Iza tržišta najskupljih nekretnina u Hrvatskoj: Ivan Kovačić za Dom & Dizajn

Luksuz je jedan od najčešće korištenih pojmova na današnjem tržištu nekretnina. Ipak, bazen, velika kvadratura i atraktivno uređen interijer sami po sebi ne stvaraju izniman dom. Stvarna vrijednost nastaje tek kada lokacija, arhitektura, privatnost i način života čine skladnu cjelinu.

Upravo je to bila središnja tema nedavnog članka objavljenog u rubrici Dom i Dizajn Jutarnjeg lista. Stručnjaci specijalizirani za segment luksuznih nekretnina govorili su o tome što najbolje vile u Hrvatskoj doista izdvaja od ostatka tržišta.

Među sugovornicima bio je i Ivan Kovačić, osnivač i izvršni direktor Remington Real Estatea, ekskluzivnog zastupnika mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku. Njegovo viđenje donosi jasan uvid u način na koji se iznimne nekretnine procjenjuju, razvijaju i predstavljaju na hrvatskom tržištu luksuznih nekretnina.

Lokacija kao temelj trajne vrijednosti

Prema Kovačićevu mišljenju, pojam luksuza danas se upotrebljava toliko često da više ne predstavlja jasnu razliku. Gotovo svaka novoizgrađena kuća s bazenom opisuje se kao luksuzna, neovisno o lokaciji, arhitektonskoj kvaliteti ili dugoročnoj vrijednosti.

Tržište, međutim, primjenjuje znatno zahtjevnije kriterije.

„Luksuzna vila iz najviše, luksuzne kategorije nije samo velika kuća s bazenom, nego zaokružen proizvod u kojem su lokacija, arhitektura, tlocrt, privatnost, sadržaji i završna obrada međusobno usklađeni. Koncept i lokacija dvije su ključne točke iz kojih se gradi vrijednost luksuzne nekretnine.”

Brojni elementi povezani s luksuzom mogu se predvidjeti tijekom gradnje ili dodati naknadno. Wellness, ljetna kuhinja, posebno oblikovan interijer ili pažljivo uređen vrt mogu unaprijediti nekretninu. Rijetku lokaciju ipak nije moguće ponovno stvoriti.

Privatnost, izniman pogled, prostrano zemljište i prirodna povezanost s krajolikom ne mogu se jednostavno projektirati niti ponoviti na nekoj drugoj lokaciji. Upravo u toj rijetkosti leži trajna vrijednost najboljih nekretnina.

Kovačić zato razlikuje širu destinaciju od same mikrolokacije. Prepoznatljiva destinacija privlači interes, ali konačnu vrijednost nekretnine određuje njezina precizna pozicija.

„Nema svaka lokacija tržišni potencijal za luksuzni proizvod. Ako je destinacija dobra, tada mikrolokacija postaje presudna.”

Orijentacija, pristup, neposredno okruženje, pogled i kvaliteta susjedne izgradnje znatno utječu na iskustvo boravka i buduću tržišnu poziciju nekretnine.

Kako razumjeti hrvatsko tržište luksuznih nekretnina

Hrvatsko tržište ima vlastitu cjenovnu strukturu. Oblikuju je veličina zemlje, ograničena ponuda kvalitetnih lokacija uz obalu i velike razlike između pojedinih destinacija.

Ivan Kovačić pritom naglašava da pojam luksuza nije univerzalan te da cjenovni pragovi ovise o tržištu na kojem se nekretnina nalazi.

„Treba razlikovati premium, luksuzni i superluksuzni segment. Premium segmentom smatraju se vile čije su cijene od 300 do 800 tisuća eura, luksuzne od 2 do 3 milijuna eura, a sve više od toga je superluksuzna kategorija. To vrijedi za hrvatsko tržište jer su na drugim tržištima brojke drugačije.”

Premium segment obuhvaća kvalitetno opremljene vile na dobrim lokacijama. To je ujedno najširi dio ponude koja se u hrvatskim oglasima često predstavlja kao luksuzna.

Luksuzni segment jasnije se izdvaja u rasponu između dva i tri milijuna eura. Kupci u tom cjenovnom razredu očekuju nekretninu koja se razlikuje lokacijom, arhitektonskim konceptom, kvalitetom gradnje i cjelokupnom izvedbom.

Nekretnine skuplje od tri milijuna eura ulaze u superluksuznu kategoriju. U tom su segmentu rijetkost, privatnost i iznimno okruženje osnovni preduvjeti. Navedeni pragovi odnose se na Hrvatsku, dok su na razvijenijim europskim i svjetskim tržištima znatno viši.

Uz javno dostupne nekretnine, Remington Real Estate djeluje i u diskretnom off-market segmentu. U ponudi ima odabrana imanja, vile i povijesne nekretnine čije se vrijednosti najčešće kreću između približno 10 i 20 milijuna eura.

Takve se nekretnine ne oglašavaju javno, već se predstavljaju vrlo uskom krugu potencijalnih kupaca, nakon što se utvrde ozbiljnost interesa, financijska sposobnost i usklađenost njihovih kriterija s nekretninom.

U ovom segmentu diskrecija, kvalitetna priprema i individualan pristup čine temelj uspješnog posredovanja.

Nekretnina za život, a ne investicijski proizvod

Promijenila se i motivacija kupaca. U najvišem dijelu tržišta odluka se danas sve češće temelji na osobnom korištenju, a sve manje na očekivanom prihodu od najma.

„Kupci koji izdvajaju višemilijunske iznose u pravilu to ne rade prvenstveno radi povrata kroz najam, nego zato što žele vlastiti prostor za boravak, odmor, obitelj i mediteranski način života.”

Na toj razini kupac više ne bira samo nekretninu, već način na koji želi živjeti. Arhitektura, privatnost, kvaliteta izvedbe i odnos kuće prema krajoliku moraju djelovati kao jedna cjelina. Jednako je važan i život izvan granica parcele: dobra povezanost, marine, gastronomija, kvalitetne usluge i sadržaji zbog kojih destinacija ostaje privlačna i kada završi ljetna sezona.

Kupci su danas promišljeniji nego tijekom najintenzivnijih pandemijskih godina. I dalje raspolažu kapitalom za kupnju iznimnih nekretnina, ali pažljivije uspoređuju destinacije i kritičnije procjenjuju odnos cijene i kvalitete.

„Tijekom razdoblja pandemije koronavirusa potražnja je bila izrazito snažna, a realizacije su bile brojnije. Posljednje dvije do tri godine vidimo određeno usporavanje u premium i luksuznom segmentu tržišta. Kupci i dalje imaju kapital, ali su oprezniji, selektivniji i kritičnije procjenjuju odnos cijene, kvalitete i destinacije.”

Broj transakcija možda je manji nego na vrhuncu tržišta, ali kvalitetne nekretnine na pravim lokacijama i uz realno postavljenu cijenu i dalje privlače ozbiljan interes.

Što određuje vrijednost nekretnine iznad dva milijuna eura?

Nedavne transakcije pokazuju da najveći interes izazivaju domovi koji istodobno objedinjuju nekoliko ključnih kvaliteta. To su atraktivna pozicija uz obalu ili pogled na more, promišljena arhitektura, visoka kvaliteta gradnje, stvarna privatnost i vanjski prostori osmišljeni za korištenje tijekom većeg dijela godine.

Dvije vile nedavno prodane u ekskluzivnom zastupanju Remington Real Estatea dobro pokazuju takav pristup.  

Moderna rezidencija na Crikveničkoj rivijeri

Moderna rezidencija sa nezaboravnim pogledima na more - Crikvenica

Ova vila na dvije etaže smještena je u mirnom dijelu Crikveničke rivijere. Raspolagala je s 393 četvorna metra interijera, 411 četvornih metara terasa i bazenom površine 48 četvornih metara.

Njezina vrijednost nije proizlazila iz samo jednog obilježja. Odredio ju je sklad između privatnosti, blizine mora i prostranih vanjskih zona. Upravo ju je ta kombinacija jasno pozicionirala unutar luksuznog segmenta i pridonijela uspješnoj prodaji.

Suvremena vila na Opatijskoj rivijeri

Drugi primjer bila je vila na četiri etaže povezane unutarnjim liftom. Vila je imala unutarnji i vanjski bazen, 283 četvorna metra interijera te 335 četvornih metara terasa.

Presudni su bili položaj na Opatijskoj rivijeri, cjelogodišnja dostupnost i pažljivo odabrana razina opreme. Nekretnina je pokazala kako arhitektura, sadržaji i lokacija mogu zajedno oblikovati zaokruženo iskustvo stanovanja.

Remington trenutačno predstavlja i rezidenciju na Opatijskoj rivijeri, smještenu na zemljištu površine 1.435 četvornih metara. Kuća se prostire na tri etaže i ima 389 četvornih metara interijera te dodatnih 140 četvornih metara natkrivenih terasa. Panoramski pogled na more i potpuna privatnost određuju njezin karakter.

Nekretnina se nudi uz cijenu na upit i odražava ono što Kovačić opisuje kao zaokružen proizvod. Njezini elementi nisu samo pojedinačno dodani, već su osmišljeni tako da se međusobno nadopunjuju.

Diskrecija kao sastavni dio usluge

U najvišem dijelu tržišta diskrecija nije samo pitanje poslovne kulture. Često je riječ o ugovornoj i komercijalnoj obvezi.

„Diskrecija je jedan od najvažnijih elemenata off-market segmenta, a vrlo se često i ugovorno uređuje.”

Takav pristup određuje i način predstavljanja te razgledavanja nekretnina. Ovisno o lokaciji i rasporedu klijenta, odabrane rezidencije ponekad se obilaze brodom, jahtom, zrakoplovom ili helikopterom.

„Što su klijenti uspješniji i imućniji, to često više cijene kvalitetno odrađen posao, dobru pripremu, diskreciju, točnost informacija i sposobnost da im se uštedi vrijeme.”

„Ponekad to znači diskretne individualne obilaske, ponekad razgledavanje lokacija brodom, jahtom, zrakoplovom ili helikopterom. Izvana to može izgledati kao ekstravagancija, ali za tu klijentelu to je često samo praktičan način korištenja vremena i donošenja odluke.”

Kao ekskluzivni zastupnik mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku, Remington je povezan s međunarodnom mrežom prisutnom u više od 50 zemalja, sa 110 ureda i približno 10.000 agenata. Takav doseg omogućuje da se pažljivo odabrane hrvatske nekretnine izravno predstave relevantnim kupcima na ključnim svjetskim tržištima.

Cilj nije maksimalna vidljivost, nego precizno usmjerena izloženost pravoj publici, uz zaštitu interesa i privatnosti obje strane.

Sljedeći korak prema zrelom tržištu luksuznih nekretnina

Hrvatska posjeduje brojne prirodne kvalitete koje međunarodni kupci traže. Obala, otoci, povijesni gradovi i dobra dostupnost iz srednje Europe čine snažnu osnovu. Ipak, zemlja još razvija razinu planiranja i usluge kakva se očekuje u etabliranim luksuznim destinacijama.

„Hrvatska se još uvijek muči s pravim iskorakom iz kvalitetnog srednjeg segmenta prema stvarnom luksuznom segmentu. Za taj tržišni razred potreban je potpuno drugačiji način razmišljanja o nekretnini, prostoru, arhitekturi i stvaranju vrijednosti. Imamo relativno mali broj developera koji su specijalizirani za stvarno luksuzne proizvode. Dodatni izazov je suzdržanost prema korištenju specijaliziranih konzultanata u fazi koncepta, tržišnog pozicioniranja i optimizacije proizvoda. Zbog toga Hrvatska danas ima ograničen broj zaista ozbiljnih luksuznih nekretnina.”

Izazov nadilazi pojedinačne vile. Skup atraktivnih privatnih kuća sam po sebi ne stvara luksuznu destinaciju. Za to su potrebni promišljeno prostorno planiranje, infrastruktura, ugostiteljstvo, kultura i javni sadržaji koji podržavaju život tijekom cijele godine.

„Luksuzna destinacija ne nastaje slučajno i ne nastaje zbrojem pojedinačnih parcela. Ona nastaje iz šire vizije prostora, infrastrukture, arhitekture, javnih sadržaja i načina života koji se želi stvoriti. Hrvatska mora napustiti model u kojem se prostor često razvija kao niz nepovezanih stambenih projekata. Ako gradimo samo stanove i vile, bez parkova, šetnica, dječjih igrališta, biciklističkih staza, prometne infrastrukture, sportskih sadržaja, ugostiteljstva i kulture, tada ne stvaramo destinaciju, nego spavaonicu.”

Ovo je pitanje važno za cijelu jadransku obalu, od Dubrovnika do Istre. Međunarodni kupci rijetko uspoređuju samo pojedinačne nekretnine. Procjenjuju i širu destinaciju, njezinu dostupnost, razinu usluge, kulturnu ponudu i dugoročni karakter.

Hrvatskoj ne nedostaju iznimne lokacije uz obalu. Sljedeća prilika leži u stvaranju pažljivo osmišljenih i cjelogodišnjih destinacija koje mogu pratiti kvalitetu najboljih hrvatskih rezidencija.

Od Dubrovnika do Opatije: geografija hrvatskog luksuza

Nekoliko područja i dalje predvodi hrvatsko tržište luksuznih nekretnina, a svako od njih privlači drukčiju međunarodnu publiku.

Dubrovnik te otoci Hvar i Brač među globalno su najprepoznatljivijim hrvatskim destinacijama. Njihov snažan identitet i ograničena ponuda privlače kupce s različitih međunarodnih tržišta.

Područje između Splita i Šibenika bilježi kontinuiranu potražnju za nekretninama uz obalu i onima s pogledom na more. Posebno su tražene lokacije koje nude privatnost te dobru povezanost s marinama i zračnim lukama.

Opatijska rivijera i sjeverni Kvarner posebno privlače kupce iz srednje Europe. Cjelogodišnji karakter, arhitektonska baština i blizina Slovenije, Austrije, Italije i južne Njemačke izdvajaju ih od izrazito sezonskih obalnih destinacija.

Rovinj i najpoželjnije mikrolokacije uz istarsku obalu ostaju među najtraženijim područjima u zemlji. Regija povezuje razvijenu gastronomsku scenu, međunarodnu prepoznatljivost i stabilnu potražnju kupaca iz Italije, Austrije, Slovenije i zemalja njemačkog govornog područja.

Za Remington Opatijska rivijera ostaje posebno važno tržište. Njezina vrijednost proizlazi iz istančane kombinacije lokacije, arhitekture i načina života. To je ujedno tržište na kojem lokalno znanje, odnosi temeljeni na povjerenju i pristup diskretnim prilikama vrijede više od samog broja javno oglašenih nekretnina.

U tom segmentu stručnost vrijedi više od volumena. Preciznost je važnija od široke vidljivosti. Iznimna nekretnina prije svega mora ponuditi nešto što nije lako pronaći niti ponovno stvoriti na drugome mjestu.

Ako želite pročitati cijeli intervju, kliknite na sljedeću poveznicu: Jutarnji list.