Milijuni turista ili imućni novi stanovnici: Što stvara dugoročnu vrijednost za Hrvatsku - Ivan Kovačić za Večernji list

Broj turističkih dolazaka, novi smještajni kapaciteti i rast cijena nekretnina često se promatraju kao pokazatelji uspjeha hrvatske obale. Ipak, dugoročna vrijednost destinacije ovisi i o onome što se događa izvan turističke sezone. O ljudima koji ondje žive, uslugama koje koriste i svakodnevici koja mjestu daje identitet.

O odnosu između turizma, stanovanja i razvoja prostora za Večernji list govori Ivan Kovačić, vlasnik Remington Real Estatea, ekskluzivnog zastupnika mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku. Njegovo viđenje otvara pitanje vrijednosti koju Hrvatskoj donose imućni pojedinci koji je žele odabrati za svoj dom.

U središtu tog razmišljanja nalazi se način na koji koristimo ograničen prostor hrvatske obale. Svaka nova nekretnina ima svoju namjenu, ali i utjecaj na susjedstvo, lokalno gospodarstvo i budući karakter destinacije.

Vrijednost koja se nastavlja nakon kupnje

Kovačić navodi primjer imućnog bračnog para iz Londona koji želi provoditi mirovinu između Velike Britanije i Hrvatske. Planiraju kupiti nekretninu vrijednu nekoliko milijuna eura, a Hrvatska bi im postala primarna adresa.

Njihov interes obuhvaća mnogo više od povremenog odmora. Žele ovdje boraviti veći dio godine i koristiti sredstva koja su stekli tijekom života. Međutim, kako objašnjava Kovačić, sama kupnja nekretnine britanskom ili američkom državljaninu ne daje pravo dugoročnog boravka.

„Drugim riječima, prema ljudima koji žele doći, živjeti ovdje i trošiti ozbiljan privatni kapital Hrvatska je prilično oprezna.”

Istodobno se razvija velik broj kuća i stanova namijenjenih kratkoročnom turističkom najmu. Upravo u tom odnosu Kovačić prepoznaje potrebu za drukčijim promišljanjem razvojnih prioriteta.

Kupac koji u Hrvatskoj provodi veći dio godine postupno postaje dio lokalnog života. Ima svojeg liječnika, koristi usluge lokalnih poduzetnika, posjećuje restorane i uspostavlja odnose s ljudima u svojem okruženju.

Njegov se gospodarski doprinos nastavlja dugo nakon završene kupoprodaje. Za lokalnu zajednicu važni su upravo trajanje te prisutnosti i kontinuitet potrošnje.

Način života kao temelj privlačnosti

Volosko - Opatijska rivijera

Privlačnost mediteranske destinacije oblikuje i život koji se odvija između njezinih zgrada. Jutarnja kava na rivi, lokalna trgovina, ribar koji se vraća s mora i susjedi koji se poznaju stvaraju osjećaj mjesta.

To su detalji koje nije moguće nadomjestiti novom fasadom ili dodatnim sadržajem unutar privatne parcele. Nastaju kroz svakodnevicu i odnose koji se razvijaju godinama.

Kovačić upozorava da intenzivan turistički razvoj može postupno oslabiti upravo tu osnovu privlačnosti.

„Problem nastaje kada turizam postane toliko uspješan da počne uništavati upravo taj backstage. Tada turistički uspjeh počinje uništavati vlastiti proizvod.”

Kao primjer očuvanog odnosa između turizma i lokalnog života izdvaja Južni Tirol. Njegova privlačnost proizlazi i iz odnosa prema prirodi, hrani, zemlji i arhitekturi. Stanovnici zadržavaju svoje navike i djelatnosti, dok posjetitelji dobivaju priliku upoznati takav način života.

Za hrvatsku obalu to je važna poveznica. Autentičnost destinacije ovisi o tome koliko prostora ostaje za svakodnevicu njezinih stanovnika.

Što se događa kada naselje promijeni namjenu

Prema Kovačićevu mišljenju, ključan problem nastaje kada turistički smještaj postane dominantna funkcija pojedinog naselja ili dijela grada.

Kuća u kojoj je nekad živjela jedna obitelj pretvara se u smještaj za deset ili dvanaest gostiju. Svakih nekoliko dana mijenjaju se korisnici, automobili i ritam boravka. Stalni stanovnici pritom ostaju živjeti u okruženju koje se sve više prilagođava privremenim posjetiteljima.

Posljedice nadilaze pitanje buke. Mijenjaju se susjedski odnosi, struktura lokalnih usluga i sadržaji dostupni tijekom cijele godine.

„Grad može imati obnovljene fasade, pune restorane i rekordne cijene nekretnina, a istodobno biti sve prazniji. Ne fizički. Društveno.”

Takvo upozorenje daje širi kontekst rastu vrijednosti nekretnina. Cijena četvornog metra pokazuje jedan dio tržišne slike. Kvaliteta mjesta za život uključuje i prisutnost stalnih stanovnika, dostupnost svakodnevnih sadržaja te kontinuitet zajednice.

Upravo te kvalitete oblikuju iskustvo onih koji ondje žele ostati.

Namjena nekretnine oblikuje odluke tijekom gradnje

Suvremena rezidencija s impresivnim panoramskim pogledom na Jadran - Crikvenica

Razlika između doma i nekretnine namijenjene turističkom poslovanju počinje već u fazi planiranja. Budući način korištenja utječe na raspored, odabir materijala, sadržaje i odnos prema okruženju.

Kupac vlastitog doma pažljivo procjenjuje kako će prostor funkcionirati u svakodnevnom životu. Važni su mu arhitektura, izolacija, kvaliteta izvedbe, privatnost i uklapanje u susjedstvo.

„Kupac koji kuću kupuje za život gleda arhitekturu, kvalitetu materijala, izolaciju, funkcionalnost, uklapanje u prostor i svaki detalj. Kod turističkog proizvoda kriteriji su drukčiji. Važni su broj kreveta, bazen, atraktivna fotografija, popunjenost i povrat na investiciju.”

Kovačić pritom naglašava da turistička namjena sama po sebi ne znači lošiju gradnju. Međutim, različiti poslovni ciljevi utječu na prioritete i kompromise tijekom razvoja.

Posebno je važan učinak ponavljanja istog modela. Kada se velik broj nekretnina unutar jednog naselja razvija za kratkoročni najam, postupno se mijenja karakter cijelog prostora.

Pojedinačna odluka o gradnji tako postaje dio mnogo šire promjene.

Prostor kao ograničen resurs

Govoreći za Večernji list, Kovačić se osvrće i na europske primjere upravljanja nekretninama za odmor i turističkim najmom. Navodi Tirol, Švicarsku i Francusku kao sredine koje različitim pristupima nastoje zaštititi stambenu funkciju prostora.

Za Hrvatsku je važan princip na kojem takve odluke počivaju. Namjena nekretnine ima posljedice za njezino okruženje, a raspoloživ prostor zahtijeva dugoročno planiranje.

„Prostor nije beskonačan resurs. I nije svejedno služi li kuća životu, povremenom boravku ili neprekidnoj turističkoj eksploataciji.”

Rješenja pritom trebaju odgovarati lokalnim okolnostima. Istra, Opatija i Hvar imaju različite potrebe, strukturu naselja i intenzitet turističkog korištenja.

Kovačić zato naglašava važnost promišljenog upravljanja, osobito na lokacijama na kojima je turistička namjena već znatno promijenila uvjete svakodnevnog života.

Više prostora za ljude koji ovdje žele živjeti

Uz pažljivije upravljanje turističkim opterećenjem, Kovačić vidi priliku u snažnijem privlačenju ljudi koji Hrvatsku žele odabrati za mjesto života.

Imućna obitelj koja ovdje provodi veći dio godine može dugoročno koristiti lokalne usluge i doprinositi gospodarstvu. Njezina prisutnost pritom zadržava stambenu funkciju nekretnine i omogućuje stvaranje trajnijih odnosa sa zajednicom.

„To ne znači da treba birati između stanovnika i turista. Ali znači da moramo znati kakav odnos između njih želimo.”

Takav pristup zahtijeva šire razumijevanje vrijednosti. Uz prihod od turističkog boravka potrebno je promatrati kontinuitet potrošnje, način korištenja infrastrukture i utjecaj na život susjedstva.

Za tržište nekretnina to znači veću pozornost prema tome kakav život određeni projekt omogućuje i kako pridonosi destinaciji u kojoj nastaje.

Budućnost obale počinje očuvanjem njezina identiteta

Hrvatska obala raspolaže prostorima u kojima se priroda, arhitektura i lokalni život nadopunjuju na prepoznatljiv način. Njihova dugoročna privlačnost ovisi o sposobnosti da se taj odnos očuva tijekom daljnjeg razvoja.

Kovačić upozorava da veći broj turističkih kreveta i skuplje nekretnine mogu pratiti gubitak svakodnevnog života. Zato buduće odluke trebaju uzeti u obzir i kvalitetu zajednica koje se tim razvojem oblikuju.

„Jer najveća vrijednost Mediterana nisu njegove nekretnine, nego mediteranski način života koji ne smijemo izgubiti.”

Očuvani lokalni sadržaji, susjedski odnosi i život tijekom cijele godine daju nekretninama njihovo šire okruženje. To su kvalitete zbog kojih ljudi određenu destinaciju žele posjećivati, ali i odabrati za svoj dom.

Sljedeći korak za hrvatsku obalu leži u razvoju koji prepoznaje tu povezanost i daje joj jasno mjesto u planiranju prostora.

Cijeli tekst pročitajte na sljedećoj poveznici: Večernji list.