Horvátország legexkluzívabb ingatlanpiacán: Ivan Kovačić a Dom & Dizajn számára

A luxus az egyik leggyakrabban használt kifejezés a mai ingatlanpiacon. Egy úszómedence, a tágas terek és a vonzóan megtervezett belső tér azonban önmagukban nem teremtenek kivételes otthont. Az igazi érték csak akkor mutatkozik meg, ha a helyszín, az építészet, a magánélet és az életstílus koherens egészet alkot.

Ez volt a központi témája a Dom i Dizajnban , a Jutarnji lista lakberendezési és design részlegében nemrég megjelent cikknek. A luxus ingatlanszakértők azt vizsgálták, hogy mi különbözteti meg igazán Horvátország legszebb villáit a szélesebb piactól.

A bemutatottak között volt Ivan Kovačić , a Remington Real Estate alapítója és ügyvezető igazgatója, a Christie's International Real Estate kizárólagos horvátországi leányvállalata. Véleménye világos betekintést nyújt abba, hogyan értékelik, fejlesztik és mutatják be a kivételes ingatlanokat Horvátország fejlődő felsőkategóriás piacán.

A helyszín, mint a tartós érték alapja

Kovačić szerint a „luxus” kifejezést ma már annyira széles körben használják, hogy már nem jelent értelmes megkülönböztetést. Szinte minden újonnan épült, medencés házat luxusként jellemeznek, függetlenül a helyszíntől, építészeti minőségtől vagy hosszú távú értéktől.

A piac azonban ennél sokkal szigorúbb kritériumokat alkalmaz.

„Egy legmagasabb luxuskategóriába tartozó villa nem egyszerűen egy hatalmas ház úszómedencével. Ez egy komplett termék, amelyben a helyszín, az építészet, az elrendezés, a magánélet, a szolgáltatások és a kidolgozás gondosan összehangolt. A koncepció és a helyszín a két kulcsfontosságú alap, amelyekre egy luxusingatlan értéke épül.”

Számos, a luxushoz kapcsolódó jellemző beépíthető az építkezés során, vagy később is hozzáadható. Egy wellness részleg, egy nyári konyha, egy egyedi belső tér vagy egy gondosan parkosított kert mind-mind emelheti az ingatlan értékét. Egy ritka helyszín azonban nem másolható.

A magánélet, a kivételes kilátás, a tágas telek és a környező tájjal való természetes kapcsolat nem egyszerűen máshol tervezhető vagy újrateremthető. Pontosan ez a ritkaság adja a legkiválóbb ingatlanok tartós értékét.

Kovačić ezért különbséget tesz a tágabb értelemben vett úti cél és a konkrét mikrolokáció között. Egy elismert úti cél felkelti az érdeklődést, de az ingatlan pontos elhelyezkedése végső soron meghatározza az értékét.

„Nem minden helyszín rendelkezik a luxustermékek piaci potenciáljával. Ha a célállomás megfelelő, a mikrolokáció döntő fontosságúvá válik.”

A tájolás, a megközelíthetőség, a közvetlen környezet, a kilátás és a szomszédos fejlesztések minősége mind jelentős hatással vannak az életminőségre és az ingatlan jövőbeli piaci pozíciójára.

Horvátország luxus ingatlanpiacának megismerése

A horvát piac saját árszerkezettel rendelkezik, amelyet az ország mérete, a minőségi tengerparti helyszínek korlátozott kínálata és az egyes úti célok közötti jelentős különbségek alakítanak.

Kovačić hangsúlyozza, hogy a luxus nem univerzális kategória, és hogy az árküszöbök attól függenek, hogy melyik piacon található az ingatlan.

„Fontos különbséget tenni a prémium, a luxus és a szuperluxus szegmensek között. A 300 000 és 800 000 euró közötti árú villák prémium kategóriának számítanak, a 2 és 3 millió euró közötti árúak a luxus szegmensbe tartoznak, míg az e feletti ár a szuperluxus kategóriába tartozik. Ezek a küszöbértékek a horvát piacra vonatkoznak, mivel más piacokon az adatok eltérőek.”

A prémium szegmensbe a jó helyen található, jól felszerelt villák tartoznak. Ez egyben a piac legszélesebb szegmense is, amelyet általában luxusként mutatnak be a horvát ingatlanhirdetésekben.

A luxus szegmens 2 és 3 millió euró között válik egyértelműbben meghatározhatóvá. Ezen a szinten a vevők elvárják, hogy az ingatlan elhelyezkedésével, építészeti koncepciójával, építési minőségével és általános kivitelezési színvonalával tűnjön ki a többi közül.

A 3 millió euró feletti értékű ingatlanok a szuperluxus kategóriába tartoznak. Itt a ritkaság, a magánélet és a kivételes környezet válik alapvető fontosságúvá. Ezek a küszöbértékek Horvátországra jellemzőek, és a fejlettebb európai és globális piacokon lényegesen magasabbak lennének.

A nyilvánosan elérhető portfóliója mellett a Remington Real Estate a diszkrét, piaci mentes szegmensben is tevékenykedik. A vállalat válogatott birtokokat, villákat és történelmi ingatlanokat képvisel, amelyek értéke általában körülbelül 10 és 20 millió euró között van.

Ezeket az ingatlanokat nem hirdetik meg nyilvánosan. Csak egy nagyon szűk körű potenciális vásárlóknak mutatják be őket, miután megállapították érdeklődésük komolyságát, pénzügyi kapacitásukat és az ingatlannal való összhangjukat.

Ebben a szegmensben a diszkréció, az alapos felkészülés és a rendkívül egyéni megközelítés képezi a sikeres képviselet alapját.

Ingatlan lakhatásra, nem pusztán befektetésre

A vásárlói motiváció is átalakult. A piac legfelső szegmensében a vásárlási döntéseket egyre inkább a személyes használat, nem pedig a várható bérleti bevétel vezérli.

„A több millió eurót elköltő vevők általában nem elsősorban a bérleti díjakból származó bevételért teszik ezt. Saját otthonra vágynak hosszabb tartózkodásra, pihenésre, családi életre és mediterrán életmódra.”

Ezen a szinten a vásárlók nem egyszerűen ingatlant választanak. Azt is választják, hogyan szeretnének élni. Az építészetnek, a magánéletnek, a kivitelezés minőségének, valamint a ház és a táj kapcsolatának egyetlen koherens egésszé kell válnia.

Az ingatlan határain túli élet ugyanolyan fontos, beleértve az akadálymentesítést, a kikötőket, a gasztronómiát, a magas színvonalú szolgáltatásokat és a kényelmi szolgáltatásokat, amelyek a nyári szezonon túl is vonzóvá teszik az úti célt.

A vevők is körültekintőbbek, mint a világjárvány legaktívabb éveiben voltak. Még mindig rendelkeznek a tőkével kivételes ingatlanok megvásárlásához, de alaposabban összehasonlítják az úti célokat, és nagyobb figyelemmel vizsgálják az ár és a minőség közötti kapcsolatot.

„A koronavírus-járvány idején a kereslet kivételesen erős volt, és a tranzakciók volumene is magasabb volt. Az elmúlt két-három évben a prémium és luxus szegmensekben bizonyos mértékű mérséklődést tapasztaltunk. A vásárlóknak továbbra is van tőkéjük, de óvatosabbak, szelektívebbek és kritikusabbak az ár, a minőség és a célállomás közötti kapcsolat felmérésekor.”

A tranzakciós volumenek ugyan mérsékelték magukat a piaci csúcshoz képest, de a megfelelő helyen található, reális áron kínált, kiváló minőségű ingatlanok továbbra is komoly érdeklődést keltenek.

Mi határozza meg egy ingatlan értékét 2 millió euró felett?

A legutóbbi tranzakciók azt mutatják, hogy a legnagyobb érdeklődés azok iránt az otthonok iránt mutatkozik, amelyek több lényeges tulajdonságot ötvöznek. Ilyenek például a kiváló tengerparti vagy tengerre néző elhelyezkedés, az átgondolt építészet, a kiváló építési minőség, a valódi magánélet és a kültéri terek, amelyeket az év nagy részében való használatra terveztek.

Két, a Remingtonon keresztül nemrég eladott villa példázza ezt a megközelítést.

Villa a Crikvenicai Riviérán

Ez a kétszintes villa a Crikvenicai Riviéra egy csendes részén található. 393 négyzetméteres belső térrel, 411 négyzetméteres terasszal és egy 48 négyzetméteres úszómedencével rendelkezik.

Értékét nem egyetlen jellemzőből fakasztotta. A magánélet, a tenger közelsége és a tágas kültéri lakóterek közötti kapcsolat alakította. Ezek a tulajdonságok együttesen szilárdan a luxus szegmensbe pozicionálták a rezidenciát, és hozzájárultak a sikeres eladáshoz.

Modern villa az Opatija Riviérán

A második példa egy négyszintes villa volt, amelyet egy belső lift kötött össze. Bent és kívül is elhelyezkedett benne úszómedence, 283 négyzetméter belső tér és 335 négyzetméter terasz.

Az Opatija Riviérán való elhelyezkedése, az egész éves megközelíthetősége és a gondosan kiválasztott specifikáció döntő fontosságú volt. Az ingatlan demonstrálta, hogyan tud az építészet, a szolgáltatások és a helyszín együtt teljes körű lakóélményt teremteni.

A Remington jelenleg egy rezidenciát képvisel az Opatija Riviérán, egy 1435 négyzetméteres telken. A ház három szinten terül el, 389 négyzetméter belső teret és további 140 négyzetméternyi fedett teraszt kínál. Panorámás kilátás a tengerre és a teljes magánélet határozza meg a jellegét.

Az árképzés az alkalmazáson alapul, így Kovačić szerint ez egy komplett termék. Az egyes funkciókat nem önmagukban adták hozzá. Úgy tervezték őket, hogy kiegészítsék egymást.

Diszkréció, mint a szolgáltatás szerves része

A piac legfelsőbb szegmensében a diszkréció nem pusztán a szakmai etikett kérdése. Gyakran szerződéses és kereskedelmi követelmény.

„A diszkréció a piacon kívüli szegmens egyik legfontosabb eleme, és nagyon gyakran szerződés szabályozza.”

Ez a megközelítés az ingatlanok bemutatásának és megtekintésének módját is befolyásolja. A helyszíntől és az ügyfél időbeosztásától függően a kiválasztott ingatlanok hajóval, jachttal, magánrepülőgéppel vagy helikopterrel közelíthetők meg.

„Minél sikeresebbek és tehetősebbek az ügyfelek, annál inkább értékelik a magas színvonalon elvégzett munkát, az alapos felkészülést, a diszkréciót, a pontos információkat és az időmegtakarítás lehetőségét.”

„Ez néha diszkrét, egyéni megtekintéseket jelent. Máskor helyszínek felkeresését jelenti hajóval, jachttal, repülőgéppel vagy helikopterrel. Kívülről ez extravagánsnak tűnhet, de ezeknek az ügyfeleknek gyakran egyszerűen csak egy praktikus módja az idejük eltöltésének és a döntéshozatalnak.”

A Christie's International Real Estate kizárólagos horvátországi leányvállalataként a Remington egy több mint 50 országot felölelő nemzetközi hálózathoz csatlakozik, 110 irodával és körülbelül 10 000 ügynökkel. Ez a lefedettség lehetővé teszi, hogy a gondosan kiválasztott horvát ingatlanokat közvetlenül a releváns vevőknek mutassák be a kulcsfontosságú globális piacokon.

A cél nem a maximális láthatóság. A cél a megfelelő közönség gondosan célzott elérése, miközben mindkét fél érdekeit és magánéletét védi.

A következő lépés az érett luxusingatlan-piac felé

Horvátország számos olyan természeti adottsággal rendelkezik, amelyeket a nemzetközi vásárlók keresnek. Partvidéke, szigetei, történelmi városai és Közép-Európából való megközelíthetősége szilárd alapot teremt. Az ország azonban még mindig fejleszti azt a tervezési és szolgáltatási szintet, amelyet a már bejáratott luxuscélpontoktól elvárnak.

„Horvátország még mindig küzd azzal, hogy valóban átálljon a minőségi középkategóriás szegmensről a valódi luxus szegmensre. Ez a piaci szegmens teljesen más gondolkodásmódot igényel az ingatlanokról, a térről, az építészetről és az értékteremtésről. Viszonylag kevés olyan fejlesztőnk van, akik valóban luxustermékekre szakosodtak. További kihívást jelent a vonakodás, hogy szakosodott tanácsadókat vonjanak be a koncepció, a piaci pozicionálás és a termékoptimalizálás szakaszában. Ennek eredményeként Horvátország jelenleg csak korlátozott számú valóban komoly luxusingatlannal rendelkezik.”

A kihívás túlmutat az egyes villákon. Egy vonzó magánházakból álló közösség önmagában nem teremt luxusüdülőhelyet. Ehhez átgondolt térbeli tervezésre, infrastruktúrára, vendéglátásra, kultúrára és olyan közszolgáltatásokra van szükség, amelyek egész évben támogatják az életet.

„Egy luxus úti cél nem a véletlen műve, és nem is az egyes telkek összességéből jön létre. A tér, az infrastruktúra, az építészet, a közszolgáltatások és a megteremteni kívánt életmód tágabb víziójából fejlődik ki. Horvátországnak el kell távolodnia attól a modelltől, amelyben a teret gyakran egymástól független lakóprojektek sorozataként fejlesztik. Ha csak apartmanokat és villákat építünk parkok, sétányok, játszóterek, kerékpárutak, közlekedési infrastruktúra, sportlétesítmények, vendéglátás és kultúra nélkül, akkor nem úti célt hozunk létre. Egy kollégiumot hozunk létre.”

Ez a kérdés az Adriai-tenger teljes partvidékén releváns, Dubrovniktól Isztriáig. A nemzetközi vásárlók ritkán hasonlítják össze az egyes ingatlanokat önmagukban. Emellett a tágabb úti célt, annak megközelíthetőségét, szolgáltatásait, kulturális életét és hosszú távú jellegét is értékelik.

Horvátországban nincsenek hiánycikkként számon tartott tengerparti helyszínek. A következő lehetőség gondosan megtervezett, egész évben nyitva tartó úti célok létrehozásában rejlik, amelyek minőségben felveszik a versenyt az ország legkiválóbb rezidenciáival.

Dubrovniktól Abbáziáig: a luxus földrajza Horvátországban

Több terület is továbbra is vezető szerepet tölt be Horvátország luxus ingatlanpiacán, mindegyik különálló nemzetközi közönséget vonz.

Dubrovnik, valamint Hvar és Brač szigete továbbra is Horvátország nemzetközileg legismertebb úti céljai közé tartozik. Erős identitásuk és korlátozott kínálatuk a világ számos piacáról vonzza a vásárlókat.

A Split és Šibenik közötti tengerparti terület továbbra is nagy keresletet generál a vízparti és tengerre néző ingatlanok iránt. Különösen keresettek azok a helyszínek, amelyek privát szférát és a meglévő kikötőkhöz és repülőterekhez való kényelmes hozzáférést kínálnak.

Az Opatija Riviéra és az Észak-Kvarner különösen vonzó a közép-európai vásárlók számára. Egész éves jellegük, építészeti örökségük, valamint Szlovéniához, Ausztriához, Olaszországhoz és Dél-Németországhoz való közelségük megkülönbözteti őket a szezonálisabb tengerparti úti céloktól.

Rovinj és az isztriai partvidék legvonzóbb kisvárosai továbbra is az ország legkeresettebb területei közé tartoznak. A régió kifinomult gasztronómiai színteret, erős nemzetközi elismertséget és az olasz, osztrák, szlovén és német ajkú piacok vásárlóinak állandó keresletét ötvözi.

Remington számára az Opatija Riviéra továbbra is különösen fontos piac. Értéke a helyszín, az építészet és az életstílus árnyalt kombinációjában rejlik. Ez egy olyan piac is, ahol a helyismeret, a megbízható kapcsolatok és a diszkrét lehetőségekhez való hozzáférés fontosabb, mint a nyilvánosan hirdetett ingatlanok száma.

Ezen a szinten a szakértelem nagyobb értéket képvisel, mint a mennyiség. A pontosság fontosabb, mint a széleskörű láthatóság. Mindenekelőtt egy kivételes ingatlannak olyasmit kell kínálnia, amit máshol nem lehet könnyen megtalálni vagy újraalkotni.

Ha szeretné elolvasni a teljes interjút, kattintson az alábbi linkre: Jutarnji list.