Zagreb uvodi maksimalni porez na nekretnine: Hoće li to potaknuti dugoročni najam? - Ivan Kovačić za Forbes Hrvatska

Zagreb od 2027. godine povećava porez na nekretnine s pet na osam eura po četvornom metru, čime doseže najvišu zakonom dopuštenu stopu. Odluka otvara pitanje može li veće porezno opterećenje potaknuti vlasnike praznih stanova na iznajmljivanje i utjecati na ponudu stanova za dugoročni najam.

O učincima ove odluke za Forbes Hrvatska govori Ivan Kovačić, izvršni direktor Remington nekretnina, ekskluzivnog zastupnika mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku. Njegovo razmišljanje usmjereno je na stvarni financijski učinak poreza, odluke vlasnika nekretnina i važnost odgovornog upravljanja prihodima namijenjenima razvoju gradova.

Koliko povećanje poreza doista znači za vlasnike?

Povećanje porezne stope od 60 posto djeluje značajno, no konkretni iznosi pokazuju drukčiju sliku.

Za oporezivi stan površine 80 m² godišnja porezna obveza raste s 400 na 640 eura. Razlika iznosi 240 eura godišnje, odnosno 20 eura mjesečno.

U slučaju stana tržišne vrijednosti 300.000 eura, riječ je o razmjerno malom dodatnom trošku u odnosu na vrijednost imovine. Pritom se porez obračunava prema površini nekretnine, a ne njezinoj tržišnoj vrijednosti.

„Povećanje poreza od 60 posto na prvi pogled djeluje značajno, ali kada ga prevedemo u konkretne iznose, govorimo o dodatnih 20 eura mjesečno za stan od 80 četvornih metara. Teško je očekivati da će takav trošak bitno promijeniti odluku vlasnika koji je već odlučio svoju nekretninu držati praznom. Ako želimo potaknuti promjene na tržištu, moramo razmišljati o stvarnom financijskom učinku poreznih mjera, a ne samo o visini porezne stope”, ističe Kovačić.

Grad Zagreb

Može li viši porez povećati ponudu stanova za najam?

Vlasnik koji je odlučio nekretninu držati praznom već se odrekao mogućeg prihoda od najma. Ako taj prihod nije bio dovoljan razlog za promjenu odluke, teško je očekivati da će dodatnih 20 eura mjesečno imati presudan utjecaj.

Stan koji se iznajmljuje za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci tijekom porezne godine oslobođen je poreza na nekretnine. U navedenom primjeru vlasnik bi tako mogao izbjeći godišnju obvezu od 640 eura.

Ipak, odluka o iznajmljivanju uključuje i druge čimbenike. Rizik od neplaćanja, troškovi održavanja, raspoloživost nekretnine i osobni planovi vlasnika mogu imati važniju ulogu od samog poreznog opterećenja.

Povećanje poreza stoga može utjecati na vlasnike koji već razmatraju dugoročni najam, ali teško je očekivati da će samo po sebi znatnije povećati ponudu stanova ili potaknuti pad prodajnih cijena.

Austrijski primjeri pokazuju drukčiji pristup

Usporedba s austrijskim gradovima pokazuje koliko porezno opterećenje praznih nekretnina može biti veće.

U Salzburgu godišnji namet za stan površine 80 m² koji tijekom cijele godine ostaje prazan iznosi 1.000 eura, odnosno 2.000 eura za novogradnju. U Innsbrucku godišnji namet za standardni postojeći stan iste površine u središnjoj katastarskoj općini iznosi približno 4.378 eura.

Riječ je o posebnim nametima na dugotrajno prazne stanove, uz propisana izuzeća, pa se ti modeli razlikuju od zagrebačkog poreza.

„Kada pogledamo primjere austrijskih gradova, vidimo da porezno opterećenje praznih nekretnina može biti višestruko veće nego u Zagrebu. To ne znači da takve modele treba automatski preuzeti, ali pokazuje koliko je važno uskladiti porezni instrument s ciljem koji želimo postići. Ako je cilj povećati ponudu stanova za dugoročni najam, ključno je pitanje je li postojeći porez dovoljno snažan da doista utječe na odluke vlasnika”, objašnjava Kovačić.

Porez na nekretnine i financiranje razvoja gradova

Zagrebačka odluka otvara i pitanje dugoročnog financiranja razvoja i održavanja gradova.

Porez na dohodak važan je izvor lokalnih prihoda, dok nova gradnja donosi jednokratne komunalne doprinose. Istodobno, postojeća infrastruktura zahtijeva kontinuirano održavanje, za koje već postoji i komunalna naknada.

Ondje gdje se grad znatnije oslanja na komunalne doprinose, nova izgradnja donosi neposredne prihode. Koristi od uređenja postojećih ulica, parkova i drugih javnih prostora ne odražavaju se jednako brzo u gradskom proračunu.

Stabilniji godišnji prihodi mogli bi ublažiti takav pritisak i omogućiti da se doprinosi novih projekata u većoj mjeri usmjere na infrastrukturu potrebnu upravo tim projektima.

Kvaliteta gradskog prostora utječe na vrijednost nekretnina

Park Maksimir

Vrijednost nekretnine ne ovisi isključivo o njezinoj površini, lokaciji ili kvaliteti gradnje. Važan dio njezine privlačnosti čini i neposredno okruženje.

Uređeni parkovi, kvalitetne prometnice, šetnice i funkcionalni javni prostori utječu na kvalitetu svakodnevnog života, a posredno i na vrijednost nekretnina.

„Vrijednost nekretnine ne određuju samo njezina površina, lokacija i kvaliteta gradnje, nego i okruženje u kojem se nalazi. Uređeni parkovi, kvalitetna prometna infrastruktura i funkcionalan javni prostor izravno utječu na kvalitetu života, a posredno i na vrijednost nekretnina. Zato je važno da građani mogu vidjeti konkretne rezultate većih poreznih izdvajanja. Viši porez sam po sebi ne znači ni bolji grad ni vrjedniju nekretninu ako se prikupljenim prihodima ne upravlja odgovorno i transparentno”, naglašava Kovačić.

Povećanje poreznih prihoda zato ne jamči automatski kvalitetnije urbano okruženje. Važno je kako se prikupljena sredstva koriste i donose li vidljiva poboljšanja u svakodnevnom životu građana.

Hoće li Zagreb postati primjer drugim gradovima?

Zagreb se odlukom o povećanju poreza pridružuje malobrojnoj skupini hrvatskih gradova i općina koji primjenjuju najvišu dopuštenu stopu.

Prema podacima za 2026. godinu, zakonski maksimum na cijelom svojem području primjenjuje oko dva posto jedinica lokalne samouprave, dok njih 22,5 posto ostaje na najnižoj stopi od 0,60 eura po četvornom metru.

Ostaje vidjeti hoće li i drugi gradovi slijediti zagrebački primjer te hoće li dodatni prihodi donijeti vidljiva poboljšanja kvalitete gradskog prostora.

Stvarni učinak poreza na tržište nekretnina trebat će procjenjivati prema povećanju ponude stanova za dugoročni najam te kretanju najamnina i prodajnih cijena.

Zagrebačka odluka tako otvara dva povezana, ali različita pitanja: koliko porez može utjecati na odluke vlasnika i može li veći prihod pridonijeti kvalitetnijem razvoju grada.

Kako zaključuje izvorni članak, naplatiti više poreza i riješiti dio stambenog problema nisu ista stvar.

Cijeli tekst pročitajte na sljedećoj poveznici: Forbes Hrvatska.