Какие услуги предоставляет наше агентство?

Агентство недвижимости Remington Real Estate предлагает брокерские услуги по продаже и аренде недвижимости по всей Хорватии, уделяя особое внимание эксклюзивным виллам, домам, квартирам и земельным участкам в престижных районах. Наше агентство оказывает полную поддержку на протяжении всего процесса – от профессиональной оценки и презентации недвижимости, создания маркетинговых материалов и международного продвижения до управления переговорами, юридической помощи и координации передачи недвижимости.

Как выглядит процесс покупки недвижимости?

Покупка или продажа дома или квартиры может показаться сложным процессом – именно поэтому существуют агентства недвижимости: чтобы помочь вам на каждом этапе. Перед самой сделкой необходима тщательная подготовка: изучение рыночного предложения, выбор объектов, соответствующих вашим предпочтениям и критериям, и, наконец, выбор подходящего варианта. За этим следует юридический этап, включающий подписание предварительного договора и договора купли-продажи. Для получения более подробной информации и лучшей подготовки прочитайте нашу статью в блоге «Недвижимость в Хорватии – ваш путеводитель по покупке недвижимости» и узнайте, как совершить покупку безопасно и без стресса.

Нужен ли мне юрист при покупке недвижимости в Хорватии?

Наем юриста не является юридически обязательным, но, как правило, рекомендуется для дополнительной юридической защиты. Однако это не всегда необходимо, если покупатель работает с авторитетным агентством недвижимости, которое через свой юридический отдел или внешних юридических консультантов предоставляет услуги по проверке юридической чистоты сделки — проверке права собственности, обременений и соответствия градостроительным нормам. Такие агентства часто готовят или проверяют договор купли-продажи от имени клиента, что снижает необходимость в отдельном юридическом представительстве. Таким образом, покупатель получает комплексную юридическую поддержку в рамках общего процесса медиации, что значительно упрощает сделку.

Что означает комплексная проверка объекта недвижимости?

Комплексная юридическая проверка (due diligence) — это всесторонняя проверка права собственности, обременений, законности строительства, соответствия зонированию, регистрации кондоминиума, владения и договорных отношений, включая налоговые и операционные риски. Она проводится до внесения задатка или на условных условиях для обеспечения минимального риска сделки.

Может ли агентство управлять всем процессом удаленно?

Да. Большинство агентств оказывают полную поддержку покупателям, которые физически не присутствуют на объекте. Покупатель предоставляет доверенность юристу или представителю, который может выполнить все этапы — от проверки юридической чистоты сделки и подписания контракта до подачи налоговой декларации и регистрации в земельном реестре.

Какие специалисты обычно участвуют в процессе покупки недвижимости?

Обычно в этом процессе участвуют агент по недвижимости, юрист и нотариус. В зависимости от объекта недвижимости могут также привлекаться налоговый консультант, архитектор или инженер-строитель. В случае элитной или инвестиционной недвижимости часто участвуют также градостроители, дизайнеры интерьеров и специалисты по управлению недвижимостью.

В чём преимущества сотрудничества со специализированным агентством недвижимости?

Специализированные агентства предлагают гораздо больше, чем просто доступ к привлекательным предложениям. Они предоставляют персонализированное обслуживание, стратегические консультации и профессиональную координацию на протяжении всей сделки. Помимо анализа рынка и юридического и налогового структурирования, они помогают с переоформлением коммунальных услуг и предоставляют клиентам доступ к сети проверенных юристов, налоговых консультантов и дизайнеров, которые понимают потребности международных покупателей и придерживаются высоких профессиональных стандартов.

Как оценивается рыночная стоимость недвижимости в Хорватии?

Рыночная стоимость жилой недвижимости чаще всего определяется методом сравнительной оценки, проводимой агентом или оценщиком. В анализе учитываются различные характеристики недавно проданных аналогичных объектов. Для официальных целей, таких как налогообложение, наследство или одобрение ипотеки, требуется оценка, проведенная сертифицированным судебным экспертом или лицензированным оценщиком. Для целей продажи часто целесообразно получить оценку от специализированного агентства недвижимости, обладающего глубокими знаниями местного рынка и фактических цен сделок.

Какие факторы оказывают наибольшее влияние на цены на недвижимость в Хорватии?

Цены на недвижимость в Хорватии сильно зависят от местоположения, назначения и качества объекта. На Адриатическом побережье ключевыми факторами являются близость к морю и вид на него, привлекательность места назначения, архитектура, дизайн и уровень оснащения, а непосредственное окружение также влияет на стоимость. Для домов для отдыха важны престиж и образ жизни, в то время как для жилой недвижимости более важны близость к школам, транспорту и инфраструктуре. В городах континентальной Европы цена в основном определяется репутацией района, транспортной доступностью и качеством строительства.

Растут ли цены на недвижимость в Хорватии?

Да, цены на недвижимость в Хорватии неуклонно растут в течение последнего десятилетия, чему способствуют такие факторы, как вступление в еврозону и Шенгенскую зону, инфляция, иностранный спрос и ограниченное предложение новостроек.

Насколько реалистичны официальные оценки по сравнению с рыночными ценами?

Официальные оценки, проводимые лицензированными оценщиками, являются надежными для целей регулирования, но часто не могут в полной мере отражать фактическую рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости в данный момент времени. Оценки, проводимые специализированными агентствами недвижимости, как правило, обеспечивают более точную оценку, основанную на рыночной стоимости.

Есть ли возможность для ценовых переговоров?

Переговоры возможны, но во многом зависят от типа недвижимости и рыночной ситуации. В случае элитной и редкой недвижимости в престижных районах возможность снижения цены обычно минимальна. И наоборот, в случае стандартных квартир или домов — особенно тех, которые находятся на рынке дольше или имеют юридические или технические недостатки — покупатели могут рассчитывать на большую гибкость. Ключевым фактором является первоначальная цена: если она уже отражает справедливую рыночную стоимость, возможности для переговоров будут ограничены.

Могут ли иностранные граждане строить недвижимость в Хорватии?

Да, иностранные граждане могут строить недвижимость в Хорватии, если они на законных основаниях владеют землей, отведенной под застройку в рамках территориального плана. Граждане Европейского союза и Европейской экономической зоны могут приобретать такую землю без ограничений, в то время как граждане стран, не входящих в ЕС, могут делать это только при наличии соглашения о взаимности между их страной и Хорватией. После того, как земля становится собственностью покупателя, строительство осуществляется на тех же условиях, что и для граждан Хорватии, с необходимостью получения разрешения на строительство и оформления другой необходимой документации.

Могут ли иностранцы покупать землю под застройку в Хорватии?

Да, но условия зависят от гражданства покупателя. Граждане ЕС и ЕЭЗ могут свободно приобретать земельные участки под застройку и сельскохозяйственные угодья на тех же условиях, что и граждане Хорватии. Граждане стран, не входящих в ЕС, могут приобретать земельные участки под застройку только с одобрения Министерства юстиции и при наличии соглашения о взаимности, в то время как для сельскохозяйственных земель действуют ограничения — обычно они приобретаются путем создания хорватского общества с ограниченной ответственностью (доо), которое должно соответствовать всем юридическим требованиям для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Какие разрешения необходимы для строительства дома или виллы?

Для строительства дома или виллы необходимо получить разрешение на строительство от компетентного административного органа. Земельный участок должен быть обозначен в плане застройки, должен быть доступным и оборудован коммуникациями, а основной проект должен быть подготовлен лицензированным архитектором. В зависимости от местоположения участка могут потребоваться дополнительные разрешения, такие как разрешения на инфраструктуру или разрешения на охрану охраняемых зон.

Могу ли я, как иностранный инвестор, осуществлять строительство через хорватскую компанию (doo)?

Да, иностранные инвесторы часто предпочитают строить через общество с ограниченной ответственностью, поскольку это позволяет им приобретать землю без ограничений и предоставляет налоговые преимущества, такие как признание строительных расходов или оптимизация отчетности о доходах, если недвижимость используется в сдаваемых в аренду или коммерческих целях.

Существуют ли ограничения, связанные с пространственным планированием и зонированием?

Да, градостроительные планы находятся в ведении местных муниципалитетов и определяют землепользование, максимально допустимые размеры зданий, высоту, плотность застройки и требования к инфраструктуре. Перед покупкой земли рекомендуется проконсультироваться с лицензированным архитектором или градостроителем, чтобы убедиться в соответствии местным нормам.

Как регулируется право на строительство на чужой земле?

Право на строительство (pravo građenja) — это имущественное право, позволяющее одному лицу (владельцу права на строительство) построить и владеть зданием на чужой земле, в то время как земля остается собственностью первоначального владельца. Это право устанавливается договором между землевладельцем и владельцем, зарегистрированным в земельном реестре. Обычно оно предоставляется на фиксированный срок (например, 30 или 50 лет) с выплатой компенсации землевладельцу и может быть передано или обременено аналогично праву собственности. По истечении срока действия право собственности на здание переходит к землевладельцу, если иное не оговорено в договоре.

Нужна ли мне страховка для элитной недвижимости в Хорватии?

Да, настоятельно рекомендуется оформить комплексное страхование элитной недвижимости в Хорватии. Стандартные полисы часто не покрывают фактические риски, поэтому недвижимость следует застраховать на полную стоимость восстановления, с дополнительным покрытием имущества, ответственности и стихийных бедствий. Особое внимание следует уделить прибрежной недвижимости из-за таких рисков, как град, землетрясения и повышение уровня моря.

Какие виды страхования необходимы владельцам элитной недвижимости?

К основным видам страхования относятся страхование от повреждения имущества (пожар, вода, вандализм), страхование содержимого (мебель, произведения искусства, электроника), страхование гражданской ответственности (особенно для сдаваемой в аренду недвижимости) и страхование от стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). Дополнительная защита может включать страхование дохода от сдачи в аренду и юридическую защиту.

Обязательно ли страхование гражданской ответственности для сдаваемых в аренду объектов недвижимости?

Это не является обязательным требованием по закону, но настоятельно рекомендуется, поскольку защищает владельца от претензий в случае травм или повреждения имущества гостей во время их пребывания. Это особенно важно для краткосрочной аренды.

Нужно ли разрешение на ремонт недвижимости в Хорватии?

Да, для большинства структурных изменений. Работы, связанные с несущими стенами, крышами, фасадами или изменением назначения помещения (например, переоборудование гаража в жилое помещение), требуют разрешения на строительство. Даже для незначительных работ часто требуется проект, подготовленный лицензированным архитектором или инженером.

Какие виды работ не требуют разрешения?

Для мелких работ, таких как покраска стен, замена напольного покрытия или установка бытовой техники, разрешение обычно не требуется. Однако все работы должны соответствовать строительным нормам и правилам безопасности.

Существуют ли особые правила для реконструкции объектов, находящихся под охраной государства?

Да. Если объект расположен в зоне культурной или исторической охраны, требуется разрешение Департамента охраны памятников. Даже небольшие работы, такие как замена окон или очистка фасада, могут подлежать определенным условиям или ограничениям.

Кто может помочь в процессе ремонта в Хорватии?

Для проектирования, получения разрешений и обеспечения соответствия нормативным требованиям необходимо привлечь лицензированного архитектора или инженера-строителя. Если реконструкция затрагивает юридические аспекты, рекомендуется также проконсультироваться с юристом.

Выгодно ли сдавать в аренду элитную недвижимость в Хорватии?

Да, элитная недвижимость на побережье – например, в Опатии, Ровине, Дубровнике, Хваре и Сплите – может приносить значительный сезонный доход. Высокий спрос и ограниченное предложение элитного жилья приводят к высокой заполняемости и высоким ценам на аренду. При профессиональном управлении такая недвижимость часто приносит отличную прибыль, особенно в летний сезон.

Какие налоговые льготы предоставляются частным арендодателям?

В Хорватии действует благоприятная налоговая система для частных арендодателей: вместо ежегодного налога на недвижимость взимается сбор за недвижимость в размере от 0,50 до 8 евро за м²; подоходный налог уплачивается в виде фиксированной годовой суммы за койко-место (обычно от 20 до 200 евро за койко-место), а НДС (13%) применяется только в том случае, если годовой доход превышает 60 000 евро.

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду через хорватскую компанию?

Да. Хорватское общество с ограниченной ответственностью (doo) может на законных основаниях заниматься сдачей жилья в аренду туристам, что часто является лучшим вариантом для покупателей за пределами ЕС. Корпоративный подоходный налог составляет 10% для прибыли до 1 000 000 евро, налог на дивиденды — 12%, а расходы на техническое обслуживание, амортизацию и управление подлежат налоговому вычету, что часто уменьшает налогооблагаемую базу.

Требуется ли разрешение для сдачи жилья в аренду туристам?

Да. Владелец должен зарегистрироваться как частный арендодатель и получить решение о классификации от местного туристического бюро. Объект недвижимости должен быть построен в соответствии с законом, зарегистрирован в земельном кадастре и соответствовать всем санитарно-гигиеническим нормам и правилам безопасности.

Кто может зарегистрировать частный объект недвижимости, сдаваемый в аренду туристам?

Граждане Хорватии и стран ЕС/ЕЭЗ могут зарегистрироваться лично. Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, должны арендовать жилье через хорватскую компанию.

Существуют ли местные ограничения на сдачу жилья в аренду туристам?

Да. Местные власти могут вводить пространственные или количественные ограничения, особенно в популярных или охраняемых районах. Перед началом аренды всегда следует проверять местные правила.

Что мне нужно знать о Законе о туризме, если я хочу сдавать свою недвижимость в аренду?

Закон о туризме определяет условия, при которых физические и юридические лица могут предоставлять жилье туристам. Владелец недвижимости, желающий сдавать жилье в аренду, должен получить разрешение на предоставление услуг гостеприимства в частном жилье (для физических лиц) или зарегистрировать деятельность через компанию или торговую лицензию. Недвижимость должна соответствовать минимальным техническим стандартам и стандартам безопасности (например, размер номера, санитарные удобства, основное оборудование), быть легализована и зарегистрирована в земельном реестре. Кроме того, арендодатели обязаны регистрировать гостей в системе eVisitor, платить туристический налог и подоходный налог (фиксированная ставка или ставка, зависящая от дохода, в зависимости от модели). Объекты более высокой категории (например, роскошные виллы) проходят дополнительную проверку для обеспечения соответствия установленным стандартам.

Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит в Хорватии?

Да, иностранные граждане, особенно из стран ЕС/ЕЭЗ, могут получить ипотечные кредиты в хорватских банках. Для иностранных покупателей обычно требуется первоначальный взнос в размере от 30% до 50% от стоимости недвижимости, а срок погашения составляет до 20 лет. Одобрение кредита в основном зависит от дохода и кредитоспособности покупателя. К гражданам стран, не входящих в ЕС, предъявляются более строгие требования, и им часто требуется предоставить дополнительные гарантии.

Доступны ли кредиты для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, или для проектов, находящихся на стадии проектирования?

Да, банки также финансируют строящиеся объекты недвижимости, при условии, что проект соответствует законодательству и имеет все необходимые разрешения. Кредит обычно выдается поэтапно, например, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию или завершения определенных этапов строительства.

Могу ли я приобрести недвижимость через хорватскую компанию и получить кредит?

Да. Инвесторы часто создают общество с ограниченной ответственностью (Doo) для облегчения доступа к бизнес-кредитам. Такая структура позволяет получить налоговые преимущества и учитывать определенные расходы, особенно если недвижимость используется в сдаваемых в аренду или коммерческих целях.

Нужно ли мне открывать банковский счет в Хорватии, чтобы купить недвижимость?

Это не является обязательным по закону, но настоятельно рекомендуется. Местный счет упрощает оплату налогов, коммунальных услуг и расходов на содержание. Однако большинство банков не откроют счет, пока покупатель не будет официально зарегистрирован в качестве собственника в земельном реестре.

Могут ли нерезиденты открыть банковский счет в Хорватии до регистрации права собственности?

В большинстве случаев — нет. Банки обычно требуют подтверждения права собственности, например, выписку из земельного кадастра, прежде чем открыть счет для нерезидентов. Это означает, что счет обычно можно открыть только после завершения процесса покупки.

Что такое налог на передачу недвижимости в Хорватии?

Налог на передачу недвижимости в Хорватии составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Этот налог обычно оплачивается покупателем, если иное не оговорено в договоре.

Как рассчитать налог на передачу недвижимости?

Налог на передачу права собственности в Хорватии составляет 3%. Он рассчитывается путем умножения налогооблагаемой базы на применимую налоговую ставку. Например, если вы покупаете квартиру за 300 000 евро, налог на передачу права собственности, который вы заплатите, составит 9 000 евро (3% от 300 000 евро).

В каких случаях НДС применяется вместо налога на передачу имущества?

Если продавец не облагается НДС или недвижимость старше двух лет, применяется налог на передачу недвижимости в размере 3%. НДС в размере 25% применяется только к первой продаже новой недвижимости, осуществляемой юридическим лицом, зарегистрированным в качестве плательщика НДС, например, застройщиком или инвестором.

Кто отчитывается о налоге на передачу недвижимости?

Как правило, нотариус или земельный кадастр автоматически пересылают нотариально заверенный договор в налоговую инспекцию. В некоторых случаях покупатель должен лично подать налоговую декларацию.

Какие дополнительные расходы следует учитывать при покупке недвижимости?

Покупателям следует заложить в бюджет дополнительные 5-8% от покупной цены на покрытие 3% налога на передачу права собственности, комиссионных агентства (3% + НДС), юридических расходов (0,5-1%), нотариальных и регистрационных сборов, услуг переводчика или судебного устного переводчика (если покупатель не говорит по-хорватски), а также возможных расходов на эскроу-счет или депозитный счет.

Взимается ли налог на продажу недвижимости?

Да, если вы продадите недвижимость в течение двух лет после покупки и получите прибыль, будет взиматься налог на прирост капитала в размере 24%, а также любой применимый местный дополнительный налог.

Как облагается налогом доход от долгосрочной аренды?

Доход от долгосрочной аренды облагается налогом по ставке 10% на 70% валового дохода после вычета стандартного налога в размере 30%. Сверху добавляется местный дополнительный налог. Например, при доходе в 10 000 евро с учетом 18% дополнительного налога общая сумма налога составит приблизительно 826 евро.

В Хорватии существует ли налог на наследство в отношении недвижимости?

Нет, прямые члены семьи (супруги, дети, родители) освобождаются от налога на наследство. Остальные наследники платят 4%. Наследство не облагается 3% налогом на передачу имущества, но должно пройти процедуру оформления наследства в суде.

В чём разница в налогообложении новой и подержанной недвижимости?

Новая недвижимость (возрастом до двух лет, первая продажа юридическим лицом, зарегистрированным в качестве плательщика НДС) облагается НДС в размере 25%, который обычно включен в цену, без дополнительного налога на передачу права собственности в размере 3%. Недвижимость, бывшая в употреблении (проданная частным лицом), облагается налогом на передачу права собственности в размере 3%.

Существуют ли особые правила наследования недвижимости иностранными гражданами?

Да, иностранные граждане могут наследовать недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и граждане Хорватии. Наследование должно проходить через хорватскую процедуру оформления наследства. Близкие родственники освобождаются от налога, а остальные платят 4%.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости в Хорватии?

Процесс покупки недвижимости в Хорватии обычно занимает от 4 до 8 недель. Он включает в себя юридическую проверку, подписание договора, нотариальное заверение и регистрацию в земельном реестре. Продолжительность может варьироваться в зависимости от правового статуса недвижимости и эффективности работы соответствующих органов.

Какие этапы включает в себя процесс покупки недвижимости?

Процесс включает в себя юридическую проверку, подписание предварительного соглашения (при необходимости), внесение задатка, подписание основного договора купли-продажи у нотариуса и регистрацию права собственности в земельном реестре. Покупатель должен получить персональный идентификационный номер (ОИБ) и оплатить соответствующие налоги и сборы.

Кто составляет и нотариально заверяет договор купли-продажи?

Договоры обычно составляются юристами, нотариусами или специалистами в области права, работающими в агентствах недвижимости. Нотариус заверяет подписи и подтверждает личность сторон, но не проверяет правовой статус недвижимости или содержание договора.

Что такое предварительное соглашение?

Предварительное соглашение определяет цену покупки, сумму задатка, сроки и условия сделки, часто включая штрафные санкции. Оно распространено в новостройках или когда покупка зависит от финансирования или получения разрешений.

Покупка недвижимости в Хорватии: Часто задаваемые вопросы

Покупка недвижимости в Хорватии — это простой процесс, если у вас есть необходимая информация и профессиональная помощь. Независимо от того, ищете ли вы дом для отдыха у моря, постоянное место жительства, инвестиционную недвижимость или планируете переезд, понимание юридических и практических аспектов покупки — важный первый шаг.

Иностранные покупатели часто задают вопросы о налогах, комиссионных сборах агентств, юридических процедурах, правах собственности, вариантах финансирования, требованиях к месту жительства и общем процессе покупки. Они также хотят понимать различия между покупкой недвижимости частным лицом или через компанию, а также связанные с этим расходы, помимо самой покупной цены.

В этом руководстве собраны наиболее часто задаваемые вопросы от международных и отечественных покупателей. Ответы основаны на действующих хорватских правилах, рыночной практике и нашем опыте консультирования клиентов на Опатийской Ривьере, в Кварнере, Истрии и других востребованных прибрежных районах.

Наша цель — помочь вам лучше понять процесс, избежать распространенных недоразумений и принимать взвешенные решения с уверенностью.

Если вы не можете найти нужный ответ, наша команда с удовольствием окажет вам личную помощь.

Покупка недвижимости в Хорватии для иностранных граждан

Номер по месту жительства и идентификационный номер (OIB)

Процесс покупки недвижимости

Налоги и расходы

Финансирование и кредиты

Туристический прокат

Право собственности, ремонт и страхование

Строительство и освоение земель

Рынок и цены

Юридическая поддержка и взаимодействие с государственными органами