Što uključuju usluge naše agencije?

Remington Real Estate pruža usluge posredovanja u prodaji i najmu nekretnina diljem Hrvatske, s fokusom na ekskluzivne vile, kuće, stanove i zemljišta na prestižnim lokacijama. Naša agencija pruža potpunu podršku tijekom cijelog procesa – od profesionalne procjene i prezentacije nekretnine, izrade marketinških materijala i međunarodne promocije, do vođenja pregovora, pravne podrške i koordinacije primopredaje nekretnine.

Kako izgleda proces kupnje nekretnine?

Kupnja ili prodaja kuće ili stana može djelovati kao složen proces - upravo zato postoje agencije za nekretnine koje vas vode kroz svaki korak. Prije same transakcije ključna je temeljita priprema: pregled tržišne ponude, odabir nekretnina koje odgovaraju vašim željama i kriterijima te konačan izbor idealne nekretnine. Nakon toga slijedi pravni dio procesa koji uključuje potpisivanje Predugovora i Kupoprodajnog ugovora. Za detaljnije informacije i bolju pripremu pročitajte naš blog članak Croatia Real Estate - Vaš vodič za kupnju nekretnine i saznajte kako kupovati sigurno i bez stresa.

Trebam li odvjetnika prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj?

Angažiranje odvjetnika nije zakonski obvezno, ali se u pravilu preporučuje radi dodatne pravne sigurnosti. Međutim, to nije uvijek nužno ako kupac surađuje s etabliranom agencijom za nekretnine koja putem vlastitog pravnog odjela ili vanjskih pravnih suradnika pruža uslugu pravne provjere nekretnine - uključujući provjeru vlasništva, tereta i usklađenosti s prostorno-planskom dokumentacijom. Takve agencije često u ime klijenta pripremaju ili pregledavaju kupoprodajni ugovor, čime se smanjuje potreba za zasebnim pravnim zastupanjem. Na taj način kupac dobiva integriranu pravnu podršku u sklopu cjelokupnog procesa posredovanja, što značajno pojednostavljuje transakciju.

Što znači pravna provjera nekretnine?

Due diligence predstavlja detaljnu pravnu provjeru nekretnine koja uključuje analizu vlasništva, tereta, legalnosti gradnje, usklađenosti s prostorno-planskom dokumentacijom, etažiranja, posjeda te ugovornih odnosa, uključujući porezne i operativne rizike. Provodi se prije plaćanja kapare ili uz uvjetne odredbe kako bi se rizik transakcije sveo na minimum.

Može li agencija voditi cijeli proces na daljinu?

Da. Većina agencija pruža potpunu podršku kupcima koji nisu fizički prisutni. Kupac može izdati punomoć odvjetniku ili ovlaštenom predstavniku koji u njegovo ime može provesti sve korake - od pravne provjere nekretnine i potpisivanja ugovora do prijave poreza i upisa vlasništva u zemljišne knjige.

Koji su stručnjaci obično uključeni u proces kupnje nekretnine?

U proces su najčešće uključeni agent za nekretnine, odvjetnik i javni bilježnik. Ovisno o vrsti nekretnine, mogu sudjelovati i porezni savjetnik, arhitekt ili građevinski inženjer. Kod luksuznih ili investicijskih nekretnina često su uključeni i urbanisti, dizajneri interijera te stručnjaci za upravljanje nekretninama.

Koje su prednosti suradnje sa specijaliziranom agencijom za nekretnine?

Specijalizirane agencije pružaju mnogo više od pristupa atraktivnim nekretninama. Nude personaliziranu uslugu, strateško savjetovanje i profesionalnu koordinaciju tijekom cijelog procesa kupoprodaje. Uz analizu tržišta te pravno i porezno strukturiranje, pomažu i pri prijenosu režijskih troškova te klijentima omogućuju pristup mreži provjerenih pravnih, poreznih i dizajnerskih stručnjaka koji razumiju potrebe međunarodnih kupaca i rade prema visokim profesionalnim standardima.

Kako se procjenjuje tržišna vrijednost nekretnina u Hrvatskoj?

Tržišna vrijednost stambenih nekretnina najčešće se određuje metodom komparativne procjene koju provodi agent ili procjenitelj. Analiza uzima u obzir različite karakteristike nedavno prodanih usporedivih nekretnina. Za službene svrhe poput oporezivanja, nasljeđivanja ili odobravanja hipoteke potrebna je procjena ovlaštenog sudskog vještaka ili licenciranog procjenitelja. Za potrebe prodaje često je preporučljivo dobiti procjenu od specijalizirane agencije za nekretnine s dubinskim poznavanjem lokalnog tržišta i stvarnih cijena transakcija.

Koji čimbenici najviše utječu na cijene nekretnina u Hrvatskoj?

Cijene nekretnina u Hrvatskoj uvelike ovise o lokaciji, namjeni i kvaliteti nekretnine. Na Jadranskoj obali ključni faktori uključuju blizinu mora i pogled na more, atraktivnost destinacije, arhitekturu, dizajn i razinu opremljenosti, dok neposredno okruženje dodatno utječe na vrijednost nekretnine. Kod kuća za odmor ključni su prestiž i lifestyle, dok su kod stambenih nekretnina važniji blizina škola, prometna povezanost i infrastruktura. U kontinentalnim gradovima cijena najviše ovisi o reputaciji kvartova, povezanosti i kvaliteti gradnje.

Rastu li cijene nekretnina u Hrvatskoj?

Da, cijene nekretnina u Hrvatskoj stalno rastu tijekom posljednjeg desetljeća, potaknute čimbenicima poput pridruživanja eurozoni i Schengenu, inflacije, strane potražnje i ograničene ponude novoizgrađenih objekata.

Koliko su službene procjene realne u odnosu na tržišne cijene?

Službene procjene ovlaštenih procjenitelja pouzdane su u regulatorne svrhe, ali često ne mogu u potpunosti odražavati stvarnu tržišnu vrijednost određene nekretnine u određenom trenutku. Procjene specijaliziranih agencija za nekretnine obično pružaju točniju procjenu temeljenu na tržištu.

Ima li prostora za pregovore o cijeni?

Pregovori su mogući, ali uvelike ovise o vrsti nekretnine i stanju na tržištu. Kod luksuznih i rijetkih nekretnina na prestižnim lokacijama prostor za snižavanje cijene najčešće je vrlo ograničen. S druge strane, kod standardnih stanova ili kuća – posebno onih koje su dulje na tržištu ili imaju pravne odnosno tehničke nedostatke - kupci mogu očekivati veću fleksibilnost. Ključan faktor je početno postavljena cijena: ako već realno odražava tržišnu vrijednost, prostor za pregovore bit će manji.

Mogu li strani državljani graditi nekretninu u Hrvatskoj?

Da, strani državljani mogu graditi nekretninu u Hrvatskoj ako zakonito posjeduju zemljište koje je prostornim planom određeno kao građevinsko zemljište. Državljani Europske unije i Europskog gospodarskog prostora takvo zemljište mogu kupovati bez ograničenja, dok državljani izvan EU to mogu samo ako između njihove države i Hrvatske postoji reciprocitet. Nakon što zemljište postane vlasništvo kupca, gradnja se provodi pod istim uvjetima kao i za hrvatske državljane, uz obveznu građevinsku dozvolu i ostalu propisanu dokumentaciju.

: Mogu li stranci kupovati zemljišta za razvoj projekata u Hrvatskoj?

Da, ali uvjeti ovise o državljanstvu kupca. Državljani EU i EGP-a mogu slobodno kupovati građevinsko i poljoprivredno zemljište pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Državljani izvan EU mogu kupovati građevinsko zemljište samo uz suglasnost Ministarstva pravosuđa i ako postoji reciprocitet između država, dok za poljoprivredno zemljište i dalje postoje ograničenja - ono se najčešće stječe putem hrvatskog trgovačkog društva (d.o.o.) koje mora ispunjavati sve zakonske uvjete za obavljanje poljoprivredne djelatnosti.

Koje su dozvole potrebne za izgradnju kuće ili vile?

Za izgradnju kuće ili vile potrebno je ishoditi građevinsku dozvolu od nadležnog upravnog tijela. Zemljište mora biti prostornim planom određeno kao građevinsko, imati pristupni put i mogućnost priključka na infrastrukturu, dok glavni projekt mora izraditi ovlašteni arhitekt. Ovisno o lokaciji zemljišta, mogu biti potrebne i dodatne suglasnosti, poput infrastrukturnih ili konzervatorskih dozvola za zaštićena područja.

Mogu li kao strani investitor graditi putem hrvatskog društva (d.o.o.)?

Da, strani investitori često se odlučuju graditi putem društva s ograničenom odgovornošću (d.o.o.), jer im to omogućuje kupnju zemljišta bez ograničenja te pruža određene porezne prednosti, poput priznavanja troškova gradnje ili optimizacije prijave prihoda ako se nekretnina koristi za najam ili komercijalne svrhe.

Postoje li ograničenja vezana uz prostorne planove i namjenu zemljišta?

Da, prostorni planovi su u nadležnosti lokalnih jedinica samouprave i definiraju namjenu zemljišta, maksimalnu dopuštenu izgrađenost, visinu objekata, gustoću gradnje i infrastrukturne uvjete. Prije kupnje zemljišta preporučuje se konzultirati ovlaštenog arhitekta ili urbanista kako bi se provjerila usklađenost s lokalnim propisima.

Kako je regulirano pravo gradnje na tuđem zemljištu?

Pravo građenja je stvarno pravo koje omogućuje jednoj osobi (nositelju prava građenja) da na tuđem zemljištu izgradi i posjeduje građevinu, dok zemljište ostaje u vlasništvu izvornog vlasnika. Ovo pravo osniva se ugovorom između vlasnika zemljišta i nositelja prava te se upisuje u zemljišne knjige. Najčešće se osniva na određeno vrijeme (primjerice 30 ili 50 godina) uz naknadu vlasniku zemljišta, a može se prenositi ili opteretiti slično kao pravo vlasništva. Po isteku prava građenja vlasništvo nad građevinom prelazi na vlasnika zemljišta, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.

Trebam li osiguranje za luksuznu nekretninu u Hrvatskoj?

Da, sveobuhvatno osiguranje luksuzne nekretnine u Hrvatskoj snažno se preporučuje. Standardne police često ne pokrivaju stvarne rizike, stoga nekretninu treba osigurati na punu vrijednost rekonstrukcije, uz dodatno pokriće za sadržaj, odgovornost i prirodne nepogode. Posebnu pozornost potrebno je posvetiti obalnim nekretninama zbog rizika poput tuče, potresa i podizanja razine mora.

Koje su vrste osiguranja ključne za vlasnike luksuznih nekretnina?

Ključne vrste osiguranja uključuju osiguranje imovine od štete (požar, voda, vandalizam), osiguranje sadržaja (namještaj, umjetnine, elektronika), osiguranje od odgovornosti (posebno kod nekretnina za najam) te pokriće za prirodne nepogode (poplave, potresi). Dodatna zaštita može uključivati osiguranje prihoda od najma i pravnu zaštitu.

Je li osiguranje od odgovornosti obavezno za nekretnine za najam?

Nije zakonski obavezno, ali se snažno preporučuje jer štiti vlasnika od odštetnih zahtjeva u slučaju ozljede gosta ili štete na imovini tijekom boravka. To je posebno važno kod kratkoročnog najma.

Trebam li dozvolu za renovaciju nekretnine u Hrvatskoj?

Da, za većinu konstrukcijskih zahvata potrebna je dozvola. Radovi koji uključuju nosive zidove, krov, fasadu ili promjenu namjene prostora (primjerice prenamjenu garaže u stambeni prostor) zahtijevaju građevinsku dozvolu. Čak i manji zahvati često zahtijevaju projekt koji izrađuje ovlašteni arhitekt ili inženjer.

Koji radovi ne zahtijevaju dozvolu?

Manji radovi poput bojanja zidova, zamjene podova ili ugradnje kućanskih uređaja u pravilu ne zahtijevaju dozvolu. Međutim, svi radovi moraju biti izvedeni u skladu s građevinskim propisima i sigurnosnim standardima.

Postoje li posebna pravila za renovaciju zaštićenih nekretnina?

Da. Ako se nekretnina nalazi u kulturno-povijesnoj ili zaštićenoj zoni, potrebno je ishoditi suglasnost Konzervatorskog odjela. Čak i manji zahvati, poput zamjene prozora ili čišćenja fasade, mogu podlijegati posebnim uvjetima ili ograničenjima.

Tko može pomoći u procesu obnove u Hrvatskoj?

Za izradu projekta, ishođenje dozvola i usklađenost s propisima potrebno je angažirati ovlaštenog arhitekta ili građevinskog inženjera. Ako renovacija uključuje i pravne aspekte, preporučuje se konzultirati i pravnog savjetnika.

Je li iznajmljivanje luksuznih nekretnina u Hrvatskoj profitabilno?

Da, luksuzne nekretnine na obali – primjerice u Opatiji, Rovinju, Dubrovniku, Hvaru i Splitu – mogu ostvarivati značajan sezonski prihod. Velika potražnja i ograničena ponuda luksuznog smještaja rezultiraju visokom popunjenošću i visokim cijenama najma. Kada se profesionalno upravljaju, takve nekretnine često ostvaruju vrlo atraktivne prinose, osobito tijekom ljetne sezone.

Koje su porezne olakšice za privatne iznajmljivače?

Hrvatska nudi povoljan porezni sustav za privatne iznajmljivače: umjesto godišnjeg poreza na nekretnine plaća se porez na kuće za odmor u rasponu od 0,50 € do 8 € po m²; porez na dohodak plaća se kao paušalni godišnji iznos po krevetu (najčešće od 20 € do 200 € po krevetu), dok se PDV od 13% primjenjuje samo ako godišnji prihod prelazi 60.000 €.

Mogu li iznajmiti nekretninu putem hrvatske tvrtke?

Da. Hrvatsko društvo s ograničenom odgovornošću (d.o.o.) može legalno obavljati turistički najam, što je često najbolje rješenje za kupce izvan Europske unije. Porez na dobit iznosi 10% za dobit do 1.000.000 €, porez na dividendu 12%, dok su troškovi održavanja, amortizacije i upravljanja porezno priznati, što često smanjuje poreznu osnovicu.

Je li potrebna dozvola za turistički najam?

Da. Vlasnik se mora registrirati kao privatni iznajmljivač i ishoditi Rješenje o kategorizaciji od nadležnog turističkog ureda. Nekretnina mora biti legalno izgrađena, upisana u zemljišne knjige te usklađena sa svim higijenskim i sigurnosnim propisima.

Tko može registrirati privatni turistički najam?

Hrvatski državljani te državljani EU/EEA mogu se registrirati osobno. Državljani izvan EU/EEA turistički najam moraju obavljati putem hrvatskog trgovačkog društva.

Postoje li lokalna ograničenja za turistički najam?

Da. Lokalne vlasti mogu uvesti prostorna ili kvantitativna ograničenja, osobito u popularnim ili zaštićenim područjima. Prije početka turističkog najma uvijek je potrebno provjeriti lokalne propise.

Što trebam znati o Zakonu o turizmu ako želim iznajmljivati svoju nekretninu?

Zakon o turizmu definira uvjete pod kojima fizičke i pravne osobe mogu pružati usluge smještaja turistima. Vlasnik nekretnine koji želi iznajmljivati mora ishoditi Rješenje za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (za fizičke osobe) ili registrirati djelatnost putem trgovačkog društva ili obrta. Nekretnina mora ispunjavati minimalne tehničke i sigurnosne uvjete (primjerice veličinu prostorija, sanitarne uvjete i osnovnu opremu), biti legalizirana i upisana u zemljišne knjige. Uz to, iznajmljivači su obvezni prijavljivati goste putem sustava eVisitor, plaćati turističku pristojbu i porez na dohodak (paušalno ili prema ostvarenom prihodu, ovisno o modelu poslovanja). Nekretnine više kategorije, poput luksuznih vila, prolaze dodatne provjere kako bi zadovoljile propisane standarde.

Mogu li stranci dobiti hipoteku u Hrvatskoj?

Da, strani državljani – osobito oni iz EU/EEA – mogu dobiti hipotekarne kredite kod hrvatskih banaka. Krediti za strane kupce najčešće zahtijevaju vlastito učešće od 30% do 50% vrijednosti nekretnine, uz rok otplate do 20 godina. Odobrenje kredita prvenstveno ovisi o prihodima i kreditnoj sposobnosti kupca. Državljani izvan EU suočavaju se sa strožim uvjetima te često moraju osigurati dodatna jamstva.

Jesu li dostupni krediti za nekretnine u izgradnji ili “off-plan” projekte?

Da, banke financiraju i nekretnine u izgradnji, pod uvjetom da je projekt pravno usklađen i da posjeduje sve potrebne dozvole. Kredit se najčešće isplaćuje u fazama, primjerice nakon izdavanja uporabne dozvole ili završetka određenih faza gradnje.

Mogu li kupiti nekretninu preko hrvatske tvrtke i dobiti kredit?

Da. Investitori često osnivaju društvo s ograničenom odgovornošću (d.o.o.) kako bi lakše pristupili poslovnim kreditima. Takva struktura omogućuje određene porezne prednosti i priznavanje pojedinih troškova, osobito ako se nekretnina koristi za najam ili komercijalne svrhe.

Trebam li otvoriti bankovni račun u Hrvatskoj za kupnju nekretnine?

Zakonski nije obavezno, ali se snažno preporučuje. Lokalni bankovni račun olakšava plaćanje poreza, režijskih troškova i održavanja nekretnine. Međutim, većina banaka neće otvoriti račun dok kupac službeno ne bude upisan kao vlasnik u zemljišnim knjigama.

Mogu li nerezidenti otvoriti bankovni račun u Hrvatskoj prije registracije vlasništva?

U većini slučajeva ne. Banke najčešće zahtijevaju dokaz o vlasništvu, poput izvatka iz zemljišnih knjiga, prije otvaranja računa za nerezidente. To znači da se račun u pravilu može otvoriti tek nakon završetka procesa kupnje.

Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Taj porez u pravilu plaća kupac, osim ako ugovorom nije drukčije dogovoreno.

Kako se izračunava porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3%. Izračunava se množenjem porezne osnovice s primjenjivom poreznom stopom. Primjerice, ako kupujete stan u vrijednosti od 300.000 €, porez na promet nekretnina iznosit će 9.000 € (3% od 300.000 €).

Kada se primjenjuje PDV umjesto poreza na promet nekretnina?

Ako prodavatelj nije u sustavu PDV-a ili je nekretnina starija od dvije godine, primjenjuje se porez na promet nekretnina od 3%. PDV od 25% primjenjuje se isključivo na prvu prodaju novih nekretnina koju obavlja pravna osoba registrirana za PDV, poput developera ili investitora.

Tko prijavljuje porez na promet nekretnina?

U pravilu javni bilježnik ili zemljišnoknjižni odjel automatski dostavlja ovjereni ugovor Poreznoj upravi. U određenim slučajevima kupac mora osobno podnijeti poreznu prijavu.

Koje dodatne troškove treba uzeti u obzir prilikom kupnje nekretnine?

Kupci bi trebali planirati dodatnih 5 - 8% kupoprodajne cijene za pokrivanje poreza na promet nekretnina od 3%, agencijske provizije (3% + PDV), pravnih troškova (0,5 - 1%), javnobilježničkih i zemljišnoknjižnih pristojbi, troškova prijevoda ili sudskog tumača (ako kupac ne govori hrvatski jezik) te mogućih troškova escrow ili depozitnog računa.

Plaća li se porez pri prodaji nekretnine?

Da, ako nekretninu prodate unutar dvije godine od kupnje i pritom ostvarite dobit, plaća se porez na kapitalnu dobit od 24%, uz eventualni pripadajući lokalni prirez.

Kako se oporezuje prihod od dugoročnog najma?

Prihod od dugoročnog najma oporezuje se stopom od 10% na 70% bruto prihoda, nakon priznatog paušalnog odbitka od 30%. Na iznos poreza dodatno se obračunava lokalni prirez. Primjerice, kod prihoda od 10.000 € i prireza od 18%, ukupni porez iznosi približno 826 €.

Postoji li porez na nasljeđivanje nekretnina u Hrvatskoj?

Ne, izravni članovi obitelji (bračni drugovi, djeca i roditelji) oslobođeni su poreza na nasljeđivanje. Ostali nasljednici plaćaju porez od 4%. Nasljeđivanje ne podliježe porezu na promet nekretnina od 3%, ali mora proći ostavinski postupak.

Koja je razlika u oporezivanju između novih i rabljenih nekretnina?

Nova nekretnina (do dvije godine starosti, prva prodaja od strane pravne osobe u sustavu PDV-a) podliježe PDV-u od 25%, koji je najčešće uključen u cijenu, bez dodatnog poreza na promet nekretnina od 3%. Rabljena nekretnina (koju prodaje fizička osoba) podliježe porezu na promet nekretnina od 3%.

Postoje li posebna pravila za nasljeđivanje nekretnina od strane stranih državljana?

Da, strani državljani mogu naslijediti nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. Nasljeđivanje mora proći ostavinski postupak u Hrvatskoj. Bliski članovi obitelji oslobođeni su poreza, dok ostali nasljednici plaćaju porez od 4%.

Koliko dugo traje proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj?

Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj obično traje između 4 i 8 tjedana. Uključuje pravnu provjeru nekretnine (due diligence), potpisivanje ugovora, ovjeru kod javnog bilježnika te upis vlasništva u zemljišne knjige. Trajanje može varirati ovisno o pravnom statusu nekretnine i učinkovitosti nadležnih institucija.

Koji su koraci u procesu kupnje nekretnine?

Proces uključuje pravnu dubinsku analizu, potpisivanje predugovora (ako je primjenjivo), uplatu pologa, potpisivanje glavnog ugovora o kupoprodaji pred javnim bilježnikom i upis vlasništva u zemljišne knjige. Kupac mora dobiti osobni identifikacijski broj (OIB) i platiti primjenjive poreze i pristojbe.

Tko sastavlja i ovjerava kupoprodajni ugovor?

Ugovore najčešće sastavljaju odvjetnici, javni bilježnici ili pravni stručnjaci unutar agencija za nekretnine. Javni bilježnik ovjerava potpise i potvrđuje identitet stranaka, ali ne provjerava pravni status nekretnine niti sadržaj ugovora.

Što je preliminarni ugovor?

Preliminarni ugovor definira kupoprodajnu cijenu, iznos pologa, rokove i uvjete transakcije, često uključujući i kaznene klauzule. Uobičajen je kod novih projekata ili kada kupnja ovisi o financiranju ili dozvolama.

Često postavljana pitanja

Donosimo odgovore na najčešće postavljana pitanja o kupnji, prodaji i najmu nekretnina.
Ovaj odjeljak kreiran je kako bi pružio jasne i pouzdane informacije koje će vam pomoći razumjeti svaki korak u procesu kupoprodaje nekretnine. Bez obzira jeste li kupac, prodavatelj ili investitor, ovdje možete pronaći odgovore na najvažnija pitanja vezana uz dokumentaciju, pravnu sigurnost, porezne obveze, rokove i suradnju s našom agencijom.

Ako ne pronađete tražene informacije, slobodno nas kontaktirajte – naš stručni tim vam stoji na raspolaganju.

Kupnja nekretnina u Hrvatskoj za strane državljane

Broj prebivališta i osobni identifikacijski broj (OIB)

Proces kupnje nekretnine

Porezi i troškovi

Financiranje i krediti

Turistički najam

Vlasništvo, renovacija i osiguranje

Gradnja i razvoj zemljišta

Tržište i cijene

Pravna podrška i suradnja s agencijama