Hol vannak a vevők? - Beszélgetés Ivan Kovačićcsal, a Jutarnji.hr vezérigazgatójával

Évekig úgy tűnt, hogy a horvát tengerpart mindent elnyelhet – a nem tervezett építkezéseket, a turisztikai eufóriát és a valódi alapok nélküli ingatlanárak emelkedését. Azonban az illúzió, hogy a tenger mindent elad, és a kereslet kimeríthetetlen, elkezdett összeomlani.

Horvátországban harmadik éve egymás után csökkennek az ingatlanügyletek. Az idei év első hat hónapjára vonatkozó adatok azt mutatják, hogy az országos tranzakciós volumen 15 százalékkal alacsonyabb a tavalyi évhez képest, míg egyes tengerparti megyékben a visszaesés meghaladja a 20 százalékot. Az év végére a számok várhatóan még rosszabbak lesznek. Az egyik fő ok az évek óta tartó áremelkedés mellett a külföldi vásárlók hiánya. Ez a tendencia nem kerülte el az Adriai-tenger északi részét sem, különösen az Isztriát és a Kvarnert, ahol a piac telítettsége egyértelmű, amit a túlzott, gyakran átlagos minőségű építkezés okoz, amelyből hiányzik minden koherens tervezés vagy ellenőrzés.

A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy ez nem átmeneti lassulás, hanem a területfejlesztési modell strukturális gyengesége, amely hosszú évek alatt felhalmozódott. Ivan Kovačić, a Horvát Gazdasági Kamara Ingatlanügynökök Megyei Szövetségének elnöke Primorje-Gorski Kotar megyében és a Remington Real Estate vezérigazgatója, a Christie's Real Estate kizárólagos horvátországi képviselője hangsúlyozza, hogy az alapvető probléma nem pénzügyi vagy marketinggel kapcsolatos, hanem urbanisztikai jellegű.

Szisztémás kudarc

– A városrendezés az átfogó térbeli érték alapja és minden komoly fejlesztési ciklus kiindulópontja, az infrastruktúrától a végső ingatlanig. A sikeres európai tengerparti régiókban a városrendezés olyan működési keretrendszerként működik, amely kiszámíthatóan irányítja a magántőkét, miközben egyidejűleg védi a közérdeket. Horvátországban túl gyakran adminisztratív akadályként vagy politikai kompromisszumként kezelik, ami végső soron olyan tereket eredményez, amelyeknek nincs világos fejlesztési logikájuk. Ennek eredményeként ma a tengerparton a kínálat nem megfelelő, az árak gyorsabban emelkedtek, mint a termék valós minősége, és az infrastrukturális hiányosságok tovább rontják az értékérzetet. Ezek nem elszigetelt tünetek, hanem ugyanazon rendszerszintű kudarc következményei: a fejlesztés előkészítés nélkül, világos stratégia nélkül és professzionális iparág nélkül, amely képes következetesen minőségi termékeket szállítani – mutat rá Kovačić.

Például Isztrián és az Adriai-tenger északi részén olyan villákat látunk, amelyek alig szélesebbek a kecskeösvényeknél, néha temetők mellett is épülnek, a kikiáltási árak pedig elérik a több millió eurót. Ez a megközelítés olyan egyedi projektekhez vezet, amelyek nincsenek kellően átgondolva, nem rendelkeznek megfelelő infrastruktúrával és szolgáltatásokkal, és egyre kevésbé kerülnek tényleges értékesítésbe. A befektetők nem szembesülnek valódi piaci nyomással vagy ösztönzővel a projektek magas színvonalú megvalósítására, ehelyett arra a feltételezésre hagyatkoznak, hogy még ha nem is jelenik meg „irracionális vevő, aki beleszeret a helyszínbe, és irreálisan magas kikiáltási árat vállal”, akkor is profitálnak a turisztikai bérbeadásokból.

A „nászút” szakasza véget ért

– A magán turisztikai bérlemények jelensége nem eredendően problémás; racionális döntés a turisztikai régiókban élő háztartások számára. A probléma akkor merül fel, amikor az adó- és szabályozási keretrendszer a bérbeadást annyira kedvezővé és szinte automatikus kilépési stratégiává teszi, hogy az a professzionális ingatlanfejlesztés helyettesítőjévé válik. A rövid távú bérbeadáson alapuló turizmus egy olyan „befektetők” generációját hozta létre, akik egyáltalán nem befektetők. Horvátországban bármelyik ház kategóriába sorolható, ami gyakorlatilag mindenkiből fejlesztőt csinál az ingatlanfejlesztéssel járó szokásos kockázatok nélkül. Ennek eredményeként több száz amatőr projektünk van, olyan házak, amelyekhez nincsenek világosan meghatározott építészeti programok, nincs az adott helyszín legmagasabb és legjobb kihasználási elemzése, és nincs koncepció. A kínálat nagy mennyiségű, de minőségileg egyenetlen, és gyakran nincs összhangban a hosszú távú piaci szabványokkal – hangsúlyozza Kovačić.

Ha el szeretné olvasni a teljes cikket, kattintson a következő linkre: Jutarnji.hr