Wo sind die Käufer? - Ein Gespräch mit Ivan Kovačić, CEO, für Jutarnji.hr

Über Jahre hinweg schien es, als könne die kroatische Küste alles verkraften - ungeplante Bautätigkeit, touristische Euphorie und einen Anstieg der Immobilienpreise ohne reale Grundlage. Doch die Illusion, dass das Meer alles verkauft und die Nachfrage unerschöpflich ist, hat sich aufgelöst.

Der Immobilienumsatz in Kroatien geht bereits das dritte Jahr in Folge zurück: Die Daten für die ersten sechs Monate dieses Jahres zeigen, dass das Transaktionsvolumen landesweit um 15 Prozent niedriger liegt als im Vorjahr, in einigen Küstenregionen sogar um mehr als 20 Prozent. Bis zum Jahresende werden noch schlechtere Zahlen erwartet. Einer der Hauptgründe - neben dem jahrelangen Preisanstieg - ist das Ausbleiben ausländischer Käufer. Dieser Trend hat auch die nördliche Adria nicht verschont, insbesondere Istrien sowie die Kvarner-Region, wo eine spürbare Marktsättigung durch übermäßige, qualitativ oft durchschnittliche Bautätigkeit ohne klare Planung und Kontrolle entstanden ist.

Experten warnen, dass es sich nicht um eine vorübergehende Marktflaute handelt, sondern um eine strukturelle Schwäche des Modells der Raumentwicklung, die sich über Jahre hinweg aufgebaut hat. Ivan Kovačić, Präsident der Bezirksvereinigung der Immobilienmakler bei der Kroatischen Wirtschaftskammer für die Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar sowie Geschäftsführer von Remington Real Estate, der zugleich Vertreter von Christie’s Real Estate für Kroatien ist, betont, dass das Kernproblem nicht finanzieller oder marketingbezogener Natur sei, sondern städtebaulicher.

Systemisches Versagen

- Die Stadtplanung ist das Fundament des gesamten Raumwerts und die Ausgangsphase jedes ernsthaften Entwicklungszyklus - von der Infrastruktur bis zur finalen Immobilie. In erfolgreichen europäischen Küstenregionen fungiert die Stadtplanung als operativer Rahmen, der privates Kapital planbar lenkt und gleichzeitig das öffentliche Interesse schützt. In Kroatien wird sie jedoch allzu oft als administrative Hürde oder politischer Kompromiss behandelt, was letztlich Räume ohne klare Entwicklungslogik hervorbringt. Deshalb stehen wir heute an der Küste vor einem unausgewogenen Angebot, Preisen, die schneller gestiegen sind als die tatsächliche Produktqualität, sowie infrastrukturellen Defiziten, die die Wahrnehmung von Wert zusätzlich untergraben. Das sind keine isolierten Symptome, sondern Folgen desselben systemischen Versagens: Entwicklung ohne Vorbereitung, ohne klare Strategie und ohne eine professionelle Branche, die kontinuierlich qualitativ hochwertige Produkte liefern könnte - betont Kovačić.

So kommt es beispielsweise in Istrien und im nördlichen Küstengebiet zu Villenbauten an Zufahrtswegen, die kaum breiter sind als Ziegenpfade, teils sogar in unmittelbarer Nähe von Friedhöfen, für die dennoch mehrere Millionen Euro verlangt werden. Ein solcher Ansatz führt zu einzelnen Projekten, die unzureichend durchdacht sind, ohne angemessene Infrastruktur und Inhalte, und zunehmend auch ohne erfolgreiche Verkaufsabschlüsse bleiben. Investoren verspüren dabei weder Marktdruck noch eine Motivation, das Produkt qualitativ hochwertig fertigzustellen, sondern setzen darauf, dass sie - falls sich kein „irrationaler Käufer findet, der sich in die Lage verliebt und einen unrealistisch hohen Preis akzeptiert“ - zumindest durch touristische Vermietung Erträge erzielen.

Die „Honeymoon“-Phase ist vorbei

- Das Phänomen der privaten touristischen Vermietung ist an sich kein Problem; es stellt eine rationale Entscheidung von Haushalten in touristischen Regionen dar. Problematisch wird es, wenn der steuerliche und regulatorische Rahmen die Vermietung so attraktiv und nahezu zu einer automatischen Exit-Strategie macht, dass sie den professionellen Immobilienentwicklungsprozess ersetzt. Ein auf Zimmervermietung basierender Tourismus hat eine Generation von „Investoren“ hervorgebracht, die in Wahrheit keine sind. In Kroatien kann nahezu jedes Haus eine Kategorisierung erhalten, wodurch faktisch jeder zum Entwickler wird - ohne die üblichen Risiken, die mit professionellem Immobilien-Development verbunden sind. Das Ergebnis sind hunderte amateurhafte Projekte, Häuser ohne ausgearbeitete architektonische Konzepte, ohne „Highest and Best Use“-Analyse der jeweiligen Lage und ohne klare Vision. Das Angebot ist volumenmäßig groß, qualitativ jedoch uneinheitlich und häufig nicht mit langfristigen Marktstandards vereinbar - betont Kovačić.

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