Zágráb bevezeti a maximális ingatlanadó-kulcsot: Ösztönözni fogja-e ez a hosszú távú bérbeadást? - Ivan Kovačić a Forbes Croatia számára

2027-től Zágráb 5 euróról 8 euróra emeli az ingatlanadót négyzetméterenként, elérve a törvény által megengedett maximális mértéket. A döntés felveti a kérdést, hogy a magasabb adóteher ösztönözheti-e az üres lakások tulajdonosait ingatlanaik bérbeadására, és növelheti-e a hosszú távú bérbeadásra kínált lakások kínálatát.

Ivan Kovačić , a Christie's International Real Estate horvátországi kizárólagos leányvállalatának, a Remington Real Estate-nek az ügyvezető igazgatója a Forbes Croatiának adott interjújában a döntés következményeiről beszél. Elemzése az adó tényleges pénzügyi hatására, az ingatlantulajdonosok által hozott döntésekre és a városfejlesztésre szánt bevételek felelős kezelésének fontosságára összpontosít.

Mit jelent a valóságban az adóemelés az ingatlantulajdonosok számára?

Az ingatlanadó 60%-os emelése jelentősnek tűnhet, de a tényleges számok más képet mutatnak.

Egy 80 m²-es adóköteles lakás esetében az éves adókötelezettség 400 euróról 640 euróra emelkedik. Ez évi 240 eurós, vagy havi 20 eurós növekedést jelent.

Egy 300 000 eurós piaci értékű lakás esetében a többletköltség viszonylag szerény az ingatlan értékéhez képest. Fontos megjegyezni, hogy az adót az ingatlan alapterülete, nem pedig a piaci értéke alapján számítják ki.

„Egy 60%-os adóemelés első pillantásra jelentősnek tűnhet, de ha ezt tényleges számokra váltjuk, egy 80 négyzetméteres lakás esetében havi 20 eurós pluszköltségről beszélünk. Nehéz elvárni, hogy egy ilyen költség lényegesen megváltoztassa egy olyan tulajdonos döntését, aki már úgy döntött, hogy üresen hagyja az ingatlanát. Ha ösztönözni akarjuk a piaci változásokat, akkor az adóintézkedések tényleges pénzügyi hatását kell figyelembe vennünk, ahelyett, hogy kizárólag az adókulcsra koncentrálnánk” – mutat rá Kovačić.

Zágráb városa

Növelheti-e a magasabb ingatlanadó a bérlakások kínálatát?

Egy tulajdonos, aki úgy döntött, hogy üresen hagyja az ingatlant, már lemondott a potenciális bérleti bevételről. Ha ez a jövedelem nem volt elegendő a döntés megváltoztatásához, nehéz elvárni, hogy a havi 20 euró további befolyást gyakoroljon.

Az adóévben legalább tíz hónapig állandó lakhelyként bérbe adott lakás mentes az ingatlanadó alól. A fenti példában a tulajdonos így elkerülhette a teljes 640 eurós éves adókötelezettséget.

Az ingatlan bérbeadásáról szóló döntés azonban más szempontokat is figyelembe vesz. A fizetésképtelenség kockázata, a fenntartási költségek, az ingatlan rendelkezésre állása és a tulajdonos személyes tervei nagyobb súllyal eshetnek latba, mint maga az adóteher.

Az adóemelés tehát befolyásolhatja azokat a tulajdonosokat, akik már fontolgatják a hosszú távú bérbeadást, de önmagában valószínűleg nem növeli jelentősen a lakáskínálatot, vagy alacsonyabb ingatlaneladási árakhoz vezet.

Az osztrák példák más megközelítést illusztrálnak

Az osztrák városokkal való összehasonlítás jól mutatja, mennyivel magasabbak lehetnek az üresen álló ingatlanok adóterhei.

Salzburgban egy 80 m²-es, egész évben üresen álló lakás éves illetéke 1000 euró, ami új építésű ingatlanok esetén 2000 euróra emelkedik. Innsbruckban egy azonos méretű, szabványos, meglévő lakás éves illetéke a központi kataszteri körzetben körülbelül 4378 euró.

Ezek a hosszabb ideig üresen hagyott ingatlanokra kivetett különadók, bizonyos mentességekkel, és ezért eltérnek Zágráb ingatlanadó-rendszerétől.

„Ha osztrák városokból vett példákat nézünk, láthatjuk, hogy az üresen álló ingatlanokra kivetett adóterhek többszörösei lehetnek a zágrábihoz képest. Ez nem jelenti azt, hogy az ilyen modelleket automatikusan át kellene venni, de jól mutatja, mennyire fontos az adóintézkedések összehangolása az elérni kívánt célokkal. Ha a cél a hosszú távú bérbeadásra kínált lakások kínálatának növelése, a kulcskérdés az, hogy a meglévő adó elég jelentős-e ahhoz, hogy valóban befolyásolja az ingatlantulajdonosok döntéseit ” – magyarázza Kovačić.

Ingatlanadó és a városfejlesztés finanszírozása

Zágráb döntése felveti azt a kérdést is, hogy hogyan lehet hosszú távon finanszírozni a városfejlesztést és -fenntartást.

A jövedelemadó a helyi önkormányzatok fontos bevételi forrása, míg az új építkezések egyszeri önkormányzati infrastrukturális hozzájárulásokat generálnak. Ugyanakkor a meglévő infrastruktúra folyamatos karbantartást igényel, amelyért már vannak önkormányzati szolgáltatási díjak.

Ahol egy város nagymértékben támaszkodik az infrastrukturális hozzájárulásokra, az új építkezések azonnali bevételt generálnak. Ezzel szemben a meglévő utcák, parkok és egyéb közterek fejlesztésének előnyei nem tükröződnek olyan gyorsan az önkormányzati költségvetésben.

A stabilabb éves bevételek enyhíthetnék ezt a nyomást, és lehetővé tennék, hogy az új fejlesztésekből származó hozzájárulásokat jobban a projektek által igényelt infrastruktúrára irányítsák.

A városi környezet minősége befolyásolja az ingatlanok értékét

Maksimir Park

Egy ingatlan értéke nem csupán a méretétől, elhelyezkedésétől vagy építési minőségétől függ. A közvetlen környezete is jelentősen hozzájárul vonzerejéhez.

A jól karbantartott parkok, a minőségi utak, a sétányok és a funkcionális közterek befolyásolják a mindennapi életminőséget és közvetve az ingatlanok értékét.

„Egy ingatlan értékét nemcsak a mérete, elhelyezkedése és építési minősége határozza meg, hanem a környezet is, amelyben található. A jól karbantartott parkok, a minőségi közlekedési infrastruktúra és a funkcionális közterek közvetlenül befolyásolják az életminőséget, és közvetve befolyásolják az ingatlanok értékét. Ezért fontos, hogy a lakosok kézzelfogható eredményeket lássanak a magasabb adóbefizetésekből. A magasabb adók önmagukban nem jelentenek jobb várost vagy értékesebb ingatlanokat, hacsak a beszedett bevételeket nem kezelik felelősségteljesen és átláthatóan” – hangsúlyozza Kovačić.

A magasabb adóbevételek tehát nem garantálnak automatikusan jobb városi környezetet. Az számít, hogy hogyan használják fel a beszedett forrásokat, és hogy azok látható javulást hoznak-e a lakosok mindennapi életében.

Vajon Zágráb példát mutat majd más városoknak?

Az ingatlanadó emelésével Zágráb csatlakozik azon horvát városok és települések kis csoportjához, amelyek a törvény által megengedett maximális mértéket alkalmazzák.

A 2026-os adatok szerint a helyi önkormányzatok körülbelül 2%-a alkalmazza a törvényben előírt maximumot teljes területén, míg 22,5%-uk a négyzetméterenkénti 0,60 eurós minimumkulcsot tartja fenn.

Az még várat magára, hogy más városok is követik-e Zágráb példáját, és hogy a többletbevételek látható javulást eredményeznek-e a városi környezet minőségében.

Az adó ingatlanpiacra gyakorolt tényleges hatását a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások kínálatának, a bérleti díjaknak és az ingatlaneladási áraknak a változásain keresztül kell majd értékelni.

Zágráb döntése ezért két összefüggő, de egymástól jól elkülönülő kérdést vet fel: milyen mértékben befolyásolhatja az adózás az ingatlantulajdonosok döntéseit, és hozzájárulhat-e a magasabb bevételek a jobb városfejlesztéshez?

Ahogy az eredeti cikk is sugallja, a több adóbevétel beszedése és a lakhatási probléma egy részének kezelése nem ugyanaz.

A teljes cikket az alábbi linken olvashatja: Forbes Croatia .