Gewinnorientierte Planung: Was Investoren vor dem Bau wissen müssen

Die Baukosten in Kroatien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Preise für Material, Arbeitskräfte, Genehmigungen und Planung sind gestiegen, während Käufer diese Belastungen nicht unbedingt tragen wollen. Der Markt ist preissensibler geworden, und Käufer treffen ihre Entscheidungen heute besser, kritischer und rationaler.

In der Praxis bedeutet dies, dass Investoren und Entwickler mit deutlich reduzierten Margen konfrontiert sind. Bedingungen, die einst zweistellige Renditen ermöglichten, sind nicht mehr die Regel. Nachhaltige Rentabilität ist heute nur durch sorgfältige Planung, klare Marktlogik und eine strategische Herangehensweise an jedes Projekt möglich. Deshalb war es noch nie so wichtig, das Projekt von Anfang an richtig aufzusetzen – von der ersten Idee an.

Standort und Konzept: Grundlage der Wirtschaftlichkeit

Die Wahl des richtigen Standorts ist nach wie vor die Grundvoraussetzung für jede erfolgreiche Investition. Genauso wichtig wie der Ort ist jedoch, was Sie bauen. Dieses Konzept ist die zweite entscheidende Säule des ROI – und wird in der Praxis oft völlig übersehen.

Investoren überlassen die Konzeptentwicklung häufig vollständig dem Architekten oder stützen sich auf persönliche Eindrücke, ohne diejenigen zu konsultieren, die täglich mit dem Endkäufer in Kontakt stehen. Ein guter Makler kennt die Mikrolage, das Käuferprofil, das Nachfrageniveau und die Preispsychologie. Genau diese Personen sollten bereits in der Konzeptphase eingebunden werden.

Ein durchdachtes Konzept kann selbst einen weniger idealen Standort retten, wenn es auf seine Grenzen und die realen Marktbedingungen zugeschnitten ist. Umgekehrt kann selbst der attraktivste Standort unterdurchschnittliche Ergebnisse erzielen, wenn das falsche Produkt entwickelt wird.

Produkt, Preis und Kosten definieren

Vor der Erstellung des Entwurfs ist es entscheidend, genau zu definieren, was gebaut wird, für wen es bestimmt ist, welches Marktsegment es anspricht, welcher Verkaufspreis erzielbar ist und welche realistischen Baukosten anfallen.

In der Praxis ist es üblich, dass Investoren ein Projekt nach persönlichen Wünschen entwerfen, es bauen und dann versuchen, einen Verkaufspreis zu erzielen, der ihre gewünschte Marge unterstützt. Der Markt funktioniert jedoch nicht nach internen Erwartungen – er folgt der tatsächlichen Nachfrage und der Kaufkraft. Deshalb ist es wichtig, zunächst Nachfragedaten und Kaufkraft zu ermitteln und dann alles Weitere – Grundriss, Größe, Ausstattungsgrad, Stil und Kostenaufschlüsselung – daran auszurichten.

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Marktanalyse und Absorptionsrate

Eine der wichtigsten – und am meisten vernachlässigten – Analysen ist die Absorptionsrate. Diese Zahl gibt an, wie viele Einheiten eines bestimmten Typs innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf dem Markt verkauft werden.

Jeder seriöse Investor sollte vor dem Bau wissen, wie viele ähnliche Einheiten derzeit auf dem Markt sind, wie viele jährlich verkauft werden, wie viele sich in der Genehmigungsphase befinden und wie viele zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Projekts verfügbar sein werden. Wenn beispielsweise in einer bestimmten Region jährlich 20 Villen mit Pool verkauft werden, 40 jedoch bereits gelistet sind und weitere 30 im Bau sind, deutet dies eindeutig darauf hin, dass der Markt sich der Sättigung nähert.

Der Einstieg in ein solches Szenario ohne vorherige Analyse führt zu Umsatzeinbußen, Preissenkungen und erheblichem Druck auf die Gewinnmargen.

Vermeidung von Marktträgheit und Identifizierung unerfüllter Nischen

Der kroatische Markt folgt oft der Trägheit. Wenn alle Wohnungen bauen, werden mehr Wohnungen gebaut. Wenn Ferienhäuser im Trend liegen, investiert jeder in Ferienhäuser. Diese Herdenmentalität führt häufig zu Sättigung und hartem Wettbewerb zwischen ähnlichen Produkten.

Ein intelligenterer Ansatz besteht darin, Marktlücken zu identifizieren – also das, was fehlt, aber dennoch gefragt ist. In manchen Regionen könnten dies kleinere, nachhaltige Einheiten für Paare sein. In anderen sind es mittelgroße Apartments mit luxuriösem Touch oder vielleicht durchdacht geplante Resorts mit zusätzlichen Annehmlichkeiten. Der Schlüssel liegt in der Datenanalyse, nicht im Hinterherjagen von Trends.

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Design, Ästhetik und emotionale Wirkung

Käufer kaufen heute nicht nur Quadratmeter. Sie kaufen ein Erlebnis, ein Gefühl, eine Atmosphäre. Die Ästhetik des Raumes – von Farbpaletten und Oberflächen bis hin zu Beleuchtung und Proportionen – beeinflusst die Kaufentscheidung maßgeblich.

Deshalb sollte die Innenarchitektur nicht dem Zufall oder dem persönlichen Geschmack des Investors überlassen werden. Professionelle Lösungen in Zusammenarbeit mit Innenarchitekten tragen dazu bei, ein attraktives, durchdachtes und emotional ansprechendes Produkt zu schaffen. Dies ist insbesondere im Premium- und Luxussegment wichtig.

Bei größeren Projekten kann der Bau einer Musterwohnung, eines Musterhauses oder einer Mustervilla einen großen Vorteil bieten. Eine Musterwohnung vermittelt Käufern ein greifbares Raumgefühl und hilft ihnen, sich in dieser Umgebung vorzustellen. Dies verkürzt den Entscheidungsprozess erheblich und erhöht die Chancen, zum gewünschten Preis zu verkaufen.

Verkaufsstrategie vs. Mietstrategie: Was kommt zuerst?

Ein häufiger Fehler auf dem Markt ist die Entwicklung von Häusern zur Kurzzeitvermietung, die dann als Fertigprodukte zum Verkauf angeboten werden. Diese Strategie mag sinnvoll sein, wenn Mieteinnahmen das primäre Geschäftsmodell sind. Wenn das Ziel jedoch darin besteht, durch den Verkauf Gewinn zu erzielen, muss das Konzept diesem Zweck voll und ganz gerecht werden.

Mietimmobilien sind selten für den Verkauf konzipiert. Grundriss, Ausführungsqualität, Materialauswahl und Ausstattung sind auf die betriebliche Nutzung zugeschnitten – nicht auf Emotionen oder Wertanmutung. Zudem gilt eine gebrauchte Immobilie auf dem Markt nicht mehr als neu, und viele Käufer interessieren sich nur noch für ungenutzte Wohnungen. Bei vermieteten Immobilien besteht fast immer die Erwartung eines niedrigeren Preises, was die Rendite des Investors direkt mindert.

Wenn also durch den Verkauf Gewinn erzielt werden soll, muss die Strategie vollständig auf dieses Ziel ausgerichtet sein. Die Vermietung kann nur als vorübergehende, kurzfristige Lösung dienen – und selbst dann muss man sich der Auswirkungen auf die Marktwahrnehmung bewusst sein.

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Gewinn entsteht nicht durch Zufall – er ist geplant

In einem Umfeld hoher Inputkosten, rationaler Käufer und erbitterter Konkurrenz entsteht Gewinn nicht mehr von selbst. Um heute hohe Renditen zu erzielen, sind eine solide Analyse, eine präzise Produkt- und Segmentdefinition, ein durchdachtes Design und eine realistische Strategie erforderlich.

Wenn Sie Ihr eigenes Projekt planen und von Anfang an fundierte Entscheidungen treffen möchten, kann eine professionelle Beratung vor Beginn der Planungs- und Bauphase ein entscheidender Erfolgsfaktor sein. In Zeiten hohen Wettbewerbs und stetig steigender Baukosten dürfen sich kostspielige Fehlkalkulationen nicht leisten. Deshalb ist ein zuverlässiger und erfahrener Partner wie Remington Real Estate in der kritischsten Phase – der Planung – unerlässlich.

Unser Team steht Ihnen für Einzelberatungen und Unterstützung bei der Ausarbeitung einer Strategie zur Verfügung, die echte Ergebnisse liefert.

Weitere Informationen zu den Folgen der Entwicklung finden Sie in unserem Blog „Professionelle Immobilienvorbereitung: Das Geheimnis eines schnellen und sicheren Verkaufs – denn ein gut konzipiertes Projekt verdient einen ebenso strategischen Verkauf“.

Autor des Blogs: Ivan Kovačić