Kde jsou kupující? - Rozhovor s Ivanem Kovačićem, generálním ředitelem, pro Jutarnji.hr

Léta se zdálo, že chorvatské pobřeží dokáže absorbovat všechno - neplánovanou výstavbu, turistickou euforii i rostoucí ceny nemovitostí bez reálných základů. Iluze, že moře prodává všechno a že poptávka je nevyčerpatelná, se však začíná hroutit.

Realitní transakce v Chorvatsku klesají již třetí rok po sobě. Data za prvních šest měsíců letošního roku ukazují, že objem transakcí v celé zemi je o 15 procent nižší než v loňském roce, zatímco v některých pobřežních župách pokles přesahuje 20 procent. Do konce roku se očekává, že čísla budou ještě horší. Jedním z hlavních důvodů, kromě let růstu cen, je absence zahraničních kupců. Tento trend se nevyhnul ani severnímu Jadranu, zejména Istrii a Kvarneru, kde je patrné nasycení trhu, způsobené nadměrnou výstavbou, která je často průměrné kvality a postrádá jakékoli soudržné plánování a kontrolu.

Odborníci varují, že se nejedná o dočasné zpomalení, ale o strukturální slabinu v modelu prostorového rozvoje, která se hromadila po mnoho let. Ivan Kovačić, prezident Župní asociace realitních kanceláří při Chorvatské hospodářské komoře pro Přímořsko-gorskokotarskou župu a generální ředitel společnosti Remington Real Estate, výhradního zástupce Christie's Real Estate pro Chorvatsko, zdůrazňuje, že klíčový problém není finanční ani marketingový, ale urbanistický.

Systémové selhání

- Urbanistické plánování je základem celkové prostorové hodnoty a výchozím bodem každého seriózního rozvojového cyklu, od infrastruktury až po konečnou nemovitost. V úspěšných evropských pobřežních regionech funguje urbanistické plánování jako operační rámec, který předvídatelně vede soukromý kapitál a zároveň chrání veřejný zájem. V Chorvatsku je příliš často vnímáno jako administrativní překážka nebo politický kompromis, což v konečném důsledku vede k prostorům bez jasné rozvojové logiky. V důsledku toho dnes čelíme nesourodé nabídce na pobřeží, cenám, které rostou rychleji než skutečná kvalita produktu, a infrastrukturním deficitům, které dále narušují vnímání hodnoty. Nejde o izolované příznaky, ale o důsledky stejného systémového selhání: rozvoj bez přípravy, bez jasné strategie a bez profesionálního průmyslu schopného konzistentně dodávat kvalitní produkty - zdůrazňuje Kovačić.

Například na Istrii a v severním Jadranu vidíme vily stavěné na příjezdových cestách sotva širších než kozí stezky, někdy dokonce vedle hřbitovů, s požadovanou cenou dosahující několika milionů eur. Tento přístup vede k jednotlivým projektům, které nejsou dostatečně promyšlené, postrádají odpovídající infrastrukturu a vybavení a stále častěji se nerealizují ve skutečném prodeji. Investoři nečelí žádnému skutečnému tržnímu tlaku ani motivaci k dokončení projektů na vysoké úrovni a místo toho se spoléhají na předpoklad, že i když se neobjeví žádný „iracionální kupec, který se zamiluje do lokality a souhlasí s nerealisticky vysokou požadovanou cenou“, stále budou profitovat z turistického pronájmu.

Fáze „líbánek“ skončila

- Fenomén soukromých turistických pronájmů není ze své podstaty problematický; jedná se o racionální rozhodnutí domácností v turistických oblastech. Problém nastává, když daňový a regulační rámec činí z pronájmů tak výhodnou a téměř automatickou strategii odchodu, že se stanou náhradou za profesionální developerské projekty v oblasti nemovitostí. Cestovní ruch založený na krátkodobých pronájmech vytvořil generaci „investorů“, kteří investory vůbec nejsou. V Chorvatsku může jakýkoli dům získat kategorizaci, což z každého fakticky dělá developera bez obvyklých rizik spojených s developerskými projekty v oblasti nemovitostí. V důsledku toho máme stovky amatérských projektů, domů bez jasně definovaných architektonických programů, bez analýzy co nejlepšího využití konkrétní lokality a bez konceptu. Nabídka je sice vysoká, ale kvalitativně nerovnoměrná a často neodpovídá dlouhodobým tržním standardům, – zdůrazňuje Kovačić.

Pokud si chcete přečíst celý článek, klikněte prosím na následující odkaz: Jutarnji.hr