshoz. A teherhordó falakat, tetőt, homlokzatot vagy funkcióváltást (pl. garázs átalakítása lakóterületté) érintő munkálatokhoz építési engedély szükséges. Még a kisebb munkákhoz is gyakran engedéllyel rendelkező építész vagy mérnök terve szükséges.

Milyen munkákhoz nem kell engedély?

Kisebb munkák, mint például a falak festése, padlóburkolat cseréje vagy háztartási gépek beszerelése, nem igényelnek engedélyt, de minden munkának meg kell felelnie az építési és biztonsági előírásoknak.

Vannak-e külön szabályok a védett épületek felújítására?

Igen. Ha az ingatlan műemléki vagy védett területen található, a műemlékvédelmi hivatal engedélye szükséges. Még az apróbb munkák, például az ablakcsere vagy homlokzattisztítás is engedélyköteles lehet.

Ki segíthet a felújítás folyamatában Horvátországban?

A tervezéshez, engedélyeztetéshez és jogszabályi megfeleléshez engedéllyel rendelkező építészt vagy építőmérnököt kell megbízni. Ha jogi kérdések is felmerülnek, érdemes jogi tanácsadót is bevonni.

Megéri-e a luxusingatlanok turisztikai bérbeadása Horvátországban?

Igen, a tengerparti luxusingatlanok – például Opatijában, Rovinjban, Dubrovnikban, Hvaron és Splitben – jelentős szezonális bevételt termelhetnek. A nagy kereslet és a korlátozott kínálat magas kihasználtságot és bérleti díjakat eredményez. Szakmai irányítás mellett ezek az ingatlanok különösen a nyári szezonban magas hozamot biztosítanak.

Milyen adóelőnyei vannak a magánszállásadóknak?

Horvátország kedvező adórendszert kínál: az éves ingatlanadó helyett négyzetméterenként 0,50–8 € közötti adót kell fizetni, a jövedelemadó átalányösszegben történik ágyanként (évi 20–200 €), és az áfa (13%) csak 60 000 € éves bevétel felett fizetendő.

Kiadathatom-e az ingatlant horvát cégen keresztül?

Igen. A horvát korlátolt felelősségű társaság (d.o.o.) legálisan végezhet turisztikai bérbeadást, ami gyakran a legjobb megoldás az EU-n kívüli befektetők számára. A társasági adó 10% 1 000 000 € alatti nyereség esetén, az osztalékadó 12%, a karbantartási és amortizációs költségek adóalap-csökkentők.

Szükséges-e engedély a turisztikai bérbeadáshoz?

Igen. Regisztrálni kell magánszállásadóként és meg kell szerezni a helyi turisztikai hivatal Kategorizációs határozatát. Az ingatlannak jogilag rendezettnek, a földhivatalban bejegyzettnek és higiéniai, illetve biztonsági előírásoknak megfelelőnek kell lennie.

Ki regisztrálhat turisztikai magánszállásadást?

Horvát és EU/EGA állampolgárok személyesen regisztrálhatnak. EU-n kívüli állampolgárok csak horvát cégen keresztül adhatják ki az ingatlant.

Vannak-e helyi korlátozások a turisztikai bérbeadásra?

Igen. Az önkormányzatok bevezethetnek területi vagy mennyiségi korlátozásokat, különösen népszerű vagy védett területeken. A bérbeadás megkezdése előtt érdemes ellenőrizni a helyi szabályozásokat.

Mit kell tudni a turisztikai tevékenységről szóló törvényről?

A törvény meghatározza, hogy magánszemélyek és cégek milyen feltételekkel nyújthatnak szálláshely-szolgáltatást. A tulajdonosnak Szálláshely-szolgáltatási engedélyt kell kérnie (magánszemélyek esetén), vagy cégen/egyéni vállalkozáson keresztül kell tevékenykednie. Az ingatlannak meg kell felelnie a műszaki és biztonsági előírásoknak (pl. helyiségek mérete, higiénia, alapfelszereltség), valamint be kell jegyezni a földhivatalban. A bérbeadóknak regisztrálniuk kell a vendégeket az eVisitor rendszerben, fizetniük kell az idegenforgalmi adót és a jövedelemadót. A luxusingatlanok esetében további szabványellenőrzések történnek.

Kaphatnak-e külföldiek jelzáloghitelt Horvátországban?

Igen, külföldi állampolgárok – különösen az EU/EGA tagállamokból – igényelhetnek jelzáloghitelt horvát bankáktól. A külföldi vásárlók számára általában 30–50%-os önerő szükséges, legfeljebb 20 éves futamidővel. A hitelbírálat a jövedelmi viszonyokon és a hitelképességen alapul. EU-n kívüli állampolgárok szigorúbb feltételekkel és gyakran további biztosítékokkal számolhatnak.

Elérhetők-e hitelek építés alatt álló („off-plan”) ingatlanokra?

Igen, a bankok finanszírozzák az építés alatt álló projekteket is, ha azok jogilag rendezettek és minden engedéllyel rendelkeznek. A hitel folyósítása szakaszosan történik, például használatbavételi engedély vagy építési szakaszok befejezése után.

Vásárolhatok-e ingatlant horvát cégen keresztül és kaphatok-e hitelt?

Igen. A befektetők gyakran alapítanak korlátolt felelősségű társaságot (d.o.o.), hogy üzleti hitelhez jussanak. Ez az üzleti forma adókedvezményeket és költségelszámolási lehetőségeket biztosít, különösen turisztikai bérbeadás esetén.

Kell-e bankszámlát nyitnom Horvátországban az ingatlanvásárláshoz?

Jogilag nem kötelező, de ajánlott. Egy helyi számla megkönnyíti az adók, közüzemi díjak és karbantartási költségek fizetését. A legtöbb bank azonban csak akkor engedélyezi a számlanyitást, ha a vásárló hivatalosan be van jegyezve tulajdonosként.

Nyithatnak-e nem rezidensek bankszámlát a tulajdonjog bejegyzése előtt?

A legtöbb esetben nem. A bankok általában tulajdonjog-bizonyítékot, például földhivatali kivonatot kérnek, mielőtt számlát nyitnának nem rezidensek számára. A számlanyitás így csak a vásárlás lezárása után lehetséges.

Mekkora az ingatlanvásárlási illeték Horvátországban?

Az ingatlanátruházási adó Horvátországban az ingatlan piaci értékének 3%-a. Általában a vevő fizeti, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.

Hogyan számítjuk ki az ingatlanvásárlási illetéket?

Horvátországban az ingatlanvásárlási illeték mértéke 3%. Az adóalapot meg kell szorozni a megfelelő adókulccsal. Például, ha egy lakást 300 000 euróért vásárol, az illeték összege 9 000 euró lesz (a 300 000 euró 3%-a).

Mikor alkalmazandó az áfa az átruházási adó helyett?

Ha az eladó nem áfaalany, vagy az ingatlan két évnél régebbi, akkor 3%-os átruházási adót kell fizetni. A 25%-os áfa csak új ingatlanok első értékesítésére vonatkozik áfaalany jogi személy által (pl. fejlesztő vagy befektető).

Ki jelenti be az ingatlanátruházási adót?

A közjegyző vagy a földhivatali osztály általában automatikusan továbbítja a hitelesített szerződést az adóhatóságnak. Egyes esetekben a vevőnek magának kell benyújtania a bejelentést.

Milyen további költségekkel kell számolni vásárláskor?

A vevőknek érdemes a vételár 5–8%-át pluszban tervezniük. Ez fedezi a 3%-os átruházási adót, az ügynöki jutalékot (3% + áfa), jogi díjakat (0,5–1%), közjegyzői és nyilvántartási díjakat, tolmács vagy fordító költségeit (ha a vevő nem beszél horvátul), valamint esetleges letéti díjakat.

Kell-e adót fizetni az ingatlan eladásakor?

Igen, ha az ingatlant két éven belül értékesítik és nyereség keletkezik, 24%-os tőkenyereség-adó fizetendő, valamint esetleges helyi pótlék.

Hogyan adózik a hosszú távú bérbeadás?

A hosszú távú bérleti díjból származó jövedelem 10%-os adókulccsal adózik a bruttó bevétel 70%-ára, 30%-os költséghányad levonása után. Erre rájön a helyi pótlék. Például 10 000 € bevételnél és 18%-os pótléknál az összes adó kb. 826 €.

Van-e örökösödési adó Horvátországban?

Nincs, a közvetlen hozzátartozók (házastárs, gyermek, szülő) mentesülnek az örökösödési adó alól. A többiek 4%-ot fizetnek. Az öröklés nem tartozik az ingatlanátruházási adó hatálya alá, de hagyatéki eljárás szükséges.

Mi a különbség az új és a használt ingatlanok adózása között?

Az új ingatlan (két éven belüli, első eladás áfaalany jogi személy által) 25%-os áfával adózik, amely általában az árban benne van, így nincs további 3%-os illeték. A használt ingatlanokra 3%-os átruházási adó vonatkozik.

Vannak-e külön szabályok külföldiek öröklésére?

Igen, a külföldi állampolgárok ugyanazon feltételek mellett örökölhetnek, mint a horvát állampolgárok. A hagyatéki eljárás Horvátországban történik. Közeli hozzátartozók mentesülnek, mások 4%-ot fizetnek.

Mennyi ideig tart az ingatlanvásárlás Horvátországban?

Az ingatlanvásárlási folyamat általában 4–8 hétig tart. Magában foglalja a jogi átvilágítást (due diligence), a szerződéskötést, a közjegyzői hitelesítést és a tulajdonjog földhivatali bejegyzését. A folyamat időtartama függ az ingatlan jogi helyzetétől és az intézmények hatékonyságától.

Melyek az ingatlanvásárlás lépései?

A folyamat része a jogi vizsgálat, előzetes szerződés aláírása (ha szükséges), foglaló fizetése, a fő szerződés közjegyzői hitelesítése, majd a tulajdon bejegyzése. A vevőnek OIB számot kell igényelnie, és meg kell fizetnie az illetékeket és adókat.

Ki készíti el és hitelesíti az adásvételi szerződést?

A szerződést általában ügyvéd, közjegyző vagy ingatlanügynökség jogásza készíti. A közjegyző hitelesíti az aláírásokat és igazolja a felek személyazonosságát, de nem ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét vagy a szerződés tartalmát.

Mi az előzetes szerződés (predugovor)?

Az előzetes szerződés rögzíti az árat, a foglalót, a határidőket és a feltételeket, gyakran tartalmaz büntetőzáradékokat. Gyakori újépítésű projektekben vagy finanszírozás függvényében.

Gyakran ismételt kérdések

Válaszokat adunk az ingatlanok vételével, eladásával és bérbeadásával kapcsolatos leggyakoribb kérdésekre.
Ez a részleg azért jött létre, hogy világos és megbízható információkat nyújtson, amelyek segítenek megérteni az ingatlanügylet minden lépését. Akár vevő, eladó vagy befektető, itt választ talál a dokumentációval, a jogbiztonsággal, az adókötelezettségekkel, a határidőkkel és az ügynökségünkkel való együttműködéssel kapcsolatos legfontosabb kérdésekre.

Ha nem találja a keresett információt, forduljon hozzánk bizalommal – profi csapatunk az Ön rendelkezésére áll.

Ingatlanvásárlás külföldi állampolgárok számára

Tartózkodás és személyi azonosító szám (OIB)

Ingatlanvásárlási folyamat

Adók és költségek

Finanszírozás és hitelek

Turisztikai bérbeadás

Tulajdon, felújítás és biztosítás

Építkezés és földfejlesztés

Ingatlanpiac és árak

Jogi támogatás és együttműködés ingatlanirodákkal